百联天府商业案例分析

百联天府商业案例分析

一、 项目概述

上海友谊集团旗下的联华超市股份有限公司、上海友谊购物中心发展有限公

司和四川成都汇诚房地产建设开

发有限公司共同联合开发的天府

汇城。

位于成都市南北中轴线红星

路南段与二环路交汇处。项目投

资5.5亿元，占地85亩，建筑面

积15万平方米，其中商业用房约

10万平方米，商务办公用房1.5万平方米,地下停车场26800平方米，1000个停

车位，地下停车位350个。临二环路、科华路的七彩景观广场16000平方米，并

有13000平方米的屋顶空中花园，40台电梯、 全中央空调。是集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、康体于一体的大型购物中心。

占地面积：5.67万平方米

建筑面积：15.00万平方米

容积率：2.645

商业管理公司：上海友谊统一经营和管理的该购物中心

1、商业业态分布

楼层 经营范围

1F 友谊百货、肯德基、银行

2F 世纪联华、上岛咖啡

3F 汤姆熊电玩城、尚网2126网吧、奇迹健身、美丽宣言女子SPA馆、文轩书城、迪信通手机

4F 名人会所、海龙五休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所、智能健身中心

5F 电影院（筹备中）

2、历史价格：

起价：5035元/平方米

均价：8000元/平方米

最高价：20000元/平方米

一楼铺面价格为10260～19800元/平方米，二楼仅为5300～8850元/平方米。

3、购物中心开业时间：

2004年1月初试营业，整个购物中心将在2004年春节前开业。

二、项目环境分析

交通：天府汇城位于科华路与二环路的交汇点上，城内，有多条道路可以从市中心直达天府汇城：人民南路，直线 向南非常便捷；红星路，走地下隧道到天府汇城只需几分钟。城外，天府汇城紧邻市政府打造的“未来春熙路”航空路；广场距双流国际机场车行10分钟；到成 雅、成乐高速路5分钟，成渝高速6分钟；而城西、城东沿着二环一条线直行就可顺利到达天府汇城。

商业环境：成都友谊天府汇城购物中心四周桐梓林、新棕树片区、紫荆小区加上玉林、棕北，集中了成都70%的高档住宅；近10万人口的四川 大学更是为其带来了巨大的校园消费经济；而磨子桥、科华北路一带的IT产业群则构成了不可低估的白领消费。天府汇城在规划时拿出了16000平方米地块规划路边广场，这样人们一到天府汇城首先感到的是放松和有停下来逛逛的欲望， 而1000个地下停车位的保障，更解除了很多购物的人停车之忧。

项目优势分析

;项目的商业业态丰富，商业体量大，有良好的商业形象；

;商场地处城南二环路，科华北路外延线，具有良好的市场消费潜力；

;前期成功的主力店招商和市场造势宣传，对于区域商业消费市场有一定的品牌号召力；

项目劣势分析

;天府汇城的周围没有任何商业设施能与之连成一片，是一个独立的商业口岸。

;天府汇城与科华路南路有一定的高度落差，从现场可以看到几阶台阶，多则七、八阶，少则也有两、三阶台阶，影响了消费者的商业消费便利

性。

;天府汇城周边的常住人口不是很多，由于二环路汽车快速通道的阻碍，截流了二环路以内的消费客户，使卖场出现了人气不旺的现象。

; 在二环路和科华路的铺面前均有大量的树木，使路过的人流不容易的看

到铺面和铺面中摆设的商品，不能引起客户的消费欲望。

; 立交桥的修建对人气和商气影响比较大。

三、卖场内部环境分析

项目后期的案名改成百联天府，适合综合百货经营的寓意，从项目的整体规模来看，属于商业综合楼。内部设有四部自动扶梯，两部观光电梯。

一层商业布局：有友谊百货经营卖场，大概有1000多平方米左右，主要经营女性用品，例如皮鞋、箱包、化妆品、服装、床上用品等，卖场外设店中店精品独立商铺，经营的商品大部分是品牌女式服饰等，从档次来看属于中档商品，用骑廊相接，独立商铺相邻有一个近500平方米的室内中庭，主要为商场的促销提供活动场地和购物休闲，其他为人行通道。

二层商业布局：二层左侧为友谊百货的经营卖场，主要经营男士用品，例如男装、皮鞋、运动用品等，面积与一层经营面积相同，卖场外部设有外回廊人行动线，与其他商业卖场相联接，从二层的商业经营业态来看，形态比较单一，有上岛咖啡。

三、四层商业布局：从楼层的商业业态来看，楼层的功能定位主要是休闲娱乐为主，例如汤姆熊电玩城、尚网2126网吧、奇迹健身、美丽宣言女子SPA 馆、

文轩书城、迪信通手机、名人会所、海龙五休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所、智能健身中心等，

五层商业布局：前期规划了电影院和电玩等业态，但是后期没有经营。 分析说明：

人流动线：购物中心内部商业业态组合与百货商场的组合有相同之处，友谊百货作为购物中心的主力店，经营面积设计的比较合理，能满足区域商业的需要，但是百货卖场的出入口设计了四个进出口，造成了人流动线比较凌乱，使人流直接从一层流失，没有很好控制人流向二层以上楼层引领，形成了层楼人流断截现象，

业态组合：商业业态规划组合没有充分考虑业态之间的互动性，购物与休闲娱乐的功能主题划分的过于明显，使消费者在购物中缺乏体验、参与的情境。

能带动人气的肯德基店设置在购物中心外侧临街处，店铺的展示面也不是很好，形成了一个独立的经营店，与购物中心的经营环境没有很好的融入一体。

Word 版文件来自:中国商业地产运营群

中国商业地产运营群.群号:226791495

名人会所、海龙王休闲港、茗桂轩酒楼、花舞盛焰会所规划在购物中心的后面，远离二环路，与周边的相关业态没有形成规模经营环境，经营特色也不是很明显，由于以上业态经营的时间大部分在夜间，对购物中心的经营没有起到促进作用。

后期经营管理： 购物中心经营需要后期整体经营管理的促进，比如，营销活动、促销售活动和相联的折扣活动，来促进消费的引导，在这方面百联天府做得不是很好，缺少后期经营管理的促销活动举措。

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