【房地产项目总培训】基于碧桂园实践的土地投资模式讲解
法律视角下的房地产开发企业拿地模式及风险分析(碧桂园)
林业规划
• 森林包括防护林、 用材林、经济林、 薪炭林和特种用途 林
• 占用或征用林地审 批机关为国务院和 省级林业主管部门
城乡规划
• 城乡规划类型包括 全国城镇体系规划、 省域城镇规划、城 市总体规划、镇总 体规划
• 城市和镇总体规划 分为总体规划和详 细规划，详细规划 分为控制性详细规 划和修建性详细规 划
供地方案
建设 用地 审查 报批 申请
单独选址项 目
1、建设单位应当向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请。 2、市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的申请，应予受理， 并在收到申请之日起30天内拟定“一书四方案”，经同级人民政府同意后，报上 一级土地行政主管部门审查。
城市分批次 建设用地
由市、县人民政府土地行政主管部门拟订“一书三方案”（农用地转用方案、补充 耕地方案和征收土地方案，编制建设项目用地呈报说明书），经同级人民政府审核 同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
其他特殊情 形
建设只占用国有农用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需拟订农用地转用 方案、补充耕地方案和供地方案； 建设只占用农民集体所有建设用地的，市、县人民政府土地行政主管部门只需订征 收土地方案和供地方案； 建设只占用国有未利用地，除国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖 市的建设项目及国务院规定的其他建设项目用地由国务院批准的；其他建设项目使 用国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理。
一、我们应获取什么样的土地—前提条件
如何将农用地、未利用地转变为 满足我们开发条件的土地即国 有建设用地？
农用地转 用
土地征收
一、我们应获取什么样的土地—前提条件
【项目总培训】碧桂园投资业务简介
董事局主席 董事局副主席 集团总裁 首席财务官 副总裁 副总裁
一、投资系统架构
投资策划中心
——集团十三大职能中心之一
集团副总裁 王少军
中心总经理 何剑标 中心副总经理 李莎
（
评 审
投 资 策
发 展 研
财 税
风 险 控
直 属 拓
部划
究
部
制
展
部
部
部
部
）
一、投资系统架构
投资策划中心
——统筹指导、目标管理、技术支持、政策研究、资源整合
第二部分 投资系统工作流程及范围
内部资料 严禁外传 │ 8
二、土地投资流程
获取信息
初步研判
项目立项
定位策划
定案决策
获取土地
土地信息获取 收集
区域/直属团队 现场勘察
区域/直属团队 落实相关问题
区域/直属团队 组织各部门考察
区域/直属团队 投资决策申请
投资信息管理 系统报备
发起立项申请
营销、投策、运营 财务、研发、成本
区域/直属团队 签订协议
项目获取
二、土地投资流程
区域投资团队
准备项目材料
区域总裁
区域总裁意见
主席、集团总裁
审批、决策
不通过
否决项目
通过
区域/直属团队
签订协议、项目获取
投资策划中心
补充投资决策意见
如有重大风险或条件重大 变化，则提请重新定案
特别紧急的项目、 重大项目
特事特办
二、土地投资流程
土地投资
选地
4
4产品
1.yj140（yj160) (标配）
2.玲珑别墅（挂石） （标配）
碧桂园内部培训城市规划在房产开发中的运用
• 了解供水设施或供水管道的布置——地块开发用水的来源， • 了解城市雨水、污水设施及管道布置——结合城市管网设计地块内的雨、污水排放， • 了解供电来源，了解环保环卫对开发地块的要求。
公共服务设施规划图
• 掌握地块附近的公建配套情况，尽量减少地块内部配套公建。 • 尽量靠近有利于地块开发的公建。
城市总体规划与房地产
政府的承诺是否可靠？
• 城市总体规划可以随意 修改？
• 承诺的基础建设项目能 否在近期落实？
城市总体规划与房地产
总体规划的修改
《城乡规划法》第四章，第四十六条，四十七条明显规定了城市总体规划，镇总体规划 的修改流程。任何超出此流程之外的修改手段，都有着被追究法律责任的风险。
