上海高档住宅市场研究

上海高档住宅市场研究

绪言

1、研究背景和目的

上海汇宁花园房地产进展有限公司拟开发建筑徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（不墅、公寓、服务式公寓）的现状和以后的进展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等进展建议。

2、研究内容及范畴

汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情形来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的进展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范畴作如下界定：研究内容

上海市高档住宅市场现状

上海市高档住宅市场供求推测

项目进展建议

研究范畴

将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象

将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范畴

关于不墅将不限定区域范畴，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。

3、研究方法及要紧研究指标

本报告在实地调查基础上，要紧采纳时刻序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析推测等方法。采纳的要紧研究指标详见列表。

4、本报告的差不多结构

本报告共有以下三个部分组成，分不为：

第一部分：上海高档住宅市场

第二部分：项目进展建议

第三部分：附录1：上海高档住宅典型案例分析

附录2：上海高档住宅市场存量统计数据

附录3：上海高档住宅市场供需统计数据

附录4：上海高档住宅市场租售价格统计数据

附录5：上海高档住宅区域市场供求量推测方法

第一部分上海高档住宅市场

一、上海住宅市场综述

上海住宅市场的经济环境

日前中国社科院公布的中国都市竞争力调查报告显示，上海在都市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。《财宝》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设置地区总部的选址时，上海较其他大都市更具有吸引力。2001年上海国民经济连续、快速、健康进展，全年实现国内生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的奉献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的奉献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。居民人均收入大幅提升，都市和农村居民家庭人均可支配收入分不12883

元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提升，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动都市的住宅消费。

1999 年《财宝》论坛、2001 年APEC 会议、2010 年世博会等这些极具阻碍的国际性经济集会也将其会场设在上海，种种迹象表明，通过近1 0 年的快速进展，上海已成为中国经济进展的龙头，其经济地位不管在国内依旧在国际都得到了专门大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在如此一个国际化大都市中，上海住宅市场有着得天独厚的优势。

上海住宅市场历史回忆

近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点进展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的进展过程。通常认为房地产产业的运行

与国民经济进展有着唇齿相依的紧密联系。90年代初期至今，上海住宅市场进展并非一帆风顺。在通过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场进展轨迹。从93年开始，商品住宅的投资、建设规模相伴着当时就差不多较“热”的经济进展浪潮，供给和需求都达到了前所未有的“鼎盛之势”。这一浪潮在96年达到了顶峰，而此后整个住宅市场并未像人们预期的那样连续冲高，房地产业泡沫的破灭给商品住宅市场当头一击，98年的亚洲金融危机更是加剧了商品住宅市场走向衰落的进程，而首当其冲的当属外资开发的高档外销房项目，住宅市场一度陷入低谷。现在中国国内需求严峻不足、通货紧缩情势严肃。商品住宅市场的这一颓势一直连续了两年多的时刻。在进入1999年下半年以后，商品住宅市场终于触到了曲线的拐点，在内需的有效启动和外资的持续引入的刺激下开始逐步回升，进入了复苏期。

近期上海住宅市场

纵观近期上海房地产市场能够看出，1997—2000年上海市商品房的供求量成年度性反向运行，即供应量逐年减少，需求量逐年增加，因而供求比持续趋于平稳。到2001年，上海商品房批准预售面积为1659.15万平方米，预售登记面积1881.83万平方米，已登记的商品房买卖面积为2020.46万平方米，供求比为1：1.13，部分隔年待售的楼盘被快速消化，供应量略显偏紧（见附表1-1）。然而随着时刻的推移，房地产开发商蓄势待发，今后2-3年内供应估量将略大于需求。政府2001年批准以后每年开发兴建的商品房建筑面积保持在1200-1500万平方米，这将是保证供给、平抑房价的重要措施。

从上海商品住宅市场的近期价格来看，有稳步上扬的趋势。2001年上海市中心十二个城区商品房预售成交价格为每平方米4352元，比年初上升了11.3%。表明上海在房地产有关法规、政策上的制定、落实等环节卓有成效，市场供需两旺，价升量增。究其缘故，其一，得益于国内经济的良好运行态势以及有关配套政策支持；其二，商品房品质的提升及社区环境的改善，形成优质优价。

表1-1 近年上海内销商品房供求情形对比

资料来源：历年上海房地产市场、上海中原市场研究部运算数据

4. 后市展望

近期而言，全球性的经济萧条对中国阻碍不是专门大，中国仍是全世界对国际资本吸引力最大的国家。专门是在美国遭受了恐惧突击之后，资本的安全性就将成为众多投资者优先考虑的因素之一，在某种意义上，中国差不多成为国际资本的避风港,而上海、北京更是首当其冲。众多国外金融、保险和咨询企业将在中国“入世”后成为进入中国市场的主力军。但资本流向和投资具有其自身的规律和理性法则，因此在中国上海显现国际投资暴增的可能性不大；同时上海房地产市场专门是住宅市场在经历了几年前的震荡之后，从政府到投资者都应该更具理性的思维和投资决策，在保持市场连续进展的同时防止显现过“热”现象应该成为市场的共识。因此“N”字型曲线的第三笔应该更加平滑。

新世纪以来，上海在连续推进改革开放、扩大内需的过程中，都市基础设施、道路交通、环境绿化等方面的建设也取得了明显的成就。2001年获国务院批准通过的《上海市都市总体规划（至2020年）》，把上海定位于国际经济、金融、贸易和航运中心之一。新的规划进一步优化都市布局结构、土地使用功能、都市基础设施、都市生态环境，这将对十五时期上海房地产进展产生深远阻碍。

今后几年上海住宅市场怎么讲走向何处？据上海中原公司市场研究部分析推测，在今后一个不太短的时期里，上海对新旧住宅的市场需求，将在较高的平台上保持稳固。需求的稳固使沪上房地产的价格总体上保持稳中微涨的趋势，但2-3年内涨幅已相当有限。这要紧由于以下几方面缘故：（1）目前国内经济形势虽明显好转，但其性质仍属“转机”而非“转折”。