中国对欧洲土地投资的四种模式

中国对欧洲土地投资的四种模式

目前，参与欧洲土地投资的中国企业主要包括大型保险集团、大型房地产企业、房地产基金以及一些民营企业。由于他们的资金来源、投资目标、投资期限等差异，导致了他们在对欧商业地产投资的路径选择上，也采取了截然不同的方式。

一、带长期租约的核心资产

在过去的24~36个月中，带有优质租户长期租约的欧洲资产大受欢迎。大部分投资实例中都有利率非常理想的银行贷款，从而每年现金回报非常可观。这种类型的物业投资并不需要太多的资产管理，租户负责打理这些物业，并按月或季度支付租金。

随着近12个月市场价格的涨幅，现在要寻找这么高回报率的资产愈发困难。近期，伦敦市中心的写字楼，带有十年以上租约的优质租户，而相类似的资产若位于巴黎或者柏林。当然，高收益回报率的资产在二类市场仍有可能，但通常这种情况很难获得银行贷款，比如马德里。

因此，现阶段的商业模式有必要将投资目光转向二类城市中那些带优质租户的资产（因此能拿到银行贷款），或关注二类国家的市场。我们注意到这些国家具有不同投资额度的投资机会：

二、开发类投资

想要获取更高的收益，就需要将目光投向开发项目。中国房地产开发商如绿地集团、万达集团已经于过去的一年在伦敦大量投资，收购项目如RAM啤酒厂住宅项目，赫茨米尔和one Nine Elms开发项目。

三、移民地产投资

对于中国投资人来说投资欧洲房地产市场的一个主要问题是如何解决在异国市场的收购和退出策略。近几年，欧洲一些国家推出了很吸引人的移民政策，外国籍投资者（无论是投资住宅还是商业资产）都能获得长期或者短期的居留权，并且无移民监。这样的政策对于中国个人来说是非常吸引人的，因此针对中国移民购房者设定相关退出渠道是非常有潜力的投资模式。

中国的房地产基金提供资本将该物业改造成包含超过50套酒店式公寓的高端住宅。这些物业位于里斯本市中心老城区，属于老房改造项目，相当于上海的老洋房和北京的四合院，改造后类似于上海的“新天地”和“田子坊”。

最终公寓先以期房出售给中国购房者以便中国移民购房者提早申请移民。

由于物业属性对资产管理和维护等要求低，因此非常适合海外业主。其主要目标租户为旅游观光者，租金回报也高于普通的标准公寓。

物业开发商为葡萄牙地产基金，从属葡萄牙最大的银行之一。

这样的机会将房地产投资、开发和移民结合起来，在住宅和商业地产投资中都可以实现。其他国家包括西班牙、希腊、塞浦路斯和爱尔兰都有相应的投资机会。

四、间接投资

以上所有投资案例都是直接投资方式，最理想的情况是与当地有相关专业知识与经验的机构达成合作伙伴关系，并且共同投资，从而保证利益一致，共同分享收益和风险。但

是也可以以另外一种方式投资到成熟的欧洲基金，这些基金通常都由世界最大最著名的投资管理公司管理。投资项目种类也很多，其中一部分基金只对较大投资金额开放。

现在一些核心国家的次级城市或地区非常令人关注，比如英国。在这些地区仍然有希望收购较小投资额并且地段优质的资产，。这些物业通常带有短期租约，对资产管理要求较高，因此需要当地有实力有经验的平台协助。