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政府扶持方面：政府建设涿 州生态宜居示范基地及全国 市长研修学院教学基地。
未来建设方面：打造环京生 态宜居新城区。
总体优势：涿州生态宜居示 范基地、在开发区域、未来 开发价值高。
总体劣势：目前开发尚不完 善，交通与周边配套有待开 发。
北京儿科医 院涿州分院
涿州中学
本项目 涿州中医院
宜家旺商 圈
48208
175
14875
700
59500 532000
8500
Leabharlann Baidu70
6300
420
37800
0
32200
6375 676195
1057993
10
涿州区域待售竞品未来供应情况
涿州区域目前现存2014年年初待售总体量约200万㎡，供应产品均为高层普通刚 需产品。
华瑞北京未 K2狮子城
位于高铁板块的 K2狮子城预计 2014年元旦开盘； 项目规划为高层+ 别墅，产品为 50~90㎡一居~三 居。整体体量 126万㎡，一期 60万㎡。
50平方公里生态示范区
涿州板块划分为三大区 域：传统城区、示范区、 高铁新城区。
示范区
新空港区
区域价格：5300~6200元/㎡
传统城区：此区域为涿 州老中心区域。交通、 配套完善。
高铁新城区：此区域为 涿州现有正在规划的区 域。有高铁、京石告诉 抵京交通便捷。
示范区：此区域为涿州 待开发区域。距离新空港区 近，且拥有涿州生态 宜居示范区规划，区域发展 前景大。
积
剩余体量
253
27440 1520 246960
0
333040
30
3150
255
26775
—
39225
40
4000
480
48000 90945
169820
20
1580
240
18960 96040
55000
200
17000 2400 204000 44000
372000
40
3800
360
34200
0
位于传统城区板 块与示范区板块 的华瑞北京未项 目,总体量93万㎡， 86-94㎡二居， 104-125㎡三居。 预计2014年年初 开盘。
交通方面：传统城区处于 涿州中心区，区域交通便 捷，交通区划规范。但是 连接北京的交通不便。
配套方面：传统城区，在 配套方面相当完善。
政府扶持方面：对老城区 实施拆迁改造，房屋拆迁 补贴，不排除未来潜在供 应。
未来建设方面：未来建设 方面趋于饱和。
总体优势：区域交通便捷、 周边配套完善。
总体劣势：去往北京交通 较不完善、未来建设饱和。
涿州博爱医院
涿州市政府 金 街 商 业 圈
宜家旺商圈
银行
5
各板块亮点解读_高铁新区板块
高铁新区板块是依托高铁而成的新兴板块，板块与北京连接交通便利，受政府扶 持，未来发展前景向好、潜力巨大。但目前仍处于待发展阶段。高铁新区板块主 流住宅价格为：6500~7000元/㎡左右。
交通方面：高铁、高速双 轨联通北京。但到涿州市 内交通较偏远。
军欣家园
君临天下御景园
翡翠城
天保·青花府 金岭郡
蓝天美林湾
传统城区 板块
天地新城
嵘御航城
竹语堂 鸿坤理想湾
K2狮子城
传统城区板块：
供应分散在传统城区周 边区域，产品以高层为 主，搭配部分低密产品；
高铁东部区域：
供应项目延高铁分布； 目前纯高铁板块竞品2 个，高铁补充板块竞品 1个。产品均以高层为 主，补充部分洋房、类 别墅产品。
配套方面：周边配套不成 熟，基本依托自有配套。
政府扶持方面：大力招揽 商家进驻高铁新城区，带 动城区经济建设发展。
未来建设方面：2014年 高铁有望提速，北京至涿 州12分钟。
总体优势：进京交通便捷、 未来发展方向全面，潜力 巨大。
总体劣势：现有配套不完 善、高铁噪音影响。
本项目 宜家旺商圈
示范区板块
目前示范区板块供应均 为生态示范区以南，产 品以高层为主，配合低 密产品供应。
高铁板块
9
涿州区域在售重点竞品剩余供应情况
目前在售重点竞品剩余供应约105万㎡。主要集中在高铁板块鸿坤理想湾、翡翠 城；传统城区板块天地新城项目。
项目名称
销售节点
鸿坤理想 湾
君临天下 御景园
天地新城
鸿盛凯旋 门
高铁涿州东站
6
各板块亮点解读_示范区板块