• 当意向地块暂时未进行控规时，可由我院按照公司利益及常用的开发手法，制 定各个地块的土地利用性质及开发强度等指标，提供给政府作为编制控制性详 细规划的参考依据。
城市与城市规划思想的发展
3.邻里单位理论和小区规划
1929年佩里提出了“邻里单元”理论 ，该理论要求在较大的范围内统一规划居住区， 使每一个“邻里单位”成为组成居住区的“细胞”，具有一定的规模，边界，开放空 间、满足居民日常需要的服务设施
和内部的道路系统。邻里单位讲求空间宜人景 观的营建，强调内聚的居住情感，强调作为 居住社区的整体文化认同和归属感。
城市规划与房地产开发的关系
城市规划对房地产开发调控的内容
空间层次
调控对象
调控的主要内容
调控方式
主要依据
宏观
城市总体：如房 地产开发的总体 布局与发展方向
开发投资 用地规模 空间定位 开发方向等
பைடு நூலகம்
合理确定人口规模 和用地规模，明确 城市的空间结构和
2024年房地产投资业务培训-(带)
房地产投资业务培训-(带附件)房地产投资业务培训一、引言近年来，我国房地产市场发展迅速，吸引了大量投资者涌入。
房地产投资作为一种重要的资产配置方式，具有保值增值、分散风险等优势。
然而，房地产投资并非简单的购买与出售，它涉及到市场分析、财务分析、法律法规等多个方面。
为了帮助投资者更好地了解房地产投资业务，提高投资收益，本文将介绍房地产投资的基本概念、市场分析、财务分析、法律法规等方面的知识，以期为投资者提供有益的参考。
二、房地产投资的基本概念1.房地产投资的概念房地产投资是指投资者购买土地使用权、房地产开发、经营、转让、租赁等过程中，通过市场交易实现资产增值的行为。
房地产投资可以分为直接投资和间接投资两种形式。
直接投资是指投资者直接购买房地产物业，如住宅、商业、工业等；间接投资是指投资者通过购买房地产相关金融产品，如房地产信托、房地产基金等，参与房地产投资。
2.房地产投资的特点（1）收益性：房地产投资具有较高的收益性，主要体现在物业增值和租金收入两个方面。
（2）风险性：房地产投资风险较高，主要包括市场风险、政策风险、财务风险等。
（3）流动性：房地产投资流动性较差，买卖周期较长，资金占用较大。
（4）地域性：房地产投资具有较强的地域性，不同地区的房地产市场表现差异较大。
三、房地产投资市场分析1.市场供需分析（1）人口因素：人口数量、人口结构、人口分布等对房地产市场需求产生重要影响。
（2）经济发展：经济增长、产业结构、就业情况等对房地产市场供需产生重要影响。
（3）政策调控：政府土地供应、住房保障、税收政策等对房地产市场供需产生重要影响。
2.市场周期分析（1）市场趋势：了解当前市场所处的周期阶段，判断市场未来发展趋势。
（2）市场风险：关注市场周期转换过程中的风险，如政策风险、市场风险等。
四、房地产投资财务分析1.投资成本分析房地产投资成本主要包括购买成本、装修成本、运营成本、税费等。
投资者在进行财务分析时，应充分考虑各项成本因素，确保投资收益。
碧桂园地产集团_【BGY项目总培训】房地产项目并购与合作的相关法律实务
投资策划 中心风险控制部
20 1 5 .11
课程目标
|
银念"析?并购与合作粪拿他模式的法律特点与差异 注意什么?并购与合作奠拿地模式的法律凤隘及防范措施 如何选择?备类拿他模式的适用倩影
并购与合作类拿地模式
E ; 瞄型合作开发
一脚一
i 一 -4-?一 ←
端贯一
着对方实力强劲、 信警良好 ，并可以愤恨给我司金银操作 不排除以后来用该种模式的可能
二、联营型合作开发
【利澜分配】
根据相关的司法解释，这种模式因为商务条件的不同 ， 最后可能会导致整个合同性 质转变，产宝不同的法律后果
( 1 )合同约定自E供土地使用权的当事人不承担经蕾凤舱，只收取固定利益的，应当认
EEB
交易模式 : 1、 我司派驻开发管理团队进驻项目公司，按照我司报批 的规划和设计 ， 以项目公司名义开发建设， 2、 施工单位选择、工程造价及预算确定，施工合同的签 订经我司同意后执行， 3 、 工程建设费用承担我司借和自项 目 公司 ，根据工程 建设情况横用 投入 4、 转让价款的用自定与支付 转让总价款= 存宿 T Iii!份精 t眉僧桩桩相】 +土地价格
孚续，补交出让金)
石王军击磊、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地耻管
理高关问题的通知》 军用空置划拨地，报总后画出部批准后 ， 可以采用三种方式处理
( -)地方政府收储然后么讲出让 ，
(二)部队直接公开转让， (三)部队与地方政府共同公开转让.
