加油站项目土地评估技术过程

支 1.30 1.25 1.04 1.10 1.05 1.02 1.00 路 由于估价对象临X021线，属综合型主干道，临街深度大于18米， 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“临 街深度修正系数表”，确定其临街深度修正系数为1.00。 ②宗地面积修正系数 估价对象评估土地面积为1681.0平方米，根据《某县城区和乡镇集 镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“宗地面积状况修正系数表”确
生活次干 综合型主 生活型主 交通型次 临道路状况 道或交通 干道 干道 干道 型主干道 距公交站点 距离 交通 条件 客运码头 距火车站距 离 距长途汽车 站距离 供水保证率 <100 <500 <500 <400 100 100-200 500-800 500-800 400-700 100-98 200-350 800-1200 800-1200 700-1100 98-95 350-500 12002000 12001500 11001400 95-90
较劣 200-500 m2 0.98 500-1000 m2 0.97
劣 <200 m2 0.96 <500 m2 0.94 <2000 m2
2000-5000 m2
工矿仓 1.05 1.03 1.00 0.96 0.94 储 ③宗地形状修正系数 估价对象宗地形状规则，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地 价成果更新技术报告》中“宗地形状修正系数表”确定估价对象宗地形状 修正系数为Kv＝1.04。 宗地形状修正系数表 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 指标标准 说明 商服用地 住宅用地 形状规 则 1.04 1.05 形状较 为规则 1.02 1.03 对土地利 形状不规 用无不良 则，对土地 影响 利用不合理 1.00 1.00 1.00 0.98 0.97 0.96 形状不规 则，对土地 利用产生严 重影响 0.96 0.95 0.94
人口稠密 人口较稠 人口较稀 一般区域 区 密区 疏区 生活次干 综合型主 生活型主 交通型次 道或交通 干道 干道 干道 型主干道 最佳用途 较适合用 一般适合 不太适合 途 用途 用途
城市 规划
因 素 商 服 繁 华 度
某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数表 一 权重 因子 权重 优 较优 较劣 般 距商 业中 心距 离 临道 路状
修正系数 0.1545 0.0258 0.0228 0.0043 0.0077 0.0074 0.0124 0.0104 0.0133
交通 条件
客运码头 距火车站距离 距长途汽车站距离 供水保证率(%) 排水状况
基本设施状况
电力保证率(%)
距银行网点距离 距电信营业厅距离 人口状况 城市 规划 合计 人口密度 道路规划 用地规划
修正系 1.10 1.05 1.00 0.96 0.92 数 ⑤个别因素修正系数 商业用地个别因素修正系数=临街深度修正系数×宗地面积状况修正 系数×宗地形状修正系数×宗地用途修正系 数=1.0×1.04×1.04×1.10=1.1898。 ⑸年期修正系数KY 当估价对象设定年期与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年 期修正，修正公式为： 公式中： KY——- 估价对象的土地使用年期修正系数 r－－－土地收益还原利率 m－－－估价对象设定使用年限 n－－－基准地价设定土地使用年期 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》， 某县基准地价土地使用年期均设定为法定最高出让使用年期，即商业用 地40年、工业用地50年、住宅用地70年。估价对象设定年期为40年与基 准地价内涵一致，故不需作年期修正。KY＝1.0。 ⑹容积率修正系数Kv 估价对象设定容积率0.2，根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准 地价成果更新技术报告》中“容积率修正系数表”确定估价对象容积率修
单位：元/平方米
等别
乡镇名称
用途 商业 容积率
级别基准地价 一 430 1.0 380 1.4 220 二 370 1.0 320 1.4 200 三 300 1.0 260 1.4 180
一
住宅 容积率 工业
商业 容积率 二 住宅 容积率 工业 商业 容积率 三 住宅 容积率 工业
380 1.0 340 1.4 210 330 1.0 300 1.4 200
0.0052
0
-0.0054 -0.0109
0.04
0.0133
0.0067
0
-0.0070 -0.0139
0.1525
0.0351 0.0126
0.0063
0
-0.0066 -0.0132
0.0222 0.0142
0.0071
0
-0.0074 -0.0149
0.1321
0.1321 0.0464
0.0232
交 通 条 件
0.013
0.0043
0.0022
0
-0.0023 -0.0045
0.0233 0.0077
0.0039
0
-0.0041 -0.0081
0.0311 0.0074
0.0037
0
-0.0038 -0.0077
0.032
0.0124
0.0062
0
-0.0065 -0.0129
0.0232 0.0104
0
-0.0242 -0.0485
况
密度 道路 规划 用地 规划
城 市 规 划
0.0631 0.0244 0.0429 0.0164
0.0122 0.0082
0 0
-0.0128 -0.0256 -0.0086 -0.0172
0.106
因素 商服繁华度
宗地商业用地区域因素修正系数 优劣程度 因 子 距商业中心距离(米) 临道路状况 距公交站点距离 优 优 优 优 优 优 优 优 优
劣
0.3959
0.3959 0.1548
0.0776 0.0258
0.0129
0
-0.0135 -0.0270
况 公交 便捷 度 0.2135 客运 码头 距火 车站 距离 距长 途汽 车站 距离 供水 保证 率 排水 状况 基 本 设 施 状 况 电力 保证 率 距银 行网 点距 离 距电 信营 业厅 距离 人 口 状 人口 0.0685 0.0228 0.0114 0 -0.0119 -0.0238
工矿仓储 1.06 1.04 用地 ④宗地用途修正系数
