蛇口旧改项目案例

合作 方式 开发 设想 信心 疑惑
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介入开发的首要问题在于拆迁 拆迁 能否顺利进行
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面对的拆迁环境
原住村民大部分支持改造，最关心补偿问题 原住村民大部分支持改造， 原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠， 原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠，且依靠政府力量 政府正大力推进该项目， 政府正大力推进该项目，但难度依然存在
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地块周边现状——商业氛围浓厚，公共配 地块周边现状 商业氛围浓厚， 商业氛围浓厚 套完善
司法局 审计局
蔬菜果品 批发市场 装饰市场
商业：东海北路步行街、东 海步行街，临街商铺， 人民商城等； 市场：海陵农贸市场（县城 最大），蔬菜果品批发 市场，装饰市场； 公共配套：最好的医院人民 医院，最好的初中实验 中学； 政府机关：司法局、审计局、 法院； 其他：信用社、银行。
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可选的拆迁方式
一，全部货币补偿方式： 全部货币补偿方式： 全部费用预计达5000万元，投入太高， 特别是原居民很难答应离开居住地，谈判成本增加 二，赔偿房屋+地皮： 地皮： 赔偿房屋 地皮 前期交给被拆迁人10万风险金，交房时退款，投入也较高 三，1：1拆赔： ： 拆赔： 拆赔 选择的方案 补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约180万元
案例回顾
物业组合发展原则：控制商业面积，尽量 物业组合发展原则：控制商业面积， 增加住宅面积， 增加住宅面积，降低运作风险
2005年东海住宅、商业物业市场情况 年东海住宅、 年东海住宅 物业 住宅 商业 市场整体年消化量 12.7万㎡ 2万㎡ 单个项目年消化量 2万㎡ 约5000㎡ 市场预期 住宅销售中期房比 例高于商业用房
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房地产市场背景
2005年东海人均GDP840美元，GDP增速达到12%，房地产市场正进入一个快速发展 快速发展的阶段。 快速发展 市场潜在需求仍然较大。 泛公务员和生意人（城区&乡下）构成现阶段东海房地产消费主力。 商品住宅项目集中于县城西部，而尤以人民广场和幸福南路分布最为密集。 住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平提升较快。 销售价格上涨较快，2005年上涨300元/㎡，正突破1800元/㎡。 市场销售看好，未来竞争性加大，2005年住宅销售面积达12.7万㎡，同期在施工面积24.3万㎡。 东海现有商业格局由核心商圈、4条步行街、专业市场和大量的街铺组成，总营业面积超过20万 ㎡，租金一般低于50元/㎡·月。 东海商业正由快速发展向结构调整阶段演进，市场表现为街铺、步行街向集中商业发展。 东海现有商业规模接近饱和，根本原因在于市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏。 本地人购买商业物业自营为主。 东海办公物业处于萌芽发展阶段，写字楼市场尚未启动。 为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施。 办公物业销售不畅，期房销售均价低于商业物业20%，收益回报率低，但政府仍片面推动办公物 业建设。
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总结： 总结：本项目属于城市中心中等规模综合项目
属性 区位 交通 具象 城市中心区域 组织便利 诠释 区域成熟，印象较为陈旧 北边临城市主干道海陵东路，地块周边路网发达， 对外交通便捷 周边有人民医院、实验中学、实验小学、幼儿园等 西边是县城最长的东海步行街北段，商业形象一般， 东边是东海最大的集贸市场，形象较差，但人流密 集 占地6.6万㎡，容积率≤1.5 被城市次干道利民路分割成2部分，北边沿海陵东 路、西边沿东海步行街既有沿街建筑不能拆除，而 东面集贸市场、利民路现有形象较差 需要就地补偿原住民3.5万㎡住宅和5000㎡商业， 开发成本较高
东 海 北 路 步 行 街 园 路 ① ② 果 N
建筑面积最大10万㎡， 建筑面积最大 万
万 0 万
指标， 面积 街面 ， 12m
建筑面积最大 面积 地块 ，最大
10万㎡， 0 万㎡ 1/3 1万㎡ ，
规 沿街
，
3.5万㎡， 仅860m，
地块
街面
街面
24 m
338m
340m
158m
860m
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万润地产和南茂地产合作， 万润地产和南茂地产合作，万润关注项目 可行性， 可行性，由此决定是否介入进行主导开发
地块为东海县南茂房地产开发公司所有，现邀万润合作。万润强 调项目的可行性 可行性，如可行，拟以现金入股，主导项目开发。 可行性
万润房地产开发有限公司 背景 连云港最有实力的开发商，主 要在市区开发，品牌影响力强 如项目可行，成立一家新公司 运作，以现金占40%股份，制 定具体规划方案参与开发 地块建大型购物中心难以实现 收益 欲借助政府的力量推动拆迁 南茂房地产开发有限公司 韩资企业，业务局限于东海县城， 资金实力较弱，缺乏成功开发较 大规模商业项目的经验 前期取地及支付利息共1600万元， 以此出资占60%股份，负责拆迁具 体工作 有点档次的“餐饮一条街”，仿 南京、欧式，文化用品市场 南茂对做商业很有信心，但拆迁 能否顺利进行存在担心
发展原则1 发展原则 发展原则2 发展原则
控制商业面积，保证利润回收的同时，降低运作风险。 增加住宅面积，提供稳定的现金回收渠道。
市场风险
VS
客户目标
选择适当的 组合
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项目采用收益要求来解决物业规模问题