( 2 ) 土地E抵押的处理
• W.受让的土地巳耐甲不允许辑上，同时也办理不了过户.
-、土地使用权转让
未达 25%$m 条件的处理:操作要点
【投拓】碧桂园投资业务流程培训
商业中心等所在位置进行标示； 3、交通视频： ➢ 从地块到市政府、主要商圈、配
套学校及其他重要节点进行拍摄。
二、投资系统工作流程—定案资料
【四图】③富人居住现状/意向居住项目情况图
要求
1、区位图： 重点标示主要房地产板块；各板块房价；目标地块；市 政府；富人区或意向购买项目（1-3个）；商圈（目标 地块所在板块商圈、城市中心商圈、老城区商圈）、学 校（城市最好的小学、板块内最好的小学、地块划片小 学）；交通节点（地块到市政府、商圈、划片小学及争 取配套小学的距离）等信息
投资业务流程培训
佛肇区域投资部
目录
第一部分 投资系统组织架构 第二部分 投资系统工作流程 第三部分 看地需关注的八个方面要素
内部资料 严禁外传 │ 2
第一部分 投资系统组织架构
内部资料 严禁外传 │ 3
一、投资系统组织架构
决策
支持、引导 服务
拓展
土地投资决策委员会
投资策划中心
区域投资团队 （投资部、项目部）
评审组现场考察 出具评审意见
土地投资决策委员会
获取项目
二、投资系统工作流程—项目立项
区域项目预审会
参与部门：投资拓展部、项目部（如有）、营销管理部、设计管理部 财务资金部（如需）、商管部（如需）、成本管理部（如需）
资料准备：1、预审会汇报PPT 2、投资测算表 3、城市地图 4、其他关于项目情况的报告或资料
会议输出：项目立项意见（报备投资策划中心）
二、投资系统工作流程—项目定案
项目定案汇报前所需资料（除直接招拍挂项目）：三表、四图、三报告
发起BIP定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外）
碧桂园成本培训之招标模式、总承包及集团主导招标合同各专业条款解读
主导招标合同各与业条款解读》
讲师 部门 时间
罗慧芳 工程造价管理部 2014年4月28日
目录
一 碧栻园招标模式解读
二 总承包合同各与业条款解读
三 集团主导与业分包及零星合同 各与业条款解读
碧栻园招标模式解读
碧栻园总承包工程招标模式
集团主导与业分包及零星工程招标模 式
碧栻园总承包招标模式解读（一）
1
2
3
土建及 装修工
程
安装工 程
市政及 园建工
程
碧栻园总承包招标模式解读（二）
碧栻园总承包工程招标是采用清单计价模式，分三种报价形式：
収包人提供工程量清单， • 毛坯土建工程 承包人自主报价
収包人提供全费用综合 包干单价，承包人统一
报浮劢率
• 桩基础工程、装修工程(丌包室内淋浴屏风 工程)、外墙干挂石材脚扃架修改费用、大 开挖土方工程、机械破碎岩石、石方爆破工 程、安装工程、室外市政工程、园建工程
除模板及脚扃架外 癿措施项目费及其
他项目
土建毛坯工程（二）
分部分项工程及措施费(模板、脚手架)按投标人投标的综合单价包干 【解读】
投标人挄招标人提供癿工程量清单填报综合单价，
a
工程量丌得修改。目癿是保证各投标单位在统一 量癿情况下迚行报价，以便投标报价癿对比
土建毛坯工程（三）
对招标人提供癿招标文件中，写明是暂定综合单价
安装、市政、园建 全费用综合包干单价
包含人工费、材料费（含采保费）、 机械费、管理费、措施项目费、其他 项目费、总承包管理配合及服务费、 利润、行政事业收费、规费、税金、
保险、风险、责任等各项费用
土建毛坯工程（一）
碧桂园土地法律政策知识与企业涉地法律实务操作培训 (干货)
• 2、土地物权类型
土地物权
我
国 的 土地所有权 担保物权
土
地全
物 民劳
权 体
所动 有群 ︵众
抵
系 国集
押
家体
权
所所
有有
︶
地役权 农 地 承 包 经 营 权
土地使用权
国
集
有
体
建
建
设
设
用
用
地
地
使
使
用
用
权
权
第一部分：土地法律和政策基础知识
——我国的土地权属制度
（1）土地所有权
我
国 的
1、城市市区的土地属于国家所有； 2、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国 家所有（法律另有规定属于集体所有的除外）；
主要内容
第二部分 案例分析
➢和县如山湖城项目 ➢北京密云项目 ➢滁州乌衣项目
第一部分：土地法律和政策基础知识
——我国的土地权属制度
• 1、物及物权
我
• （1）什么是《物权法》中的“物”
国 的 土
物：能够为人力所能控制并有利用价值 的有形物或有体物
地