根据宗地用途修正系数表，确定估价对象宗地用途修正系数 为 K LU ＝ 1.0 。 商服用地宗地用途修正系数表 指标标 优 较优 一般 较劣 劣 准 商场、 超市、 各类批 指标标 发（零 准说明 售）市 场、加 油站 宾馆、 酒店、 小型商 饭店、 店、餐 旅馆、 馆、度 招待 假村 所、酒 吧 写字楼、商业性 办公场所、金融 活动场所和企业 厂区外独立的办 公场所等企业、 服务业办公用 地，以及经营性 的办公场所用地 洗车场、洗 染店、废旧 物资回收 站、维修网 点、照相 馆、理发美 容店、洗浴 场所
定估价对象宗地面积状况修正系数为Ks＝1.04。 宗地面积状况修正系数表 指标标 优 较优 一般 准 指标标 准说明 商服用 地 指标标 准说明 住宅用 地 指标标 准说明 >1000m2 1.04 >2000m2 1.05 >10000m2 800-1000 m2 1.02 1500-2000 m2 1.03 800010000 m2 500-800 m2 1.00 10001500 m2 1.00 50008000 m2
一、估价方法 根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方 法有市场比较法、收益还原法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、 基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规 程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目 的等，选择适当的估价方法。 根据估价人员现场勘查情况，考虑到估价对象主要为商服，按照 《城镇土地估价规程》的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用 条件及当地土地市场状况，评估可以选用以下方法： 考虑估价对象位于基准地价覆盖范围内，且估价对象所处区域可以 选择到与估价对象地上建构筑物相类似的销售市场交易案例，能够通过 市场比较法合理确定房地产总价，则选用基准地价系数修正法和收益还 原法进行评估。 二、估价过程： 1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等 评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处 区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准 地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。 ⑴基准地价成果介绍及内涵 根据《某县人民政府关于公布县城区和乡镇国有建设用地基准地价 的通知》（某政发[2011]13号），某县城区基准地价分商业、住宅、工 业等几种用途。 基准地价内涵为在乡镇范围内，以2009年7月1日为基准地价基准 日，在现状利用条件和“三通一平”土地开发程度下，各土地用途不同等 级的平均容积率条件下，将土地按照商业、住宅、工业等土地用途，分 别评估确定的法定最高使用年限的土地使用权平均价格。不同用途基准 地价见下表。 某县乡镇国有建设用地基准地价表
优 优 优 优 优
0.0126 0.0142 0.0464 0.0244 0.0164 0.3726
⑷个别因素修正系数 ①商业用地临街深度修正 土地使用价值与临近道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反 映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价 对各临街进深不同的宗地进行深度修正后，求得各宗地的合理价格。 临街深度修正系数表 深度 10121418≤4 4-6 6-8 8-10 16-18 系数 12 14 16 20 主干 道 次干 道 1.67 1.45 1.45 1.30 1.30 1.25 1.25 1.16 1.16 1.10 1.10 1.05 1.05 1.02 1.302 1.00 1.00
330 1.0 280 1.4 190 280 1.0 240 1.4 180
260 1.0 220 1.4 170 220 1.0 190 1.4 160
根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数 修正法评估宗地地价的计算公式为： 估价设定开发程度下的宗地地价＝（基准地价＋Kf）×（1+∑Ki） ×Kai×KY×Kv×Kt×ΠKai 式中：∑Ki—宗地区域修正因素修正系数 Kai—宗地个别修正因素修正系数
(%) 排水状况 基本 设施 电力保证率 (%) 状况 距银行网点 距离 距电信营业 厅距离 人口 状况 人口密度 道路规划 用地规划 好 100 <800 <50 较好 99-98 800-1200 50-100 一般 98-96 12001800 100-150 较差 96-94 18003500 150-200 差 <94 >3500 >200 人口稀 疏区 巷道或 支路 不适合 用途
正系数为Kv＝0.44。 乡镇商业用地容积率修正系数表 容 积 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 率 修 正 系 数 容 积 率 \ \ 0.60 0.8 1
1.4
1.6
1.0462 1.0923 1.1385 1.1846
2
2.2
2.4
KY—年期修正系数 Kv—容积率修正系数 Kt—估价期日修正系数 Kf—开发程度修正额 ΠKai—特殊因素修正系数。 ⑵确定估价对象土地级别及基准地价 根据估价对象的具体位置及《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价 成果更新技术报告》中“某县乡镇土地级别范围表”，确定估价对象所在 土地级别为一等3级，估价对象设定用途商业用地基准地价为300元/平 方米。 ⑶区域因素修正系数∑Ki 根据《某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》 中“宗地地价区域因素指标说明表”及“宗地地价区域因素修正系数表”， 按照评估宗地的区域因素条件，建立“评估宗地地价区域因素修正系数 表”。 某县乡镇3级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表 因素 因 子 优 较优 一般 较劣 劣 商服 距商业中心 繁华 距离 度 (米) <2000 20002500 25003500 35005000 >5000 巷道或 支路 >500 >2000 >1500 >1400 <90