北京国际中心某项目市场研究分析报告(doc 33页)

北京国际中心某项目市场研究分析报告(doc 33页)

北京CBD某项目市场研究报告

第一部分前言

为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。

1、区域市场界定

根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。

2、调研内容

以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。

3、调研范围

3.1存量项目

国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。

3.2新增项目

富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。

第二部分市场情况分析

1、供应量分析

1.1存量项目

主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。各项目面积详细情况详见表1。

表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况

项目名称总建筑面积

（平方米）写字楼面积

（平方米）

入住时间

国贸中心560000 176000 1990年京广中心277170 24500 1993年中服大厦39348 30000 1994年科伦大厦25000 14000* 1996年汉威大厦131000 131000* 1997年航华科贸中心* 321000 193000 1998年嘉里中心232000 80485 1999年华彬国际大厦53000 53000* 2000年艾维克大厦55000 24440 2001年赢嘉中心61500 61500* 2001年住总大厦25700 20000* 2001年和乔大厦C座30000 27000 2002年数码01大厦32000 32000* 2002年嘉都大厦27147 11150 2003年建外SOHO 700000 98000 2004年蓝堡国际公寓/中150000 39200 2004年中环世贸中心235000 150000 2005年富尔大厦51732.8 39792 2005年温特莱中心91970 91970 2005年尚都国际大厦A300000 70000 2005年北京财富中心728000 281000 2005年

1.2新增项目

CBD新增项目的供应情况为：区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为1535830平方米(其中不含国贸三期写字楼部分)。各项目面积详细情况见表2：

表2：CBD区域新增公建项目供应情况

项目名称项目性总建面积写字楼入住时项目现备注华平国际大写字楼72000 72000 2006年基本竣整售世纪财富中综合体141986 141986 2007年主体施销售中国第一商综合体108389.2 47000 2006年主体施销售万通中心综合体136000 83000 2006年主体施销售万达广场综合体500000 30000 2006年主体施销售光华国际中综合体210000 120000 2006年基础施销售SOHO尚都综合体170000 60000 2006年主体施销售世贸商业中综合体185800 185800 2006年主体施不详金地国际中综合体151534 101580 2007年主体施租售东方梅地亚写字楼119931 119931 2007年主体施销售银泰中心* 综合体350000 100000 2008年主体施租售国贸三期* 综合体540000 不详尚未开不详怡禾国际中综合体135000 55000 不详尚未开销售CBD国际大厦写字楼70000 70000 不详封顶销售国际财源中综合体168545 168545 不详尚未开销售以太广场* 不详49988 49988 不详尚未开不详民源大厦* 不详110000 36000 不详烂尾楼不详华彬大厦II* 写字楼95000 95000 不详尚未开不详合计3314173 1535830

（数据来源：中原地产市场研究部）说明：

❖由于部分在建项目的面积及功能分区尚未明确，因此标有*号项目写字楼部分面积为估计值。

❖此次统计未包括在建的北京电视台和中央电视台。

上述新增项目将于2008年以前陆续投入市场，预计2005至2008年CBD区域写字楼项目的各年度供应情况如表3：

表3：CBD区域2005-2008年供应增长情况汇总表

总建筑面积写字楼面积2005年1637108 801778

2006年1293770 570770

2007年271465 221511

2008年350000 100000

不详* 1168533 474533

4720876 2168592

（数据来源：中原地产市场研究部）说明：

❖此次分析中，具体投放时间不详的项目，主要包括：国贸三期、CBD国际大厦、国际财源中心、怡禾国际中心、华彬国际大厦二期、以太广场、民源大厦。

❖标有*项的写字楼面积未包含国贸三期写字楼部分。

图2：CBD区域2005-2008年供应增长情况分析图

1637108

801778

1293770

570770

271465

221511

350000

100000

1168533

474533

200000

400000600000800000

100000012000001400000

1600000

180********年2006年2007年

2008年不详

总建筑面积

写字楼面积

（数据来源：中原地产市场研究部）

据上图显示自2005年、2006年，CBD 区域将进入供给高峰期，届时将有众多项目建成，仅这两年的写字楼集中供应量将超过CBD 区域1990-2004年的累计供应量。随着奥运的即将来临，2007年之后写字楼供应将明显下降，除个别项目外，大部分项目将于2007年前完工入住。

此外，根据CBD 管委会对2004年-2008年区域内规划项目竣工面积的统计也基本呈现出2005年-2007年集中供应的态势。 图3：CBD 区域2004-2008年规划项目竣工情况

（数据来源：CBD 管委会）

说明：

❖ 由于统计口径及数据来源不同，因此图3与图2略有差异，但整体供应趋

势基本相符。 2、经营情况分析

此次调研的新增项目中，立足于销售的项目为15个；租售并举的项目有3个；具体经营策略不详的项目有5个。