物 动产：指不动 权 产以外的物，
不动产：指 土地以及房
所有权、用益物权和担保物权。
我 国 • 物权三大特性： 的 土 地 1、是绝对权 是直接支配物的权利 物
权
体 系
2. 是对世权
具有排他性，任何其他人不得非法干预， 物权的义务人是物权权利人以外的任何人
3、物权法定
物权的种类和内容由法律规定，当事人 不能创设
第一部分：土地法律和政策基础知识 ——我国的土地权属制度
国
其使用权 。我国土地所有权实行的是公有制，而土地使用权则是私有制 。
快好，碧桂园开发模式最新解读
快好，碧桂园开发模式最新解读“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。
快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。
核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！01一.碧桂园快速开工指引碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：Section 1：做好前期策划Section 2：规划设计前置Section 3：强势推进收地Section 4：勘探先行进场1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。
2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。
按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。
Section 5：提前开展招标Section 6：重视临设先行Section 7：政府关系维护Section 8：摘牌即是开工碧桂园开发模式及开发流程图：02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：Section 1：计划管理严谨Section 2：设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。
Section 3：重点抢展示区Section 4：施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。
综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。
采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。
《土地投资模式介绍》课件
关注政府对土地政策的调整， 提前应对可能的政策风险。
多元化投资
分散投资组合，降低单一投资 的风险。
合理融资
选择合适的融资渠道和方式， 降低融资成本和风险。
04
土地投资案例分析
成功案例一
总结词
多元化投资组合
详细描述
该大型房地产公司通过在不同地区和不同类型的土地项目中投资，实现了投资组合的多元化，降低了 单一项目带来的风险。同时，该公司注重市场调研，根据市场需求调整投资策略，确保了投资回报的 稳定。
03
土地投资风险与收益
土地投资的风险
市场风险
土地市场价格波动、经 济周期变化等，可能导
致投资亏损。
政策风险
政府对土地政策的调整 ，如土地使用限制、征 地拆迁等，可能影响投
资计划。
自然风险
地震、洪水、干旱等自 然灾害可能造成土地价
值损失。
融资风险
资金链断裂、融资成本 过高等问题，可能影响
投资回报。
总结词：盲目投资
详细描述：某小型企业由于缺乏对土地市场的深入了解和分析，盲目投资了一块价值被高估的土地。在项目推进过程中，遇 到了诸多困难和挑战，最终导致投资失败。这个案例提醒投资者在土地投资时要谨慎评估风险，做好充分的市场调研和风险 控制。
05
未来土地投资趋势与展望
城市化进程对土地投资的影响
城市化进程加速
投资模式创新
技术创新也推动土地投资模式的创新，例如 PPP模式、REITs等，这些新型投资模式可 以为投资者提供更多的选择和机会。
THANKS
感谢观看
《土地投资模式介绍》ppt课件
目录
• 土地投资概述 • 土地投资模式 • 土地投资风险与收益 • 土地投资案例分析 • 未来土地投资趋势与展望
183.碧桂园地产资料之碧桂园投资业务简介(何剑标)
区域/直属团队 签订协议
项目获取
二、土地投资流程
区域投资团队
准备项目材料
区域总裁
区域总裁意见
主席、集团总裁