示范区板块自政府生态宜居示范区基地开建起形成，目前处于在开发阶段，未来 发展潜力大。区域整体可依托传统城区资源，但自身目前有待开发。示范区板块 主流住宅价格为：5100~6200元/㎡。
交通方面：交通较为便利， 但规划尚不完善。
配套方面：配套可依托南侧 宜家旺商圈。但整体较不完 善。
涿州市地产分析报告
北京三和点石地产机构
1
目录
• 涿州房地产市场宏观分析 • 地块规划及购买力分析 • 三和点石地产机构
涿州市场宏观分析
涿州市场宏观分析
涿州区域市场由三大板块组成。分别为依托高铁的高铁新城、依托生态示范带的 示范区以及华阳路、范阳路、冠云路、东兴街、城西大街三横二纵形成的传统城 区。
示范区板块 5100~6200元/㎡
5300 5000
北京未 凯旋门
8
涿州区域目前整体供应
涿州区域目前整体供应分布在城市周边区域，目前在供应项目多，且供应产品同 质化严重。
鹏渤城上城
在售普宅 待售普宅 二手别墅
鸿坤理想湾 /K2狮子城均 为普宅、别墅
综合项目
凯旋门
香邑溪谷
示范区板块
华瑞北京未
名流丽苑
7
各板块市场价格
本案处于示范区板块，板块价格范围为5100~6200元/㎡左右，本案价格处于板块 上游。
鸿坤理想湾、 K2狮子城 翡翠城
7 5 0 0 7200
6800
高铁城区板块 6500~7000元/㎡
城上城
6500
新加坡 花园
6200 5900
香邑溪 谷
5600
传统城区板块 5900~6500元/㎡
华阳路 东 兴 街
范阳路
冠云路
传统城区
区域价格：6500元/㎡左右
区域价 格： 6800~ 7200元 /㎡左右
高铁新 城区
高铁涿州东站
4
各板块亮点解读_传统城区板块
传统城区发展成熟，交通便捷配套齐全，但整体与北京对接交通略差，未来建设 方面趋于饱和，发展前景有限。传统城区板块主流住宅价格为：6500元/㎡左右。
翡翠城
天保青花 府
城上城
新加坡花 园
合计
6个月
8个半月 12个月 6个月 12个月 9个月 4个月 7个月
总体量
580000
66000 308765 170000 620000 82408 600000 70000 2497173
月均成交套数
月均成交 面积
成交总套 数
2013年成 交总面积
2013年之 前成交面
未来建设方面：打造环京生 态宜居新城区。
总体优势：涿州生态宜居示 范基地、在开发区域、未来 开发价值高。
总体劣势：目前开发尚不完 善，交通与周边配套有待开 发。
北京儿科医 院涿州分院
涿州中学
本项目 涿州中医院
宜家旺商 圈
48208
175
14875
700
59500 532000
8500
Leabharlann Baidu70
6300
420
37800
0
32200
6375 676195
1057993
10
涿州区域待售竞品未来供应情况
涿州区域目前现存2014年年初待售总体量约200万㎡，供应产品均为高层普通刚 需产品。
华瑞北京未 K2狮子城
位于高铁板块的 K2狮子城预计 2014年元旦开盘； 项目规划为高层+ 别墅，产品为 50~90㎡一居~三 居。整体体量 126万㎡，一期 60万㎡。
50平方公里生态示范区
涿州板块划分为三大区 域：传统城区、示范区、 高铁新城区。
示范区
新空港区
区域价格：5300~6200元/㎡
传统城区：此区域为涿 州老中心区域。交通、 配套完善。
高铁新城区：此区域为 涿州现有正在规划的区 域。有高铁、京石告诉 抵京交通便捷。
示范区：此区域为涿州 待开发区域。距离新空港区 近，且拥有涿州生态 宜居示范区规划，区域发展 前景大。
积
剩余体量
253
27440 1520 246960
0
333040
30
3150
255
26775
—
39225
40
4000
480
48000 90945
169820
20
1580
240
18960 96040
55000
200
17000 2400 204000 44000
372000
40
3800
360
34200
0
位于传统城区板 块与示范区板块 的华瑞北京未项 目,总体量93万㎡， 86-94㎡二居， 104-125㎡三居。 预计2014年年初 开盘。
交通方面：传统城区处于 涿州中心区，区域交通便 捷，交通区划规范。但是 连接北京的交通不便。
