加油站项目土地评估技术过程

生活次干 综合型主 生活型主 交通型次 临道路状况 道或交通 干道 干道 干道 型主干道 距公交站点 距离 交通 条件 客运码头 距火车站距 离 距长途汽车 站距离 供水保证率 <100 <500 <500 <400 100 100-200 500-800 500-800 400-700 100-98 200-350 800-1200 800-1200 700-1100 98-95 350-500 12002000 12001500 11001400 95-90
修正系数 0.1545 0.0258 0.0228 0.0043 0.0077 0.0074 0.0124 0.0104 0.0133
交通 条件
客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 排水状况
基本设施状况
电力保证率(%)
距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 合计 人口密度 道路规划 用地规划
支 1.30 1.25 1.04 1.10 1.05 1.02 1.00 路 由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米， 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临 街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。 ②宗地面积修正系数 估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据《某县城区和乡镇集 镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确
工矿仓储 1.06 1.04 用地 ④宗地用途修正系数
根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数 为 K LU ＝ 1.0 。 商服用地宗地用途修正系数表 指标标 优 较优 一般 较劣 劣 准 商场、 超市、 各类批 指标标 发（零 准说明 售）市 场、加 油站 宾馆、 酒店、 小型商 饭店、 店、餐 旅馆、 馆、度 招待 假村 所、酒 吧 写字楼、商业性 办公场所、金融 活动场所和企业 厂区外独立的办 公场所等企业、 服务业办公用 地，以及经营性 的办公场所用地 洗车场、洗 染店、废旧 物资回收 站、维修网 点、照相 馆、理发美 容店、洗浴 场所
330 1.0 280 1.4 190 280 1.0 240 1.4 180
260 1.0 220 1.4 170 220 1.0 190 1.4 160
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数 修正法评估宗地地价的计算公式为： 估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki） ×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai 式中：∑Ki—宗地区域修正因素修正系数 Kai—宗地个别修正因素修正系数
0.0052
0
-0.0054 -0.0109
0.04
0.0133
0.0067
0
-0.0070 -0.0139
0.1525
0.0351 0.0126
0.0063
0
-0.0066 -0.0132
0.0222 0.0142
0.0071
0
-0.0074 -0.0149
0.1321
0.1321 0.0464
0.0232
0
-0.0242 -0.0485
况
密度 道路 规划 用地 规划
城 市 规 划
0.0631 0.0244 0.0429 0.0164
0.0122 0.0082
0 0
-0.0128 -0.0256 -0.0086 -0.0172
0.106
因素 商服繁华度
宗地商业用地区域因素修正系数 优劣程度 因 子 距商业中心距离(米) 临道路状况 距公交站点距离 优 优 优 优 优 优 优 优 优
单位：元/平方米
等别
乡镇名称
用途 商业 容积率
级别基准地价 一 430 1.0 380 1.4 220 二 370 1.0 320 1.4 200 三 300 1.0 260 1.4 180
一
住宅 容积率 工业
商业 容积率 二 住宅 容积率 工业 商业 容积率 三 住宅 容积率 工业
380 1.0 340 1.4 210 330 1.0 300 1.4 200
正系数为Kv＝0.44。 乡镇商业用地容积率修正系数表 容 积 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 率 修 正 系 数 容 积 率 \ \ 0.60 0.8 1
1.4
1.6
1.0462 1.0923 1.1385 1.1846
2
2.2
2.4
KY—年期修正系数 Kv—容积率修正系数 Kt—估价期日修正系数 Kf—开发程度修正额 ΠKai—特殊因素修正系数。 ⑵确定估价对象土地级别及基准地价 根据估价对象的具体位置及《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价 成果更新技术报告》中“某县乡镇土地级别范围表”，确定估价对象所在 土地级别为一等3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平 方米。 ⑶区域因素修正系数∑Ki 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》 中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”， 按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数 表”。 某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表 因素 因 子 优 较优 一般 较劣 劣 商服 距商业中心 繁华 距离 度 (米) <2000 20002500 25003500 35005000 >5000 巷道或 支路 >500 >2000 >1500 >1400 <90
人口稠密 人口较稠 人口较稀 一般区域 区 密区 疏区 生活次干 综合型主 生活型主 交通型次 道或交通 干道 干道 干道 型主干道 最佳用途 较适合用 一般适合 不太适合 途 用途 用途
城市 规划
因 素 商 服 繁 华 度
某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表 一 权重 因子 权重 优 较优 较劣 般 距商 业中 心距 离 临道 路状