审批、决策
不通过
否决项目
通过
区域/直属团队
签订协议、项目获取
投资策划中心
补充投资决策意见
如有重大风险或条件重大 变化，则提请重新定案
特别紧急的项目、 重大项目
特事特办
二、土地投资流程
土地投资
三、集团投资方向解析
一线城市(4个) 北京、上海、广州、深圳
城市 级别 划分
二线城市(36个)
直辖市
重庆、天津
省会城市
南京、杭州、济南、沈阳、福州、成都、合肥、郑州、武汉、 石家庄、长沙、南昌、西安、哈尔滨、昆明、南宁、贵阳、呼 和浩特、海口、长春、太原、兰州、银川、西宁
计划单列市 宁波、大连、厦门、青岛
一、投资系统架构
各投资团队
（投资小分队）
——投资拓展“运动员”
• 集团28大区域投资部：77个投资小分队、215名投资人员（截至2015年10月）
区域
区域
投资负责人
区域
投资负责人
区域
投资负责人
广清区域
刘渊涛
环北京区域
王广彬
重庆区域
张卫东
安徽区域
黄炜
江中区域
李时续
津晋冀区域
吴蕴睿
四川区域
王维达
江西区域
限时回正
帕拉丁 年化利息：融资金额×10% 成本 归属基金公司的净利润：项目净利润×我司股权×3.5%
董事局主席 董事局副主席 集团总裁 首席财务官 副总裁 副总裁
一、投资系统架构
房地产标杆研究-碧桂园投资开发模式研究-品牌房企研究
微信扫码，海量资源到手1.进群即领福利《报告与资源合编》，内有近百行业、上万份行研、管理及其他学习资源免费下载；2.每日学习分享6+份精选行研资料；3.群友信息交流，群主免费解答并提供相关行业报告。
报告收集整理于网络，只用于群友学习，请勿他用知识星球 行业与管理资源社群1.无限制下载行业研究报告、咨询公司管理方案，企业运营制度、科技方案与大咖报告等。
2.每月同步更新3000+份最新行业资源；涵盖科技、金融、教育、互联网、房地产、生物制药、医疗健康等行研报告、科技动态、管理方案；微信扫码，工作轻松无忧扫一扫二维码或添加客服微信（微信号：Teamkon ）免费报告等你取。
添加好友请备注：姓名+单位+业务领域行业与管理资源微信群碧桂园发展战略简介碧桂园产品策略介绍碧桂园投资策略与开发模式介绍结论与启示PART 1 碧桂园发展战略简介碧桂园成立于1992年，总部位于广东顺德，2007年胜利登陆港交所，进入国际资本市场。
自喻为中国最大的城镇住宅开发商，主要在中国内地三四线城市从事以房地产开发、建筑、物业投资等物业形态的开发业务，包含房地产项目开发，建筑施工、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。
截至，2017年中期共拥有965个处于不同发展阶段的项目，其中国内959个，海外6个（马来西亚4个、澳大利亚1个、印度尼西亚1个）Ø碧桂园项目主要集中在华南和华东，随着碧桂园全国战略的推进，也逐渐向其他区域布局Ø在2012-2014年间碧桂园每年新增项目在50个以上，2016年项目新增个数达到344个，而至2017中期，半年项目增加数量就达237个Ø虽然碧桂园并没有明确提出未来走小型化项目的路线，但从每年单项目平均体量来看在逐步缩小，可能的原因是百万大盘的土地越来越少Ø2016年年报和2017年中报未披露项目明细表：碧桂园2010-2017年中期项目体量情况图：碧桂园2017中报国内项目分布情况（颜色越深项目越多）20102011201220132014201520162017中期项目总个数84103118171238384728965项目总体量（万平米）6838821389651181213959188573546156444单项目平均体量（万平米）81.479.776.069.158.749.1148.758.5数据来源：碧桂园历年年报、同策研究院碧桂园的股权结构呈现出家族控股占绝对的特点，2015年公司引进了平安人寿，对公司股权架构进行优化，同时也借助平安集团拓宽融资渠道。
160.碧桂园地产资料之如何读懂碧桂园规划方案(整合版)-曾剑4.30
如何“读”懂碧桂园│ 1规划方案规划设计部课程纲要一二规划与房地产开发的关系房地产规划的特点│2三碧桂园模式的优秀规划具备的特质四“小步快跑”规划设计指引一、城市规划与房地产开发的关系基于城市规划房地产用地选择规划总体规划│ 3服务于体系开发过程报建审批条件控制性详细规划修建性详细规划二、房地产规划的特点分利用每一寸土地；碧桂园地产核心竞争力：精品质低成本│ 42.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售；地特征，充分挖掘利用每一个利好;4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。
