长沙市容积率管理技术规定条文说明

长沙市容积率管理技术规定条文说明

1、编制依据

长沙市容积率管理技术规定作为容积率管理的技术依据，应严格遵循《中华人民共和国城乡规划法》以及国家发布的有关城乡规划的条例、办法、标准及规范，同时也要符合地方相关法律和法规。

城市总体规划作为城市发展宏观层面的法定规划，规划确定的空间结构、功能布局以及城市发展战略对于城市开发强度的控制具有重要指导作用，因此容积率管理技术规定应将城市总体规划作为重要的编制依据。我市上版已经审批通过的《长沙市城市总体规划（2003—2020）》正在按照住房和城乡建设部的要求进行修改，修改形成的《长沙市城市总体规划（2003—2020）（2011年修改）》成果已经完成住房和城乡建设部专家审查，其规划框架和主要规划内容基本已经明确，因此将《长沙市城市总体规划（2003—2020）（2011年修改）》（以下简称《总规》）作为长沙市容积率管理技术规定编制依据。

2、适用范围

按照城乡规划法的要求，实施规划管理的区域应明确为规划区，但是考虑到容积率管理主要针对城市建设用地，按照《总规》的规划内容，集中连片的城市建设用地基本布局在《总规》确定的都市区范围内，同时按照长沙市现行的城乡规划管理体制，都市区更便于市城乡规划行政主管部门进行管理，因此，将都市区作为规定的适用范围。

根据国内城市的规划管理经验，城市建设用地的开发强度管理采取

通则+控规的控制原则，符合城市规划自身的系统规律，适应城市规划管理的实际需求。容积率管理技术规定作为通则式管理的技术文件，是规划管理的一项公共政策，是对于开发强度控制的原则要求，其体现的是开发强度控制的总体思路和控制策略，具有一般的普适性原则，因此，本规定是针对不同地区提出地块容积率的上限控制要求。按照城乡规划法的要求，具体的地块容积率数值必须通过编制控制性详细规划来确定，本规定所确定的地块容积率上限并不等同于控制性详细规划的规划内容，只能作为控制性详细规划确定和修改地块容积率的相关依据。

3、适用用地类型

原控规依据图所采取的用地分类依据原建设部（90）建标字第322号文颁布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）确定，2010年12月24日住房与城乡建设部发布了《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），2012年1月1日正式实施。长沙市城乡规划局正在开展控规依据图的用地分类转换工作，同时明确控规修编应采取《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），因此，本规定所采用的用地分类依据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）确定。

长沙市近年来基于城市开发和项目建设的实际需求，出现了大量的商住综合体项目，而国家颁布的相关标准和规范中并未提及商住综合体项目用地的规划控制要求，商住综合体项目用地具有高强度开发的

特性，由于没有针对性的规划控制，在城市开发建设过程中，商住综合体项目用地布局分散，导致相关的配套市政和公共服务设施无法综合考虑，甚至在某些区域出现规划失控的情况。按照商住综合项目的开发特点，其用地布局应该结合城市商业中心、商务中心、综合交通枢纽以及城市重要的功能节点等高强度开发地区综合考虑，因此，本规定提出商住综合项目用地只能在高强度开发地区布局，以利于配套市政和公共服务设施的综合考虑，同时也有利于优化城市功能体系，符合《总规》所确定的城市发展战略和空间结构。

4、强度分区

长沙市容积率强度分区分为强度一区、二区、三区，其大致范围及面积情况如下：

本管理规定中各强度分区范围的确定主要参考长沙市城市总体规划相关规划内容、长沙市国土部门提供的地价分区图、长沙市市区控规规划容积率分布情况等影响因素，从多方面、多层次论证各密度分区容积率控制区间的合理性，现将各个影响因素的论证内容说明如下：（1）《总规》对于城市空间结构、公共服务设施布局、产业布局的规划设想：

在长沙市城市总体规划修改中，沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次六组团”的城市空间结构；（如图1所示）

以提升城市品位、完善服务功能为目标，采用集中与分散、综合功能和专项职能相结合的方式，形成商务中心、商业中心、科教中心、体育中心、博览中心等。完善中心布局，构筑“一主两副多中心”的公共服务设施体系；（如图2所示）

规划四个工业发展区和两个特色工业基地，四个工业发展区分别为：长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、金霞经济开发区、望城经济技术开发区，两个特色工业基地分别为：新能源汽车基地、临空制造业基地；

结合教育科研区，发展教育、科研、生产一条龙的知识产业，规划八个知识产业园区：岳麓山知识产业园区、井湾子知识产业园区、隆平农业科技产业园区、星马创新产业园区、含浦知识产业园区、暮

云创新产业园区、新能源研发产业园区、谷山信息产业园区。

图1 总规空间结构规划图图2 总规公共服务设施规划图

图2 总规公共服务设施规划图

图3 总规产业布局规划图

规划六处商务区，分别为：河东中央商务区、河西中央商务区、

雷锋湖-梅溪湖商务区、黄黎商务区、星马商务区、空港商务区。（如

图3所示）

（2）长沙市国土地价分区；（如图4所示）

本规定所确定的分区容积率级差控制依据了长沙市国土部门的

地价分区，按照地价的高低确定分区容积率的等级划分。

根据国土局提供资料，全市地价分区共分为六级，以住宅地价为

主要研究对象，一级地价区基准地价为4150元/㎡， 基准容积率为；

二级地价区基准地价为3020元/㎡，基准容积率为；三级地价区基准

地价为1610元/㎡，基准容积率为；四级地价区基准地价为1120元/

㎡，基准容积率为；

五级地价区基准地价为800元/㎡，基准容积率为；六级地价区

基准地价为590元/㎡，基准容积率为。 （3）控规评估对容积率分区的情况汇总：

根据控规评估对于规划居住用地平均容积率分布区界的统计：

（如图5所示）

5、居住用地（R ）容积率控制上限

居住用地（R ）容积率控制上限数值主要参考以下几个方面：

（1）近年来项目报建情况

根据近年来居住类项目实施和报建的容积率情况，按照前述强度

分区进行分类统计，结果如下： 图

4 长沙市国土地价分区图 图

5 规划居住用地容积率统计示意图