双汇苑房地产开发项目选址研究-课程设计

双汇苑房地产开发项目选址研究五到六人为一小组，十五周提交word版，十七周讲PPT一、项目概述1．地块位置：该基地与环城高速，北客站对面，土地面积约10000平方米，土地系东长村土地，地上附属物包括学校，高铁，食品厂，包装厂，附属物占该基地面积的2/3。

剩余面积为吕庄村集体用地。

2、周围环境与设施（1）南距市政府5公里（2）那边环城高速，东边地铁，北边高铁。

abc二、选址原则、思路和方法随着我国经济建设的高速发展，房地产的投资和开发进入了一个全新的发展时期。

房地产项目的选址是房地产投资的第一步，一个房地产项目开发的成功与否，项目的选址至关重要。

如何有效的评估项目地段的开发价值，是房地产开发商科学决策的重要环节和难点。

房地产项目选址的影响因素有很多，而且这些影响因素大多都是定性的，项目的选址是对项目的各种区位因素进行综合权衡而得出的，所以项目的选址往往取决于决策者的经验、认知以及主观意念。

三、宏观环境分析1、区位因素：房地产项目选址的一个显著特点是其影响因素的复杂性和数据的集中性。

首先，房地产项目的选址与一个地区的政治、经济等因素息息相关。

这些因素将直接或间接的对房地产市场产生影响，尤其是对房价和销售情况的影响。

其次，土地开发和建设是城市规划的重要部分，进行选址时一定要弄清城市的总体规划和详细规划情况，对城市的现状规划结构和发展计划及城市的战略均要深入的研究，要结合土地储备和规划选全盘考虑，要充分考虑拟选址的坐落是否符合当地发展规划，与周边环境是否协调等因素。

按其范围大小可以分为宏观、中观和微观因素。

宏观区位因素：指影响房地产市场开发的整体环境要素，如国家或地区的投资环境；中观区位因素：指所处地域的经济发展水平、自然资源条件、基础设施状况等；微观区位因素：指所处具体场所的自然条件、配套设施等。

2、地块环境因素：房地产项目的用途不同，考虑的细部因素也不一样，细部因素主要指房地产项目拟选址地块的环境因素，不同的房地产开发项目的选址应重点分析自然环境、人文环境两方面的因素。

从自然环境来看要考虑多方面因素。

首先拟选址的占地面积，其次是拟选址的气象条件、地质条件、水文条件等，然后是环境条件，场地周边的景观，如公园、场状况良好的自然风景等也会大大加分。

人文环境对于房地产选址的重要性也逐渐凸显出来，现在的房地产项目的宣传，出了自然环境的渲染，就是对于人文环境的大力宣传，高校林立，商业便利，抑或是就近有一所重点中学，都可以对该处房产有扭转性的影响。

3、基础设施：即道路、给排水管线、燃气管线、集中供热管线、供电设施等。

如果区域地段的基础设施尚未建设完成，那么这样的地块不仅在正常开放周期内收回资本比较困难，而且后期隐患较多。

因此在选址时必须仔细考虑拟选址所在的水、电、燃气等各项基础设施的情况，包括供应数量、质量、价格等现状及发展规划。

4、交通状况；地块的交通要素涉及到交通路网状况，到火车站、汽车站、机场的距离等。

无论是对住宅项目的选址还是工商业项目的选址，地块周为的交通路线状况都尤为重要，拟选址的交通运输条件是否便利，公共交通的通达度和可利用度都是必须要考虑的条件，5、土地政策：房地产开发商在项目选址时必须密切关注国家和地方政府有关土地政策的一举一动。

近年来，房地产发展尤为迅速，出现了房价上涨过快，空置率上升等不良现象，国家的宏观政策也根据现状不断出台，以引导房产市场向健康方向发展。

就全国中等以上城市来讲，房地产已经进入了一个相对成熟的时期，政府各项管理制度更加完善、土地资源更为紧张、竞争压力不断加大。

不同类型的投资项目对区位、环境、交通、消费群体等有不同的要求。

四、地块区位及周边环境分析居住项目选址主要考虑因素：1、城市总体规划：居住项目选址要与旧区改造相结合，新的住宅区要向内外环之间和外环线周围发展，要与沿江、沿河、沿海、沿路开发相结合，要与郊区新城镇建设相结合。

2、市场状况：对市场状况的调查和分析是房地产项目开发的基础，也是项目开发成败的重要影响因素。

分析该地区的房地产市场需求量和供应量，并对未来市场变化进行科学分析和预测；分析需求市场的层次结构。

3、地块背景及区域规划方向：其目的是分析地块的开发建设条件、地块规划限制条件、区域将来可能出现的各种物业类型和由此带来的潜在客户等等，为开发商提供较为详细的决策依据。

4、自然环境：山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素。

5、环境保护：居住区必须从工商混合区中分离出来，工业要向园区集中，居住区必须防止“三废”污染以及放射线、电磁辐射等污染。

6、交通条件：如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。

7、生活配套设施：居住项目所在地应具有较好的生活配套设施，比如菜市场、超市、医院、学校和银行等等。

8、市政基础设施：居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。

9、房地产相关政策：居住项目选址应充分考虑相关政策的影响，重视国家鼓励的项目投资方向，开发商在政策导向下可以结合企业自身资源优势对地块取舍进行权衡。

10、用地成本：在对某地块进行初步了解的基础上，应对地块价格进行粗略估计，结合地块规划限条件估算项目投资成本和收益，以此衡量地块的“经济效益”五、地块比较分析第一种结构：（一）地块基本情况1．地块A地处西安北三环辅道，地铁二号线北客站附近，经济开发区，世界名校相伴-长安大学，环境优雅，交通便利，空气新鲜，占地面积10000平方米，大气而典雅。