高速度城市方向市政公园占地：328.68亩地价：60万元/亩容积率：≤ 1.8建筑密度：≤ 30%建筑限高：100m绿地率：≥30%│ 5大冶项目一期原方案城市方向市政公园优化后方案│6碧桂园模式的优秀规划设计需具备哪些特质？│7三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质1.项目定位2.整体布局3.展示区规划│ 84.公共服务设施规划5.交通规划6.绿地景观规划7.城市设计三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质│91.项目定位(1)区位；需求(2)目标客户；成本│ 10(3)竞品市场（楼价）(4)产品定位(5)配套及环境1.项目定位郊区、度假城区、常住(1)区位；需求│11海南临高一期丹阳碧桂园1.项目定位根据不同的目标客户，研发不同的产品(2)目标客户；成本│ 12海南清水湾项目1.项目定位根据土地成本高低，研发不同的产品(2)目标客户；成本│ 13大良苏岗项目总用地：143.62亩地价：650万元/亩楼面地价：8128元/平容积率：≤ 1.2建筑密度：≤33%建筑限高：≤ 18m建筑层数：≤4层绿地率：≥35%1.项目定位充分了解周边竞品市场(3)竞品市场│ 141.项目定位度假刚需，低总价策略、研发中小户型及合理的面积赠送(4)产品定位│ 15大连金石滩项目1.项目定位(5)配套及环境│16三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质│172.整体布局(1)土地的充分利用(2)外围空间及景观的利用│ 18(3)充分结合地形(4)技术经济指标(5)客户生活习惯及心理需求2.整体布局(1)土地的充分利用（优化用地范围）南通项目在形成规划方案后再确定红线，│ 19节约用地约28亩，节省土地款4480万2.整体布局(1)土地的充分利用（不均衡使用容积率）│20六安项目首轮方案优化后方案2.整体布局(1)土地的充分利用│ 21山西高平项目首轮方案2.整体布局(1)土地的充分利用│ 22优化后方案2.整体布局(2)外围空间及景观的利用将外部景观引入用地内│ 23吉林白城项目原方案优化后方案2.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区│ 24如皋龙游湖项目2.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分围绕外部市政公园打造展示区及商业街│25衢州碧桂园2.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用海岸线景观资源十里银滩三期│262.整体布局(2)外围空间及景观的利用洛阳项目：通过跟政府谈判，利用红线外的用地来做架空车库（6.6│ 27万），并把此部分车位纳入指标，满足项目高层的停车要求，节省地库成本5500万；也节省了地价约6140万2.整体布局(3)充分结合地形结合现状地形，减少土方、基础及时间成本低洼区、地质好---高层高地、地质差---低层│282.整体布局(3)充分结合地形三明项目：按福建省技术规定，可抬高周边未建市政路标高2m，从│ 29而减少整体外运土方量约65万方。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1.2 勾地等意向性拿地
常见竞买条件设置
其他条件
如竞买人资格审查程序要求、开工及竣工时间要求等。
例如： 1、竞买人资格由县人民政府办公室负责审查，土地交易中心凭县人民政府办公室出具的竞买人资格
确认联系单受理竞买人报名； 2、竞买人需是市重点招商引资对象并提供与市人民政府签署的招商引资协议； 3、竞得人需在土地成交后两月内开工，两年内竣工。
1、一级市场拿地模式
概念
政府通过公开程序，将成熟的土地推出市场，企业通过招标、挂牌、 拍卖的方式获得土地使用权。
直接招拍挂指前期未就项目地块与政府进行接触，在政府公示后
才获取地块信息，直接通过公开招拍挂途径获取土地。
1.1 直接招拍挂
概念
土地交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操 作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。