面积（万㎡） 住宅 方案1 R=1.5 9.5 商业 0.5 建安（元/㎡） 住宅 700 商业 750 住宅 1800 2000 2500 1800 9.0 1.0 700 750 2000 2000 1800 方案3 R=1.5 1900 8.6 1.4 700 750 2000 2000 1800 方案4 R=1.5 1900 8.2 1.8 700 750 2000 2000 方案5 R=1.7 1800 10 1.0 700 750 1900 2000 方案6 R=1.8 1800 11 1.0 700 750 1900 2000 方案7 R=2.0 1800 12 1.0 700 750 1900 2000 6500 6500 5500 6000 6500 5500 6000 6500 5500 6000 6500 12795 12057 11318 5000 5500 6000 6500 5500 6000 5000 5500 4500 5000 10622 2458 2697 653 1189 1726 1202 1798 2395 1752 2408 3064 23% 25% 6% 11% 15% 10% 15% 20% 14% 19% 24% 5500 6500 7000 5500 6000 4500 5000 10601 1609 1877 1361 2029 15% 18% 13% 19% 10580 -9500 均价（元/㎡ ） 街铺 内商 总投入 （万元） 利润 （万元） -1262 -547 1242 103 1057 1206 732 1304 成本 利润率 -12% -5% 11% 1% 10% 11% 7% 12%
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宏观
住宅
商业
办公
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案例回顾
根据各类物业KPI指标体系分析，确定住 根据各类物业KPI指标体系分析， KPI指标体系分析 宅、商业可能成为本项目发展方向
地块属性
综合地块属性和市场因素，同时结合操作要求、预期收益等， 综合地块属性和市场因素，同时结合操作要求、预期收益等，确定 住宅、商业是本项目可能的发展方向。 住宅、商业是本项目可能的发展方向。
环境
生活设施完善 有一定的商业氛围
项目 地块
中等规模综合项目 地块分割，临街面形象 欠佳
限制 条件
就地返迁安置，开发成 本高
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案例回顾
所处城市背景
东海为连云港下属最大的县，经济总量较高，增长 速度处于中上水平。 东海正由农业城市向工业城市转变，硅材料、农产 品加工是主导产业，东海开发区为产业主要聚集地， 2005年产值占全县7% 东海人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增 长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也 在增强。 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员 房地产需求规模较大，机关事业单位泛公务员购买力 最强，制造业等企业员工购买力有限。 城市新规划重点向西面、北部拓展，但新区5-10年 之内发展速度有限，而2006年拆迁面积将达42万㎡。
方案2 R=1.5
根据财务分析 结合市场实现 风险考虑，在 容积率不变的 情况下，确定 商业面积在12.5万较为合理
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案例借鉴
案例意义
根据各种可能的拆迁实施方案，选择最经济的方案 ；确保拆迁成本的最小化！
在考虑物业发展方向，确定物业组合时，需要通过 科学的财务预算确定项目的经济可行性！
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结构导视图
案例 回顾 借鉴意义
2006年东海步行街旧改项目 年东海步行街旧改项目
龙岗街道第二工业区旧改项目 深圳市坭岗村城中村改造项目
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本项目位于连云港市东海县城中心繁华区 域，属于旧城改造项目
东海县 县， 连云港 连云港40km
东 海 500m 北 路 步 行 街 东海 中 路 海 ① 东 ② 果 园 N
东海县
★
城市中 心区域
本
99.4 1200
， 6.6 ， 400 ，
1.3-1.5， 4 ， 3.5 5000 ， 208
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案例回顾
开发商目标
当时以万润的目标 为基本出发点，同 时参考南茂的意图。
万润地产 • 短、平、快操作，降低风险； • 不持有，不考虑品牌营销因素； • 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%。 南茂地产 • 启动项目，快速操作，减少资金占用； • 无品牌营销意图； • 利润无明确要求，合适就可以。
发展方 向 地块属性 市场因素 操作要求 预期收益
物业选择 KPI体系
市场因素 操作要求 预期收益
住宅
周边配套齐全， 城市中心适宜居 住区域
住宅销售普遍较好， 但供应量正在加大， 没有特别的要求 片区内供应少
销售均价不低 于1800元/㎡， 略高于地价
商业
处于城市核心商 圈300m范围内， 商业氛围较好， 沿街面860m
商业 市场
信用社 法院
县人民 医院 海陵农贸市场
商 业 步
步行街 小区
地 块
文
县实验 中学
行 街
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Βιβλιοθήκη Baidu
县城 最繁 华步 行街 区
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地块沿街面仅860m，受规划指标限制， 地块沿街面仅860m，受规划指标限制， 860m 建筑面积最大10 10万 建筑面积最大10万㎡
致深圳市润德房地产有限公 司
旧改项目案例借鉴
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前言
旧城改造项目相对普通的房地产开发项目需要 考虑拆迁，回迁等更多的问题。 在此我们通过对全国各地的几个旧城改造方案 进行整理和分析。以期能够给贵司的项目操作一点 点帮助，对项目的顺利开发起到一点辅助和借鉴作 用。 谨致商祺！
商业存量较大，年 消化速度2万/㎡， 市场竞争激烈
需要具备一定的 招商运营能力
销售均价较高， 提升利润
办公
没有办公氛围， 且道路通达性欠 佳，不适宜商务
办公市场尚未进入 发展阶段
需要较高的管理 运营水平
价格与住宅相 差不大，价值 无法实现
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