项目周边竞争各案分析

项目周边竞争各案分析

湖州房地产市场区域分析：

一、按区域分析：

湖州市区楼盘主要分布在老城区的北，西，南延伸区域；凤凰板块南、北两端；余家漾板块；仁皇山板块。个案总建面积从3万方到40万方不等，大多为多层，小高层产品，价格从3200-6000元不等。

老城区北延伸区域：苕溪路以北，环城河东南，龙溪港西南

区域个案：星海名城（多层，小高层），众鑫广场（商场，小高层）

个案价格：星海名城（住宅售磬；商铺8000元/M2-10000元/M2）

众鑫广场（住宅4000元/M2-5200元/M2；商场1楼25000元/M2，2楼11000元

/M2，3楼8000元/M2）

区域印象：作为紧帖市中心的老住宅区，区域内生活配套设施完备，但建筑较为陈旧，道路多为2车道，区域内有多处位置正在整改修建，因为该区域是湖州市中心与开发

区的重要连接区域，使得该区域以后势必成为湖州旧区改造的排头兵。该区域内

有飞英公园，人民广场，湖州宾馆，飞英小学，湖州12中，15中，市1医院，

人民新村，友谊新村等。

区域重要个案印象：众鑫广场：众鑫广场位于南工贸大街和益民路交界处，紧邻南街，属于当地繁华地区，该区域紧靠市中心，区域内配套设施比较完善。再加上众鑫广场

由商务广场，服饰广场，休闲广场三部分组成，休闲，娱乐，餐饮，商务，居住，

健身于一体，是湖州业态最全面，功能最丰富的巨型商业旗舰。

众鑫广场建筑面积约13万平方米，由11层，14层，15层和单身公寓共8幢小

高层组成，1至4楼均为商场，其设计理念比较现代，以南街，红旗路，人民路

为代表的市中心商业圈，一层商铺层高将近6米。5楼开始为住宅，住宅面积普

遍在120平米以上，物业管理费在一元至一元2角左右，地下汽车位在13万至

14万元不等，自行车位属公用，具体由物业公司定。

该楼盘的住宅是从5层开始。其1至4层为商场，4楼商场顶部为空中花园，是

该楼盘较大特色。但对于现在流行的人居理念来说，其住宅规划相对传统落后。

该楼盘1至4层为商场，对于居住有一定影响，并非适合居住之场所，和现在流

行的要求远离喧嚣；生态环境；高私密性的居住理念有很大距离。并且这样的设

计也使得绿化覆盖率偏低。

凤凰板块北区：太湖路以西，旄儿港东南，陵阳路以北。

区域个案：江南华苑（小高层，高层），华银山水阳光（多层），华海园（多层）。

个案价格：华海园（价格：3200元/M2-4200元/M2，车位10万左右一个，物业管理费0.5元-0.6元/M2）

华银山水阳光（价格：4200左右，车位13万左右一个，物业管理费0.4-0.6/M2）

江南华苑（价格：价格未定，约4200元/M2左右，车位约1000元/M2左右）

区域印象：该区域多为5，6年前建造小区，目前在开发的项目都是总量在3万左右的小盘，且整体档次较低，区域配套设施不完善，该楼盘仅依靠周边零星小商铺作为依托，

而且整块区域交通不便捷。该区域内有联通湖州分公司，浙江信息工程学校，港

湖花园等。

区域重要个案印象：华海园：该案位于太湖路以西，旄儿港东南，陵阳路以北。是一个纯多层小区，生活环境相对幽静。该楼盘占地约2万平方米，总户数为196户，由8

幢多层公寓住宅组成。建筑底层都做了架空处理，使得宅前绿化空间更为流畅。

小区入口前道路破烂不堪，道路极其不平整，小区均为多层，小区北面是当地居

民自建的民房，小区西侧是一快尚未开发的荒地，小区东侧太湖路均为低档次小

饭店，汽车修理等，因此楼盘档次较低，类似于动迁房，和地块身份较匹配，所

以相对其他区域楼盘价格较低。但是下半年市场基本以小高层，高层为主，而该

楼盘为纯多层，虽然该楼盘区域位置，档次都不理想，但有可能会吸引一部分凤

凰区域客户

凤凰板块南区：龙溪北路西南，陵阳路东南，苕溪河以北

区域个案：美欣达·清丽家园，嘉欣·金世纪广场，丽阳景苑，富丽家园3期，苕溪家园个案价格：嘉欣·金世纪广场（小高层均价3900元/M2，地下车位8.8万/个，地上车库13.8万/个，商铺1层6800元/M2，2层3800元/M2，单身公寓4500元以上带装修目

前接受登记但不收定金预计9月份开盘）

丽阳景苑（小高层4200元/M2，车库1500元/M2）

富丽家园3期（多层均价4150元/M2，自行车库1000元/M2，汽车库4000元/M2）

苕溪家园（小高层4400~4500元/M2，汽车位10万左右）

区域印象：该区域是目前湖州开发项目较集中的地方，是目前大多湖州人已认可的成熟住宅区，其通过2座大桥，龙溪大桥，杭长桥与市中心紧密连接，驱车到达市中心只

需3~5分钟，另外该区域旁边就是开发区配套设施集中地，使得居住在此十分便

捷。该区域道路整洁路况较好，道路周遍绿化也已成熟，环境较好，唯一不足之

处是其内有一些轻工类厂还未搬迁，随着城市化向北延伸，这一情况将在2~3

年后得以改善。

仁皇山板块区域：旄儿港以北，长新路以西。

区域个案：城市之心，天盛花园，中大绿色家园。

个案价格：城市之心（价格：多层3300—4500元/M2，联排5300—7600元/M2，单身公寓3380—4500，车位：地下12万，地上15—20万物业管理费，）

天盛花园（价格未定）

中大绿色家园（价格：3600—3800元/M2，车位万左右一个，物业管理费元/M2）区域印象：由于正个湖州市向着太湖时代的迈进，使得仁皇山板块将成为湖州市未来的行政，体育，和教育中心。整个区域内道路十分宽敞，路面较为整洁道路两旁的绿化十

分茂盛。新建的政府大楼气势磅礴，以她为中心现已建成文化广场，大剧院，科

技馆等诸多全新高档设施，正因为如此其周边正在大力开发新的楼盘，随着市政

府政策和相关配套的不断完善仁皇山板块将成为湖州市的新城区。

区域重要个案印象：城市之心：该案位于青铜路以东，仁皇山路以南，龙王山路以北。是一个由多层，小高层，联排组成。整个楼盘目前由于自身和天盛花园的建设使得周

遍灰尘和噪音交大，公交线路不多小区居民出行不方便。虽然该楼盘可以享受到

政府新城区的大型配套，但这些配套大多不实用没有实在的购物场所，连小的杂