房地产金融市场

2、房地产金融兼营机构
• 房地产金融兼营机构，如商业银行的房 地产信贷部、保险公司、信托投资公司、 证券公司等。
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（三）、金融工具
• 房地产金融市场的金融工具是指在房地 产金融市场上同货币相交易的各种金融 契约。主要包括商业票据、房地产抵押 债券、房地产金融债券、房地产企业和 房地产金融机构发行的股票、债券以及 各种未到期的住房存款单和住房抵押贷 款契约等。
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二、我国房地产金融市场存在 的问题
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（一）房地产开发资金过多地 依赖银行贷款，使得风险集中
于商业银行
• 除农行的不良贷款率相对偏高以外，其 他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间， 四大行汇总的不良贷款率低于5%，见表 3.-3
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பைடு நூலகம்
[本章学习要点]
• 重点掌握房地产金融市场的构成要素， 房地产金融市场的功能，房地产金融市 场的分类，及我国房地产金融市场的主 要特点。
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第一节 房地产金融市场的构 成要素
• 一、三个基本构成要素 • 二、房地产金融市场的功能
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• （三）促进房地产业和房地产金融市场 的健康发展
• （四）防范“假按揭”风险
• （五）规避房地产与金融双风险
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思考与练习
• 一、名词解释 • 1、房地产金融市场 • 2、地产金融市场 • 3、一级市场和二级市场 • 4、货币市场 • 5、资本市场
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
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（三）调节和反映经济的功能
• 货币政策和财政政策是政府通过对金融 市场的有效功能而实施的机制和手段。
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三、发挥房地产金融市场功能 必备的条件
（一）有完整对称的信息 （二） 有市场供求决定价格的机制 （三） 有众多的市场参加者和丰富的金融商品 （四）有完善的市场机制，管理手段和交易方法
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一、三个基本构成要素
•融资主体 •融资中介 •金融工具
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（一）、融资主体
• 房地产金融市场的融资主体包括资金融 通的供给者和需求者，他们作为资金这 一特殊商品的买卖双方是构成房地产金 融市场最基本的要素 .主要包括：
• 1、企业
• 2、居民个人
• 3、 政府部门
•
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二、房地产金融市场的功能
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（一）、融通资金的功能
• 这是房地产金融市场最基本的功能，即 通过金融市场将货币资金由盈余部门融 通到短缺部门。
• 进一步表现为资源的配置功能
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（二）转移和分散风险的功能
• 丰富多样的金融商品，可以使投资者将 投资分布于具有不同收益—风险组合的 多种金融产品上，以达到分散投资风险 的目的。
• 据2006年中国行业企业信息发布中心的 调查，全国现有房地产开发企业58710家， 但只有100家左右主营业务为房地产开发 的A股上市公司，此外还有众多在主业之 外投资参股房地产项目的上市公司。股 权融资占全部房地产企业的资金来源不 足0.5%。
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(三)房地产债券融资所占份额 也很小
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（二）土地储备贷款存在隐性 风险
• 1、土地储备中心资产负债率较高 • 2、银行难以对土地储备中心进行有效监
管 • 3、银行向土地整理储备中心发放的贷款
没有有效的担保措施 • 4、土地储备中心的运营风险
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（三）个人住房消费贷款的发 展存在违约风险
• 我国房地产债券最先出现在1992年， 1993—1998年上半年，受政策限制，房 地产企业没有公开发行房地产债券。到 1999年，债券在房地产开发企业的资金 来源的占比达到0.21%。根据中国央行的 数据，2006年股票和债券融资已占非金 融企业融额的12%。
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（四）房地产资金信托是活跃
的融资形式
• 目前房地产信托功能较为单一，房地产 资金信托计划大部分是提供“过桥贷 款”，即主要为未达到商业银行贷款条 件的房地产项目提供前期信托贷款，这 些信托计划基本上不具有组合投资功能 和期限转换功能。2005年4月，北京房地 产金融市场发行的第一个实行“发行前 向当地银监局审批的事先报备制度”的 集合资金信托计划面市，
• 目前，我国商业性个人住房贷款不良贷 款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷 款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银 行资产质量起到了十分重要的作用。
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三、完善房地产金融市场的 措施
• （一）发展多元化房地产金融市场
• （二）加强房地产开发贷款管理，加快 土地管理模式的转变
• 二级抵押贷款市场存在一个庞大的市场 机构，专门负责购买初级市场的抵押贷 款和证券，并向广大投资者转卖。
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图5-2二级抵押贷款市场的结构
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①吸引社会资金进入抵押市场； ②鼓励抵押资金在地区间的流动； ③使抵押贷款人能够将抵押契据变现；
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第三节我国房地产金融市场的 主要特点
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分类标准 按金融市场层次划分 按房地产金融服务对象分 按金融交易工具的期限分
P59图3-1
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分类
房地产金融一级市场 房地产金融二级市场
房产金融市场
地产金融市场 房地产抵押贷款市场 房地产资产证券化市场 房地产信托市场 房地产保险市场 房地产典当市场 房地产租赁及其它等等
• 资本市场是融通长期资金的市场，包括中长期 信贷市场和证券市场。