2．地块B地处西安城中区，东邻大明宫遗址公园，西邻地铁二号线，交通便利，生活设施完善，围绕学校，医院，市政等公共单位。

占地约5000平方米。

3．地块C地处西安东南城区，北邻大唐芙蓉园，东邻曲江池，环境优雅，空气清新，交通便利，西邻地铁4号线（在建），占地约10000平方米。

（二）各地块SWOT分析1．地块A*优势分析Ø地块规模相对适中。

Ø地块紧邻地铁二号线，南接北三环，交通便利，Ø附近有著名世界名校相伴——长安大学，将来有望更多大学在此建校。

Ø经历开发区，可以近距离接触经历的腾飞，发展。

☆劣势分析：Ø该地块周边教育、医疗、商业等生活配套相对欠缺，为居民生活带来一定不便；☆机会分析：Ø该地块位于经开北区，地块所在区域属于区域规划打造的北部生活区，在西安的新兴板块中，属于宜居之地，未来发展潜力巨大；☆威胁分析：Ø该地块位于经济开发北区，土地价格相对较低，吸引众多开发商入驻，未来上市项目较多，未来项目将面临一定的竞争。

2．地块B*优势分析Ø地块规模相对适中。

Ø地块紧邻地铁二号线，道路宽广，公交较多，交通便利。

Ø东邻大明宫遗址公园，拥有一定景观资源，生活设施完善，围绕学校，医院，市政等公共单位，☆劣势分析：Ø车辆众多，人口居多☆机会分析：Ø该地块位于城中，地铁二号线附近，商业开发区，环境优雅，有一定的景观资源，未来发展潜力较大；☆威胁分析：Ø该地地价较高，相对商业竞争激烈；3．地块C*优势分析Ø地块规模相对适中。

Ø地块紧邻地铁四号线，道路宽广，公交较多，交通便利。

Ø东邻大唐芙蓉园，西邻曲江池，拥有一定景观资源，生活设施完善，围绕学校，医院，市政等公共单位，☆劣势分析：Ø车辆众多，人口居多，地价较高☆机会分析：Ø该地块位于城西南处，地铁四号线附近，商业开发区，环境优雅，有一定的景观资源，未来发展潜力较大；☆威胁分析：Ø该地地价较高，相对商业竞争激烈；（三）综合评判地处西安东南城区，北邻大唐芙蓉园，东邻曲江池，环境优雅，空气清新，交通便利，西邻地铁4号线（在建），占地约10000平方米。

一、项目概况(二)权重的确定通过对因素的分析，利用层次分析法和德尔菲法计算出各因素的权重(三)进行模糊综合评判在确定完各级指标的权重向量后，通过专家评价，给出与一级指标相关的单评判矩阵。

经判断矩阵的一致性检验，各随机一致性比率CR<0.1，满足一致性要求。

根据各二级指标权重向量，通过模糊计算可得到相应的一级指标单因素评语集如下：r1=(0.0216，0.0323，0.0315，0.0265，0.0102)r2=(0.0478，0.0637，0.0646，0.0398，0.0207) r3=(0.0369，0.0325，0.0281，0.0175，0.0090)r4=(0.0159，0.0336，0.0311，0.0205，0.0112)由一级指标的单因素评语集构成一级指标的评判矩阵，再进行模糊计算可以得到对综合指标A的评语集：B=(0.0628，0.0816，0.0694，0.0481，0.0275)根据最大隶属度原则可知，其最大隶属度为0.0816，所以该项目选址方案的评语为“较好”。

四、结论对房地产开发项目进行测评时，由于指标过多，层次纷杂，本文采用了多级、多目标模糊综合评价体系，结合AHP方法，克服了经验和主观意志的不确定性，较好的保证了测评工作的客观性、适用性和操作便利性，同时使考核工作实现了计算机化，为决策部门提供了较为准确有效的参考。

六、选址结论通过对各项指标的综合分析，地块适宜于打造标志性高档住宅小区，通过综合评分，无疑是建设高档社区的最好选择，优美的景观，便捷的交通，繁荣的商业街区适应了居民的时尚需求，美丽的休闲公园让居民的业余生活不再无趣，紧邻的教育区让家长不再为孩子的教育担忧，是追求高质量生活人们的绝佳选择。

在项目的建设过程中，要充分发挥地块优势，面对竞争，要做到保证品质，使得本项目具有鲜明特点和巨大的竞争优势。

5.1 各要素评分根据上述分析,我们将影响地块的因素划分为：1.土地性质2.生态环境3.景观环境4.人文环境5.交通条件6.市政设施。

并建立如下选址分析评价模型：按照各因素在ABC三地块的优良差异在1-10分内取值。

分值越高说明该地块此因素条件状况越好，越有利于实现项目的定义与定位。

每项影响因素分值的确定是根据地块客观情况及项目组各成员依据讨论综合分析得出。

表5.1 地块影响因素打分表5.2确定各要素权重由于各个影响因素对土地的影响效果不同,所以按照影响程度规定如下比重: 规定判断矩阵表示为A=(a ij)n×n，u i对u l的相对重要程度。