中国地产设计十年回顾

水“思”石“想”

——设计师眼中的中国地产十年

“从设计师眼中看中国地产发展十年”这一话题本身已经可以很好反映出几个现象：一设计师在如今地产行业发展中的重要作用；二设计师与地产行业发展的密切关系；三设计师眼中的中国地产发展有别于其他视角；四设计师在过去地产行业发展的历程中自身定位与角色的变化；对此话题的辩证解读以匠人之“思”和水石之“想”来纵观“中国地产的十年”。

匠人之“思”

细心地从建筑师身边具体工作内容和细节的明显变化，可深层次透视“行业巨变”背后涌动之暗流基本上可归纳为“诉求”二字。

1、社会诉求

过去十年中国经济的快速增长促使同时也带动了中国房地产的飞速发展和巨大成就。自90年代末国家住房制度改革正式确立了房地产的全面市场化方向。计划经济和福利分房时期所积聚的需求得到了极大释放，作为能为国家经济发展产生强大推动的支柱产业，国家对此给予极大地支持和鼓励推升了地产行业的形成、完善和日趋成熟。

数据统计表明，2002年至2012年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人，中国的城市化进程之快使土地集约化使用和房地产专业化开发显得尤为迫切，已然成为21世纪中国必须要面对的重大课题。

经济发展和城市化进程推动了市场对房地产开发品质要求的不断提高。按照马斯洛需求层次理论，体现在城市空间上，生理和安全需求已经基本满足，人们已经在寻找情感和归属的需求以及被尊重的需求甚至是自我实现的需求。因此，在以往地产开发中各种原因被忽略的或者是被动接受的设计产品将逐步被充分考虑市场需求的，能引领生活潮流的，关注使用细节的，有品质和精致的设计产品所取代。

2、行业诉求

作为社会化大生产重要部分的地产行业在过去十年间经历了由粗放型开发到集约化开发再到专业化开发的过程。主要体现在地产商逐渐对开发模式和产品类型的不同专注度和专业化上，是以住宅类开发为主体还是以商业地产为主力，同样是住宅类开发中是以首置首改刚需产品为主体还是以低密度高品质为前提。以满足社会和市场中不同层次的消费需求。

近些年，地产市场的炙手可热不可避免带来了高房价等一系列问题，而政府作为调控者对地产市场的介入力度也逐渐加大。在政府与市场的合力作用下，形成了一些较为成熟的“主动”创新和“被动”创新的开发模式或者开发产品。如与营销密切相关的“拉高拍低”规划模式，在相同容积率等规划条件下同时引入高层住宅和低层别墅类产品的组合模式,在营造高品质别墅区氛围的同时也获得了高溢价的经济效益。同样在90/70政策严控下的“90+小三房”创新产品在税收和信贷调控政策的压力下，凭借其低总价低首付的优势获得了市场的充分肯定。

3、专业诉求

市场对地产行业的诉求变化直接转化为行业对设计专业的诉求变化。这不仅是对建筑师在技术水平方面的更高要求，更体现在建筑师与开发商之间的相互交流和协同作战。其主要变迁体现在以下几个方面：

（1）从“无所不能“到“有所为有所不为”——专业市场的细分

“工作切分，精耕细作”是当前社会化大生产的必然趋势。从开发项目的策略策划、规划设计到建筑设计、景观设计直至施工、幕墙、照明、销售，每一个独立环节或相邻环节都需有相关专业团队来负责和把控，术业有专攻。由此形成的一条大产业链，环环相扣，无缝

对接，从而推动行业向纵深方向发展且保持永久的发展动力。

（2）从“命题作文”到“甲方乙方”——利益多方互动

十年前的地产市场，设计机构与甲方的合作模式常常是以“服从和执行”为特点的，甲方的“全条线”模式和设计公司的单纯作业使甲乙双方的需求和服务之间产生一定的沟通间隙和资源浪费。在今天的地产市场，甲方乙方的角色扮演越来越倾向于增加相互配合交流频率，节约沟通时间以共同提高效率，推进开发流程。水石在倡导“设计服务”时始终认为，设计机构自身技术水平和输出成果必须过硬仅仅是基础，更重要的是站在业主的角度分析业主自身项目管理特点，积极调整服务界面，在保证高质量的同时，面对不同的业主应该提供相适应弹性服务。

（3）从“分阶段”画图到精细化设计及全程把控——建筑师本源的回归

“分阶段”画图已经不是当下建筑师设计工作的主要内容，而更重要的是设计机构内部设计方法与流程控制，是从“画图匠“真正回归为“建筑师”。将项目做详细流程划分，并制定各个动作的设计成果控制标准和操作工具，通过设计流程管理逐级把关；建筑设计机构内部的项目操作过程管控是基于对设计过程的有效分解，并以市场较高的质量标准制定成果参照，在有效的评价机制下，通过对项目阶段性成果的质量控制，最终控制项目结果在设计范围内的质量执行。

（4）从“习惯性”复制到商业化创新——推动行业引领潮流

随着经济发展和生活水平的逐步提高，人们的审美水平和对于建筑的体验诉求也在不断提高。过去千篇一律的“军营式”规划、“火柴盒”建筑已经远远不能满足业主对于基本居住功能之外的要求。以整合宜人景观环境的住区空间，以充分考虑人体使用功能和细节的高品质室内环境等为出发点的“创新”将成为设计师们孜孜以求的目标。在满足“实用、坚固、美观”的古典建筑三要素的前提下，专业创新已然成为地产行业持续发展的源动力。

水石之“想”

中国地产日新月异的十年，也是水石国际蓬勃发展的十年。市场在变，行业在变，但不变的是我们自设计之初就坚守的“专业化和精细化设计”信念。诚然，精细化设计的推行与业主的配合程度及设计师本身的素质有着密切关系，水石国际在此探索和实践的过程中，也遇到了各种各样的困难和挑战，然而我们依然怀着坚定的信念，怀着对每一件建筑作品的热情和责任，积极开拓创新和深入研究，举办专业论坛和出版书籍，以致力于建筑师价值的回归和行业的进步发展。