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• 中长期信贷市场是金融机构与房地产企业之间 的贷款市场。
• 证券市场是通过证券的发行与交易进行融资的 市场，包括债券市场、股票市场、基金市场、 保险市场、融资租赁市场等。
• 资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产 品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵 押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保 险等。
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（二）、融资中介
• 融资中介是处于融资者之间的中间机构。 大体上可以划分为专营机构和兼营机构 两类。
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1、房地产金融专营机构
• 房地产金融专营机构，如住房储蓄银行、 公积金管理中心、住房信用合作社、房 地产开发财团等。
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2020/11/19
房地产金融市场
• 第一节 房地产金融市场的构成要素 • 第二节 房地产金融市场的分类 • 第三节 我国房地产金融市场的特点
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房地产金融市场概念
• 房地产金融市场概念 P55
房地产金融市场是指房地产资金供 求双方运用金融工具进行各类房地 产资金交易的总和。
• 间接融资具有无限扩展的可能性，不受融资双方 在资金数量、时间地点与范围等方面的限制。
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（二）房地产金融市场的直接 融资
• 房地产金融市场的直接融资是指银行或 者房地产金融机构直接向房地产产业投 资，参与公司（企业）的开发、经营活 动，以获取利润。或者房地产开发公司 在资本市场发行股票、债券、以筹措资 金。
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（一）银行信贷是房 地产金融的主要渠道
• 银行信贷贯穿于土地储备、 交易、房地产开发和房产销 售的整个过程（见图3-2）。
• 图3-2 我国房地产市场运 作及其资金流程图
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（二）股权融资在我国房地产 金融市场中比重比较小
• 地产金融市场是指以土地作抵押向金融 机构融通资金的活动的总称。
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（三）、按金融交易工具的期 限分
• 按金融交易工具的期限分，可分为货币市场和 资本市场两大类。
• 货币市场是融通短期资金的市场，包括金融同 业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、 银行承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面 额可转让存单市场等。
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案例1
• 假定某开发商用自有资金买下一块价值 30万元的土地使用权(在我国，土地使用 权和所有权分离)，然后，开发商便可以 用该土地的使用权、商品房建设计划和 开发商本身的资信，向商业银行申请短 期的建设贷款。这里假定建设贷款额度 为70万元，贷款期限为6个月，所开发的 商品房价值为125万元。
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二、房地产金融市场的融资 方式
• 房地产金融市场的融资方式按有无中介 机构参与可分为间接融资、直接融资 。 直接融资与间接融资各有利弊，相互补 充、相互促进
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（一）房地产金融市场的间接 融资
• 房地产金融市场的间接融资是指银行等房地产金 融机构不直接参与房地产开发经营与各种投资， 而是根据自身资本金运转状态与实际力量，为房 地产开发、经营的公司（企业）组织存款并发放 开发经营及消费所需的贷款。
• 这四个条件不具备，金融市场就不能正 常地发挥其应有的功能。
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第二节房地产金融市场的分类
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一、房地产金融市场的分类
• 房地产金融市场可以按多种标准分类
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（一）、按金融市场层次划分
• 可分为一级市场和二级市场。 • 房地产金融一级市场，又叫初级市场，
是房地产融资活动的初始市场，包括首 发房地产信贷、新房地产证券上市交易 （IPO）等。 • 房地产金融市场二级市场指房地产融资 工具的再交易和再流通市场 。
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（二）、按房地产金融服务对 象分
• 按房地产金融服务对象分，可分为房产 金融市场和地产金融市场。
• 房产金融市场是指银行及其他非银行金 融机构为房屋再生产所进行资金融通的 市场。
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第一步
• 房屋营建，申请建设贷款。开发商向专 门从事建设贷款业务的商业银行申请短 期建设贷款。银行根据建设项目的可行 性、建设计划和开发商的资信确定是否 贷款和贷款多少。
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第二步
• 清偿建设贷款，商品房屋建设完工之后， 假定开发商以成本的125％的价格，即 125万元出售房屋，开发商即可用购房者 支付的购房款清偿建设贷款本息。
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第三步
• 创建抵押贷款。假定房价与抵押贷款的 比率为70％，那么，购房者可以申请抵 押贷款额为87．5万元；剩余的30％，即 37．5万元，须由购房者一次性支付，我 们称这笔款项为首期付款。
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完整的初级抵押贷款市场
• 建设贷款的发放不仅使得开发商得以开发新的 建筑物业，而且完工以后的建筑物又成为购房 者向金融机构申请抵押贷款的保证。购房者申 请的长期抵押贷款(因为贷款期限很长，所以 常常被称为永久性贷款)和支付的首期付款使 开发商得以清偿建设贷款的本息并实现了利润。
• 建设贷款的贷款人、永久性贷款的借款人、开 发商和购房者四方面构成了一个完整的初级抵 押贷款市场。
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（二）、二级抵押贷款市场
• 二级抵押贷款市场是指抵押贷款人和投 资者之间转让已发放的抵押贷款契据或 买卖以房地产为担保的抵押证券的市场。 这个市场不与抵押借款人直接发生关系。
• 直接融资一般要受到资金数量、时间、 地点和收益预期判断的影响 。
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（三）、房地产抵押贷款市场-
• 房地产抵押贷款市场是由初级抵押市场 和二级抵押市场组成
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（一）、初级抵押贷款市场
• 初级抵押贷款市场是房地产金融机构为 买房和建房单位或个人提供贷款的市场。