一、估价方法 根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方 法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、 基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规 程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目 的等，选择适当的估价方法。 根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照 《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用 条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法： 考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以 选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过 市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还 原法进行评估。 二、估价过程： 1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等 评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处 区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准 地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。 ⑴基准地价成果介绍及内涵 根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价 的通知》（某政发[2011]13号），某县城区基准地价分商业、住宅、工 业等几种用途。 基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准 日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等 级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分 别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准 地价见下表。 某县乡镇国有建设用地基准地价表
交 通 条 件
0.013
0.0043
0.0022
0
-0.0023 -0.0045
0.0233 0.0077
0.0039
0
-0.0041 -0.0081
0.0311 0.0074
0.0037
0
-0.0038 -0.0077
0.032
0.0124
0.0062
0
-0.0065 -0.Biblioteka Baidu129
0.0232 0.0104
(%) 排水状况 基本 设施 电力保证率 (%) 状况 距银行网点 距离 距电信营业 厅距离 人口 状况 人口密度 道路规划 用地规划 好 100 <800 <50 较好 99-98 800-1200 50-100 一般 98-96 12001800 100-150 较差 96-94 18003500 150-200 差 <94 >3500 >200 人口稀 疏区 巷道或 支路 不适合 用途
定估价对象宗地面积状况修正系数为Ks＝1.04。 宗地面积状况修正系数表 指标标 优 较优 一般 准 指标标 准说明 商服用 地 指标标 准说明 住宅用 地 指标标 准说明 >1000m2 1.04 >2000m2 1.05 >10000m2 800-1000 m2 1.02 1500-2000 m2 1.03 800010000 m2 500-800 m2 1.00 10001500 m2 1.00 50008000 m2
较劣 200-500 m2 0.98 500-1000 m2 0.97
劣 <200 m2 0.96 <500 m2 0.94 <2000 m2
2000-5000 m2
工矿仓 1.05 1.03 1.00 0.96 0.94 储 ③宗地形状修正系数 估价对象宗地形状规则，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地 价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状 修正系数为Kv＝1.04。 宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准 说明 商服用地 住宅用地 形状规 则 1.04 1.05 形状较 为规则 1.02 1.03 对土地利 形状不规 用无不良 则，对土地 影响 利用不合理 1.00 1.00 1.00 0.98 0.97 0.96 形状不规 则，对土地 利用产生严 重影响 0.96 0.95 0.94
修正系 1.10 1.05 1.00 0.96 0.92 数 ⑤个别因素修正系数 商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数×宗地面积状况修正 系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系 数=1.0×1.04×1.04×1.10=1.1898。 ⑸年期修正系数KY 当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年 期修正，修正公式为： 公式中： KY——- 估价对象的土地使用年期修正系数 r－－－土地收益还原利率 m－－－估价对象设定使用年限 n－－－基准地价设定土地使用年期 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》， 某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期，即商业用 地40年、工业用地50年、住宅用地70年。估价对象设定年期为40年与基 准地价内涵一致，故不需作年期修正。KY＝1.0。 ⑹容积率修正系数Kv 估价对象设定容积率0.2，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准 地价成果更新技术报告》中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修
劣
0.3959
0.3959 0.1545
0.0773
0
-0.0799 -0.1598
0.0776 0.0258
0.0129
0
-0.0135 -0.0270
况 公交 便捷 度 0.2135 客运 码头 距火 车站 距离 距长 途汽 车站 距离 供水 保证 率 排水 状况 基 本 设 施 状 况 电力 保证 率 距银 行网 点距 离 距电 信营 业厅 距离 人 口 状 人口 0.0685 0.0228 0.0114 0 -0.0119 -0.0238
优 优 优 优 优
0.0126 0.0142 0.0464 0.0244 0.0164 0.3726
⑷个别因素修正系数 ①商业用地临街深度修正 土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反 映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价 对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。 临街深度修正系数表 深度 10121418≤4 4-6 6-8 8-10 16-18 系数 12 14 16 20 主干 道 次干 道 1.67 1.45 1.45 1.30 1.30 1.25 1.25 1.16 1.16 1.10 1.10 1.05 1.05 1.02 1.302 1.00 1.00