股权收购案例

本文从实务中较常见的一起房地产项目转让案例入手，分析税收筹划对交易结构设计的重要影响，继而就案例项目转让的交易结构作出选择。本文站在律师介入房地产项目转让的角度，结合税收筹划与交易结构设计涉及的几个问题，分析了律师提供相关法律服务的关注重点以及风险防问题。

一、案例简介

A公司是一家国房地产公司，2012年通过出让方式取得土地使用权进行甲项目开发，目前甲项目已取得建设工程施工许可证，相关手续齐全，正处于开发作业期。现因公司同时进行的项目较多，拟将甲项目对外转让，一方面回笼人力物力进行其他项目建设，另一方面通过项目转让取得收益。

B公司为一家新成立合资房地产公司，因在出让取得土地使用权方面经验不足，拟通过收购其他公司已有项目的方式进行房地产开发。通过对已有项目的收购，拟实现对项目的完全控制，并在同等条件下降低收购的成本。B公司通过尽职调查，参照甲项目类似地段、类似项目的情况，综合考虑项目未来前景及项目价值等因素后，欲向A公司收购甲项目。

A公司得知B公司收购意向后，对B公司进行多方考察，认为B公司的资质资金等情况良好，有能力收购项目并继续运营，能够保证甲项目转让取得较高收益。

A、B公司就甲项目转让一事基本达成一致意向。甲项目账面价值1亿元，市场价值1.5亿元，双方拟按照市场价值进行交易。A公司对项目收购的具体方

式无特殊要求，只希望取得更高转让收益，B公司则希望在合法合规的前提下尽量降低税费成本以保证项目开发收益率。

现B公司委托律师，要求律师结合商务目标就项目收购涉及的税收问题进行分析，并综合考虑商务目标、法律风险、税收筹划设计交易结构。

二、房地产项目转让模式利弊分析

房地产项目转让主要有两种模式，一种是股权转让，另一种是资产转让。股权转让模式是通过转让股权的方式间接实现转让房地产项目的目的；而资产转让模式则是通过直接转让房地产项目的方式实现其目的。

（一）资产转让模式

资产转让的交易主体为转让方（目标公司）和受让方。资产转让模式下，项目权属清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让；受让方无需考虑目标公司的或有负债风险，因收购的仅为目标项目，不涉及公司债权债务，对受让方而言交易较为简便、透明；需要缴纳的税费种类清晰，税收风险较小。

但资产转让模式也存在一些不利因素：第一，根据《城市房地产管理法》第39条的规定，房地产项目转让时必须完成开发投资总额的25%。若采用资产转让模式，项目权属变更登记手续必须在目标项目投资总额达到25%后方可办理。第二，如有专属于转让方（目标公司）的税收优惠，受让方在收购目标项目后无法继续享受。第三，税费较高。通常情况下，采取资产转让模式需缴纳的税费包

括：契税、印花税、土地增值税、营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加等，相对于股权转让模式而言税费较高。

（二）股权转让模式

股权转让模式可分为股权转让方式和增资扩股方式。股权转让方式是指转让方与受让方签订目标公司股权转让协议，完成股权交割，并办理工商变更登记。增资扩股方式是指收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资，从而持有目标公司一定比例的股权，再进一步收购目标公司的股权。

股权转让模式的优势主要有：第一，不受《城市房地产管理法》第39条关于转让时必须完成开发投资总额25%的条件限制，可以在目标公司取得土地使用权后的任何时点进行。第二，纳税成本相对较低，有利于降低收购的总体价格。采取股权转让方式，在满足一定条件时，各项资产无须作为销售处理，房屋、土地等无须办理过户手续，避免因资产流转而产生的所得税、营业税、契税等税费，从而可获得更为优惠的股权收购价格，降低了收购总体价格。

股权转让模式的不利因素主要有：第一，目标公司进行房地产开发，往往是在一个地上建设多个项目（如写字楼、住宅、酒店、商贸等）。如果无法将盈利前景不佳的项目进行剥离，不仅会增加收购成本，而且还面临较大的经营风险，项目的资金回报无法获得保障。第二，受让方在收购时往往难以预测目标公司的或有债务。第三，交易完成后，转让方的义务及由此产生的法律责任均由受让方承担。受让方面临转让方未尽信息披露义务的风险。

三、多种交易结构及其税负比较

（一）资产交易模式及其税负测算

对转让方A公司，转让甲项目属于销售不动产，应缴纳营业税；同时应缴纳土地增值税，假设甲项目土地增值税可扣除项目金额为1.1亿元，双方签署协议还应当缴纳印花税。

买卖双手需支付税种

应纳营业税及附加合计为：（15000-10000） 5.5%=275万元

应纳印花税为：150000.05%=7.5万元

增值额超出扣除项目金额的比率为（15000-11000）11000=36.36%（增长率）

应纳土地增值税为：（15000-11000）30%=1200万元（对应税率）

转让方A公司应缴税款总额为1482.5万元。

对收购方B公司，购买甲项目应缴纳契税，税率按3%计算，双方签署协议应缴纳印花税。

应纳契税为：150003%=450万元

应纳印花税为：150000.05%=7.5万元

收购方B公司应缴税款总额为457.5万元。

综上，通过资产转让的交易方式应纳税款总额为1940万元。

（二）股权转让交易模式及其税负测算

甲项目在A公司名下，且A公司同时持有其他多个项目，无法直接采用股权转让方式，需先将甲项目从A公司剥离至一个干净的项目公司，才能进行后续股权转让。

1、新设项目公司C

以甲项目资产出资成立C项目公司，C公司成为A公司的子公司，然后转让C公司的全部股权。

这一方案曾因可以合法规避土地增值税和营业税而成为业界首选。根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，转让C公司股权不需缴纳营业税。但财政部和国税总局于2006年颁布了财税[2006]21号文“关于土地增值税若干问题的通知”，该通知对房地产企业的股权转让作出了特别规定，具体规定为“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。”

成立子公司不需缴纳营业税

C公司成立后，甲项目所属的土地使用权人变更为C公司，C公司需缴纳契税，应纳契税为：150003%=450万元

A公司作为股权转让方，需缴纳土地增值税，应纳土地增值税为：1200万元

A公司、B公司均需缴纳印花税，应纳印花税为：150000.05%=7.5万元综上所述，通过新设项目公司的方式收购甲项目应纳税款总额为1657.5万元。

2、A公司分立