什么情况下采取该模式获取土地？
地块各方面仍不具备开发条件，但前景看好 当地政府财政不足，需要我司先投入资金整理土地
项目具备相当规模，符合公司开发大盘的条件
1.3 一二级联动开发 一级开发的目的和意义
弥补政府财政 不足，加快土
地整理力度
把控土地出让的 节奏， 将各项开 发工作前置完成
提高土地获 取的把握
获取大型项目 的有效方式
采用公开招商或 招标，签约主体 原则上为市、县 或土地储备机构。
1.3 一二级联动开发 一级开发的流程
合同 签订 阶段
项目研究评估
谈定一级开发协议
政府公开选择合作方
确定合作方后签署 土地储备合同
土储 实施 阶段
土地 出让 阶段
资金 返还 阶段
甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿
也可以在出让文件中约定，如规费优惠、建围墙等； 政府干预的合理利用。
1.2 勾地等意向性拿地
1.2 勾地等意向性拿地
前期工作前置，确保摘牌即开工
完成地块的征收，并沿红线建好围墙 临水、临电、临设、临时施工道路已接至首期用地红线边缘 确立好水电污等市政配套方案，并签订好实体协议 完成地块的土方平整、钻探等前期工作 完成规划及建筑方案的报批工作，完成开工前的各项图纸
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
1.3 一二级联动开发 什么是一二级联动开发？
政府负责：土地报批、 征地、拆迁、安置、补 偿、完善市政配套
推出土地市场公开出让
企业负责：筹措资金、 基础设施建设
还返投资款
通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。
房地产公司参与 竞买并获取土地
房地产企业
支付投资款
政府
回收投资成本 合理分成收益
1.3 一二级联动开发
资信、资金、资产
对竞买人注册资本、信用等级、银行授信额度、公司资产等作出要求。
例如： 1、注册资本不低于10亿元人民币；需提供不低于10亿元银行存款证明； 2、境内申请人具有银行认定的AA＋级或以上企业信用等级，境外申请人具有标准普尔BB-或以上（穆迪Ba3或以上）的 信用等级。
1.2 勾地等意向性拿地
开工前置工作 摘牌就动工
1.2 勾地等意向性拿地
前期主要商务条件谈判
地价 合作范围
（1）根据市场情况、政府欢迎度争取最有优势地价；（2）若涉及有公建配套建设，如酒店、学校等，可争 取该部分用地地价的优惠或总地价降低；（3）实际地价最低（红线外市政/公建投入、额外收费）。
根据市场情况确定项目规模、首期位置及面积、其他额外配套建设内容。
1.3 一二级联动开发 一级开发涉及款项
土地一级开发成本构成表
案例：孟关项目
1.3 一二级联动开发
表1 孟关项目土地整治成本测算表——土地成本
总1面0 积7443.26亩 孟关乡耕地
序11号
费用孟名关称乡非耕地
112
勘界青、岩测镇耕绘地费用
9.5
单位3.成8 本
07.46
万元/亩
万元单/亩位 万元元/㎡/亩
虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作。
路径
企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也 可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。
注：诚意金或保证金需银行托管，规避存在协议出让的法律风险。
1.2 勾地等意向性拿地
前期主要操作要点
商务条件谈判 争取政策
竞买条件设置
土地交付
通过土地出让时现状未处理完的影响交地及开工的负面因素、土地交付时地上遗留的影响开工的负面因 素为条件阻碍他人报名竞买。
例如： 1、地块内高压线及工厂由竞得者自行与供电部门及工厂所有人协商处理； 2、地块按现状交付，地块内剩余房屋拆迁及果树清理由竞得者自行负责； 3、地块内现有拆迁由市拆迁办负责，在土地成交后一年内完成拆迁并交付受让人。
供地计划 约定每期用地供应时间，根据实际情况调整出让节奏。
规划条件 “90/70”、建筑限高、建筑密度、绿化率、车位比例等条件不限制或按我司方案执行。
供地条件 用地手续合法，市政等开发条件到位。
土地交付 沿红线建好围墙，净地交付，确保摘牌即开工。
付款节奏 土地款分期支付，分期付款不缴纳利息。
