企业独栋专题

与传统写字楼相比，由于具备“三低一高”（低楼层、低密度、低容积率和高绿化率）的优势，企业独栋逐渐被市场青睐，如今，企业独栋项目散布北京东、西、南、北各地，大多地处郊区地带。

东北方向有非中心、MAX空港企业园、北京LINK、总部特区；
亦庄方向有BDA国际企业大道、联东U谷、亦庄硅谷、龙森创业园等；
西南方向有总部基地、总部国际；
西北方向有硅谷亮城、中关村环保科技示范园、中关村软件园等。

此外，还有龙脉硅谷、通州商务园等项目分布于其他区域。

本案项目优势很难突出到极致：
体量——缺乏配套，很难形成规模性的影响力
成品——相对于北京LINK等有前期开发经验的，略逊色
户型——更小户型区间，总价更低，拉低项目调性
容积率——0.78，比较突出，但也仅仅凸显于比别人更生态
园林——更加精致，但也仅限于更突出的景观价值
细节——大手笔投入，品质感的略高一等
我们引以为豪，超越对手的点，只不过是完成在企业独栋三高一低（低楼层、低密度、低容积率和高绿化率）特征下的基本动作，如果我们强调市场上最低的容积率，最大手笔的园林，以这样的仅仅停留在物理
层面的更高一筹，那么我们的优势就变成了仅仅是比同类产品更生态，比同类产品投入更多、更物超所值而已，而产品硬件与景观优势会随着独栋类产品的更新换代而失去竞争力，显然不够支撑项目打造成同类产品中的“劳斯莱斯”这样的高度。

依托理念的前瞻与独特的视角，永远站在同类的最前端。

IPHONE 星河湾的跨界营销
我们还具备的特征是什么？现代感，风格化。

在精神层面形成全面全新办公形态潮流的标签，以无形胜有形的高度形成全面引领。

EOD席卷全球的办公形态革命
EOD（ecological office district）则是绿色生态办公区的缩写，与CBD形成两种截然不同的办公形态。

在过去的几百年里，CBD毫无疑问地占据着强势的地位，如今，绿色生态办公(EOD)已成国际追求的主流潮流，在美国的硅谷、印度的班加罗尔等世界主要科技产业中心，EOD办公已经成为高效商务、知识经济的代名词。

在发达国家，很多国际跨国公司的总部都设在EOD内，有自己独特的形象，办公环境舒适、环保、健康，处处体现亲近自然，尊重自然，爱护自然的理念
EOD往往坐落在郊区的山水环抱之中，低密度，个性化。

EOD办公区不会像CBD形成一整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。

EOD生态办公区内则设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。

在园区内还布置了餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所。

有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园。

摒弃了Office死板的平面化设计，更注重立体空间的组合，营造了独特的独体办公环境，最大可能发挥了企业的凝聚力和团队精神。

这个相对独立又绝对开放的空间，让管理者更容易宏观调控，员工更能有激情施展才能，形成极具特色的企业文化。

作为代表未来的，集聚时代感的全新办公主张，虽然是早些年就提出来的全新理念，但不难发现市场上，大家多在诉求独立、商务花园这种物理层面的特性描述，仅仅是在为中小企业提供一种不同的，另类的办公选择而已，它是一种全新的办公潮流，与CBD“针锋相对”的价值宣导仍不够到位。

活态商务特区
互动性：产业环境于企业共同发展，生态与建筑，企业与企业，员工与员工的互动交流
生命力：生机盎然的环境，使得员工的“智慧生命力”更加旺盛，企业的无限上升空间的渴望
立体空间：相对独立又绝对开放的空间，餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所
未来感：前沿的潮流的生态办公新模式，与CBD“针锋相对”
CBD是死的，我们是活的。

冰冷的面孔，8小时的工作
风格化：与众不同的诉求方式，凸显个性化力量，与枢密院前期定性形成呼应。

活态本身就是对生动、灵活、无限可能的一种表达，与项目面向客群的精神需求相吻合。

活态与
“办公社区化”的开发理念。

他认为，社区化生长空间包括产业生态环境、绿色生态环境，
更需要与新经济企业相适应的开放、宽容、自由与惬意的理念，企业间形成了适于沟通的文化生态氛围，称之为“智慧生长空间”。

办公社区化是后独栋办公时代的重要特征，共享与交流的主题下更倾向表达文化与创意的自由，即更注重办公社区中文化生态的追求。

井喷供应惨淡成交北京丰台总部基地，300多座咖啡色方柱形的独栋小楼整齐排列，
与市中心繁华商圈相比，这里显得地广楼稀、清静闲雅，透过玻璃幕墙，甚至清晰可见楼内的忙碌办公情形。

每天，有400多家企业在这里上演自己的财富故事，3万多名员工在这里出入；每年，区内企业为当地创造的财政收入超过4亿元。

实现这组数据，总部基地只用了5年多时间。

作为北京企业独栋最具代表性的项目，总部基地的成功让诸多后来者看到了独栋的力量。

然而，过于分散的企业独栋布局，使得资源难以集中，致使独栋产品营销和成长双双出现难点。

对于大多数企业独栋开发商来说，复制总部基地的成功几乎是不可能完成的任务，摆在他们面前的是一片萧条景象。

商务花园的成功开发必须遵守以下三个原则:因地制宜，因时制宜，因人制宜。

因地制宜，要求开发商务花园的区域必须具有完善的产业链、便利的交通和成熟的生活配套设施，是城市的一部分，欧洲的“团体协作”式的商务花园是这一典型；
因时制宜，针对商务花园的客户而言，就是针对不同发展周期的企业开发不同的产品。

对于刚从高科技园区孵化器中走出来的处于成长期的企业来说，希望寻找到既能满足独立办公需求又能展示自身形象的办公场所，商务花园很好地满足了这点。

针对这种企业，适合规模化生产商务花园。

处于成熟期的企业，其规模和市场占有率都已经达到了相当稳定的程度，控制成本、集约化的发展模式成为众多企业的选择。

拥有各类研发、办公、配套生活设施规划的具有一定规模的商务花园是其首选，以美国为典型的度身定做的“个人英雄”式商务花园是这一典范；
因人制宜，针对开发商的资金实力。