配套方面：传统城区，在 配套方面相当完善。
政府扶持方面：对老城区 实施拆迁改造，房屋拆迁 补贴，不排除未来潜在供 应。
未来建设方面：未来建设 方面趋于饱和。
总体优势：区域交通便捷、 周边配套完善。
总体劣势：去往北京交通 较不完善、未来建设饱和。
涿州博爱医院
涿州市政府 金 街 商 业 圈
宜家旺商圈
银行
5
各板块亮点解读_高铁新区板块
高铁新区板块是依托高铁而成的新兴板块，板块与北京连接交通便利，受政府扶 持，未来发展前景向好、潜力巨大。但目前仍处于待发展阶段。高铁新区板块主 流住宅价格为：6500~7000元/㎡左右。
交通方面：高铁、高速双 轨联通北京。但到涿州市 内交通较偏远。
军欣家园
君临天下御景园
翡翠城
天保·青花府 金岭郡
蓝天美林湾
传统城区 板块
天地新城
嵘御航城
竹语堂 鸿坤理想湾
K2狮子城
传统城区板块：
供应分散在传统城区周 边区域，产品以高层为 主，搭配部分低密产品；
高铁东部区域：
供应项目延高铁分布； 目前纯高铁板块竞品2 个，高铁补充板块竞品 1个。产品均以高层为 主，补充部分洋房、类 别墅产品。
配套方面：周边配套不成 熟，基本依托自有配套。
政府扶持方面：大力招揽 商家进驻高铁新城区，带 动城区经济建设发展。
未来建设方面：2014年 高铁有望提速，北京至涿 州12分钟。
总体优势：进京交通便捷、 未来发展方向全面，潜力 巨大。
总体劣势：现有配套不完 善、高铁噪音影响。
本项目 宜家旺商圈
示范区板块
目前示范区板块供应均 为生态示范区以南，产 品以高层为主，配合低 密产品供应。
高铁板块
9
涿州区域在售重点竞品剩余供应情况
目前在售重点竞品剩余供应约105万㎡。主要集中在高铁板块鸿坤理想湾、翡翠 城；传统城区板块天地新城项目。
项目名称
销售节点
鸿坤理想 湾
君临天下 御景园
天地新城
鸿盛凯旋 门
高铁涿州东站
6
各板块亮点解读_示范区板块
示范区板块自政府生态宜居示范区基地开建起形成，目前处于在开发阶段，未来 发展潜力大。区域整体可依托传统城区资源，但自身目前有待开发。示范区板块 主流住宅价格为：5100~6200元/㎡。
交通方面：交通较为便利， 但规划尚不完善。
配套方面：配套可依托南侧 宜家旺商圈。但整体较不完 善。
涿州市地产分析报告
北京三和点石地产机构
1
目录
• 涿州房地产市场宏观分析 • 地块规划及购买力分析 • 三和点石地产机构
涿州市场宏观分析
涿州市场宏观分析
涿州区域市场由三大板块组成。分别为依托高铁的高铁新城、依托生态示范带的 示范区以及华阳路、范阳路、冠云路、东兴街、城西大街三横二纵形成的传统城 区。
示范区板块 5100~6200元/㎡
5300 5000
北京未 凯旋门
8
涿州区域目前整体供应
涿州区域目前整体供应分布在城市周边区域，目前在供应项目多，且供应产品同 质化严重。
鹏渤城上城
在售普宅 待售普宅 二手别墅
鸿坤理想湾 /K2狮子城均 为普宅、别墅
综合项目
凯旋门
香邑溪谷
示范区板块
华瑞北京未
名流丽苑
7
各板块市场价格
本案处于示范区板块，板块价格范围为5100~6200元/㎡左右，本案价格处于板块 上游。
鸿坤理想湾、 K2狮子城 翡翠城
7 5 0 0 7200
6800
高铁城区板块 6500~7000元/㎡
城上城
6500
新加坡 花园
6200 5900
香邑溪 谷
5600
传统城区板块 5900~6500元/㎡
华阳路 东 兴 街
范阳路
冠云路
传统城区
区域价格：6500元/㎡左右
区域价 格： 6800~ 7200元 /㎡左右
高铁新 城区
高铁涿州东站
4
各板块亮点解读_传统城区板块
传统城区发展成熟，交通便捷配套齐全，但整体与北京对接交通略差，未来建设 方面趋于饱和，发展前景有限。传统城区板块主流住宅价格为：6500元/㎡左右。
翡翠城
天保青花 府
城上城
新加坡花 园
合计
6个月
8个半月 12个月 6个月 12个月 9个月 4个月 7个月
总体量
580000
66000 308765 170000 620000 82408 600000 70000 2497173
月均成交套数
月均成交 面积
成交总套 数
2013年成 交总面积
2013年之 前成交面