17-万科成本优化与控制作业指引

17-万科成本优化与控制作业指引

成本优化与控制作业指引

5.2. 方法与过程控制

5.2.1. 设计前期

A）开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）市场定位三方面信息。

⏹政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据：

⏹土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析，

得出《土地属性信息统计分析表》：

⏹市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成

表：

B）以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：

⏹第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析，了解

清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用：

⏹第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是

否可售；

⏹第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察

周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本。

5.2.2. 概念、规划设计阶段成本控制重点：

A）建筑、结构方面：

⏹设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成

本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计。

⏹结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、

土地价值最大化。

⏹成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品

容积率来区分不同产品间成本差异）

B）路网布置：

⏹道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：

1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）

2）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本）

3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）

C）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：

⏹土地利用

1）地面露天车位最大化

2）地面停车按照最大边线原则布置

⏹停车方式

1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。

2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

⏹停车位体形控制：

1）高度

2）单独车位面积。

⏹车库设置

1）车库宜集中设置，减少建造成本

2）机械车位及地下车库高度预留。

⏹车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数量需要合理分配，避免集

中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意）。

D）控制不可销售的公建及配套建设面积：

⏹不可销售的公建及配套（含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划

要求即可。

⏹提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性，注意提醒设计国家

有了新的建设面积计算规范，偷面积而招致的政策风险需要注意避免。

⏹通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。

E）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。

F）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原则确定场地标高：⏹：“因地制宜”

⏹动土量最小

⏹尽可能使场地内土方挖填平衡

⏹降低排水坡度

⏹山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等设计

⏹土方平衡需要在具体的工程设施前，推动设计和项目出一份现场的等高线图以及拟修建

建筑的标高图纸，两者合二为一后，再由成本测算出整个项目的土方挖填工程量，以及挡土墙，护坡成本并将计算结果交给公司决策

G）总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建设。

H）山地建筑应结合地形情况确定产品类型：

⏹根据山体高差确定产品类型

⏹控制土方开挖工程量及埋置在土方中的基础

I）山地建筑必须比选边坡支护方式：

⏹结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。

⏹边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力锚杆+喷设，毛石挡墙，挡墙。

山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土方放坡、预应力锚杆+喷设，毛石挡墙，挡墙）。J）确定赠送面积大小：

⏹山地建设应该结合地形情况确定赠送面积大小。、

K）合理利用场地地形地貌

⏹利用原有地形的起伏关系完成山水造型。避免洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和

地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用（此项优化工作需要成本人员熟悉项目地形和设计意图，并对管网给排水等成本都有一定的了解）。

L）电梯布置方案选择：

⏹从成本角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。

⏹在市场无特殊要求下，采用一梯多户（或四户以上）方案。

⏹测算以及选定电梯轿厢装修标准（建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套

用即可）。

M）园林环境方面

⏹充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观），提升产品品质：

1）不用景观与建筑产品的合理搭配。

2）不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。

⏹明确景观单位控制成本：

1）根据公司已有产品系列将每种产品的景观成本总结出来，然后根据最新的市场价格和项目的特殊情况调整后，提交最新单位景观成本供设计、营销考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。

⏹明确软硬景控制比例：

1）统计已有项目软硬景面积比例，提供给设计部及设计院作为设计控制参考。通常软景比硬景便宜，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。

5.2.3. 方案设计阶段成本控制重点：

A）建筑、结构方面：

⏹建筑方案造型：

1）评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规则的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来成本的增加。1）、高层建筑单位应选择对称形式；考虑抗震及成本要求，外挑外挂构件宜减少；2）、控制屋顶造型。

2）注意事项：以上项目需要成本人员有一定的结构知识，因此平时要多参与相关结构方面的讨论和协商，提高结构方面的专业水平，积累经验，并形成一定之规。

⏹确定合理层高：

1）结合销售、成本等因素确定层高，一般情况下，住宅层高2.8米性价比较优，层高每增加

0.1米造价增加该层造价的3-5%。

⏹窗地比控制：

1）通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要窗墙比以及开启面积，要注意转化窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规范对成本控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，成本提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊项目除外。

2）单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比（是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通），窗地比应不超过同类产品经验值。

⏹栏杆、栏板的限定：

1）测算以往项目单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。

2）建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价成本只需要统计含量即可。

⏹外墙装饰设计优化方案的初步确定：

1）提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考（平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格）。

2）提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。

3）提供常用外装材料适用性能。

4）关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议。

5）优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：