优惠政策 提前预售或提早预售，预售款不监管或少监管，规费减免、提前开工、政府工作组协调，开通报建绿色通道。
乙方投入土地储备资金
完成土地收储后，将土地公开出让 产生溢价的，对溢价进行分配、使用
竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款 甲方返还乙方投资款
1.3 一二级联动开发 土地合法性审查
重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
规划调整(土规、城规、林规、其他专项规划)
审
查
指标、农转用（林转用)报批、征收报批
征地补偿、房屋拆迁及地上附着物补偿
开发要求 未付清地价款可办理开工报建手续，开、竣工自由，开发规模自主。
其他
专线巴士、业主办理入户享受当地同等待遇及周边教育待遇、自设混凝土搅拌站等。
1.2 勾地等意向性拿地
竞买条件设置
出于政府本身意愿，为了实现出让 地块规划意图、建设内容、开发要 求等目的而设置一些门槛和条件
出于企业或企业与政府共同的愿求 和目的而设置的一些排他性的要求 和条件
（学校、酒店等）要求、规划条件、交地时间、交地标准、开竣工要求、其他特殊要求 （特定客户、缴纳耕地占用税、限价房）等等。
其他注意事项
如由现有公司参与竞买，竞得土地后在当地成立项目公司开发的，须在竞买申请及成交 确认书中说明，以防被认定为土地转让而产生二次交易税费；
地价分期支付情况下的提前开工问题。
三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局
2009
拓展省外、快速扩张
勾地
近郊、大规模、低地价、高周转——拓展广东
2007
广东省内深耕
一级开发
远郊、大规模、低地价、低售价——立足广佛
垫定上市条件
一级开发
目录
第一章 一级市场主要的拿地模式
1.1 直接招拍挂 1.2 勾地等意向性拿地 1.3 一二级联动开发 1.4 三旧改造
常见竞买条件设置
配建、配套
要求代建、配建市政道路、公园、五星级酒店、商业广场、学校、医院等基础设施或公建，引进具备一 定条件的商业品牌等。
例如：福建永安某地块出让时要求 1、项目拟建的卖场引进十五家以上经营单体面积不少于六万平方米的大型卖场的企业入驻本项目卖场协议书（协议的真 实性以及是否符合约定的条件由市监察局牵头、工商局等有关部门配合认定） ； 2、引进中国快速消费品连锁百强前三十名企业或世界500强中的超市连锁企业之一进行经营管理。
筛选竞买人 控制出让结果 实现出让意图
1.2 勾地等意向性拿地
常见竞买条件设置
主体资格
资信、资金、资产
公司资质
配建、配套
公司经验
规划要求
价款支付 土地交付 其他条件
1.2 勾地等意向性拿地
常见竞买条件设置 主体资格
对竞买人主体资格作出限制
例如：竞买人需是房地产企业；不接受自然人及联合竞买。
公司资质
第二章 二级市场主要的拿地模式
2.1 土地使用权转让 2.2 股权类项目 2.3 联营合作开发项目 2.4 代管代建+品牌输出项目
1、一级市场拿地模式
概念
概念
一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将
城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。 房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。
规划要求
主要指带规划方案挂牌、报名时提交项目规划方案等要求。
例如： 1、竞买人须提供设计单位编制的该片区的整体规划设计方案，规划设计方案的规划功能及经济技术指标应符合政府相关 部门的规划要求； 2、竞买人须在挂牌截止前提交当地规划部门审批通过的竞买地块初步规划设计方案，方可参与竞投。
1.2 勾地等意向性拿地
基于碧桂园实践的土地投资模式讲解
投资策划中心 王琦
2015年11月
微信公众号
免费知识星球
VIP知识星球
碧桂园集团投资发展变革
2015
2014
上市并购、劳斯莱斯、精品质、高周转——区域深耕
2012
全国+海外、低地价、低成本、高周转——涉足海外
三四线中心区、低地价、低成本、高周转——全国布局
2009
5066.83
48134.90
测算基19数34.66 5954606483.0.907
金额（万7元35）1.69
备注
实际丈量面积，暂按二调
数据量算的面积放大10%
3457765.2.480用测算地面积放大20%
123 征地补偿
耕地青岩占镇补非平耕衡地 费
费用 14
水田
3