第九章财务管理与绩效评价
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物 业 经 营 管 理
物 业 经 营 管 理
物 业 经 营 管 理
物 业 经 营 管 理
物 业 经 营 管 理
物 业 经 营 管 理
第一节 财务管理概述
物
业 • 三、财务管理的内容
– 财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些
经
方面的工作。
营
管
理
Edited by B. Y., Sun
8
第一节 财务管理概述
的相对偏好等；
营
– 利润分配的时间和方式；
管
– 股票股息及股票回购问题。
理
Edited by B. Y., Sun
12
第一节 财务管理概述
物
业 • 四、财务管理的手段
– 实现企业理财手段与方法以网络财务为主，
经
并将网络财务融人到企业资源规划（ERP）
营
系统中。
管
– 网络财务是以互联网INTRENET、内部网 INTRANET 以 及 电 子 商 务 为 背 景 的 在 线 理
和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中
理
的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告
使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分
14
第二节 财务报告分析
物
– （一）会计报表部分
业
• 会计报表又称财务报表，是在日常会计核算的
经
基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物
业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有
营
者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文
件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和
管
经营管理效率等的集中反映。
理
Edited by B. Y., Sun
理
去，以便获取利润。
– 间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资
产，以便获取股利或者利息收人的投资。
Edited by B. Y., Sun
10
第一节 财务管理概述
物
– （三）利润分配决策
业
• 利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息
经
和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，
也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提
的会计报表。它反映了企业在一定期间的收入和相应
理
的费用、成本，以及最终形成的损益。
– （3）现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一
定会计期间内经营活动投资活动和筹资活动产生的现 金及其等价物流入和流出信息的会计报表。
Edited by B. Y., Sun
16
第二节 财务报告分析
物
• 2、附表
业
– 附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更
为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类
经
是 《 企业会计制度 》 规定的，另一类是企业内部管
理需要的。
营
– （1）资产负债表附表
管
» 资产减值准备明细表 » 股东权益增减变动表
理
» 应交增值税明细表
– （2）利润表附表
» 利润分配表
» 分部报告
管
项。
理
Edited by B. Y., Sun
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第二节 财务报告分析
物
• 2、财务状况说明书
业
– 财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果
Fra Baidu bibliotek
作出的自我评价。
经
– 包括：
营
» 企业生产经营的基本情况。 » 利润实现和分配情况。
管
» 资金增减和周转情况。
» 对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影
Edited by B. Y., Sun
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第二节 财务报告分析
物
– （7）重要资产转让及其出售情况。
业
– （8）企业合并、分立的说明。
– （9）重大投资、融资活动。
经
– （10）会计报表中重要项目的明细资料。
营
– （11）合并会计报表的说明。 – （12）有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事
Edited by B. Y., Sun
9
第一节 财务管理概述
物
– （二）投资决策
业
• 投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投
经
资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面
的决策，以便取得最佳的投资收益。
营
• 物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间
管
接投资两种类型。
– 直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中
营
高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全
性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，
管
从而使企业的市场价值不断上升。
理
Edited by B. Y., Sun
11
第一节 财务管理概述
物
• 包括：
业
– 利润分配与留存利润的关系；
经
– 利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、 各种资金来源及其成本、股东对当期收人和未来收入
理
财活动。
Edited by B. Y., Sun
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第二节 财务报告分析
物
业 • 一、财务报告的构成与内容
– 企业财务报告又称财务会计报告，是以企业
经
的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，
营
反映、提供和传输企业财务信息的书面报告 文件，是企业经营管理水平的综合反映。
管
理
Edited by B. Y., Sun
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第二节 财务报告分析
物
• 1、主表
业
– 主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资
产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成
经
本报表。
– （1）资产负债表。资产负债表是反映物业管理企业
营
在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的 财务报表，是企业的基本会计报表之一。
管
– （2）利润表。利润表又称损益表，是反映物业管理 企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况
物
– （一）筹资决策
业
• 筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的
经
数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。
• 包括如下内容：
营
– 预测企业资金需要的数量；
管
– 确定筹资规模和筹资时机； – 确定筹集资金的来源与比例；
理
– 研究或评价最佳的筹资方式；
– 确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；
– 研究资本结构的弹性及调整方法。
Edited by B. Y., Sun
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第二节 财务报告分析
物
– （二）文字报告部分
业
• 1、会计报表附注
经
– （1）企业基本情况。
– （2）不符合基本会计假设的说明。
营
– （3）重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对
财务状况和经营成果的影响。
管
– （4）或有事项的说明。
理
– （5）资产负债表日后事项的说明。 – （6）关联方关系及其交易的说明。
理
响的其他事项。
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第二节 财务报告分析
物
业
• 二、财务报告分析的概念与形式
– （一）财务报告分析的概念与特征
经
• 财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信
营
息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用 的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、
管
针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况
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第一节 财务管理概述
物
业 • 三、财务管理的内容
– 财务管理的内容是指财务管理具体从事哪些
经
方面的工作。
营
管
理
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第一节 财务管理概述
的相对偏好等；
营
– 利润分配的时间和方式；
管
– 股票股息及股票回购问题。
理
Edited by B. Y., Sun
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第一节 财务管理概述
物
业 • 四、财务管理的手段
– 实现企业理财手段与方法以网络财务为主，
经
并将网络财务融人到企业资源规划（ERP）
营
系统中。
管
– 网络财务是以互联网INTRENET、内部网 INTRANET 以 及 电 子 商 务 为 背 景 的 在 线 理
和经营成果，正确判断企业在经营管理过程中
理
的利弊得失、财务状况及其发展趋势，为报告
使用者投资与决策提供重要财务信息的一种分
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第二节 财务报告分析
物
– （一）会计报表部分
业
• 会计报表又称财务报表，是在日常会计核算的
经
基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物
业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有
营
者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文
件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和
管
经营管理效率等的集中反映。
理
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理
去，以便获取利润。
– 间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资
产，以便获取股利或者利息收人的投资。
Edited by B. Y., Sun
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第一节 财务管理概述
物
– （三）利润分配决策
业
• 利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息
经
和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，
也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提
的会计报表。它反映了企业在一定期间的收入和相应
理
的费用、成本，以及最终形成的损益。
– （3）现金流量表。现金流量表是用于提供企业在一
定会计期间内经营活动投资活动和筹资活动产生的现 金及其等价物流入和流出信息的会计报表。
Edited by B. Y., Sun
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第二节 财务报告分析
物
• 2、附表
业
– 附表是指对主表中的某一项或几项指标或内容提供更
为详细情况的补充性报表。这些报表包括两类：一类
经
是 《 企业会计制度 》 规定的，另一类是企业内部管
理需要的。
营
– （1）资产负债表附表
管
» 资产减值准备明细表 » 股东权益增减变动表
理
» 应交增值税明细表
– （2）利润表附表
» 利润分配表
» 分部报告
管
项。
理
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第二节 财务报告分析
物
• 2、财务状况说明书
业
– 财务状况说明书是企业对自身的财务状况和经营成果
Fra Baidu bibliotek
作出的自我评价。
经
– 包括：
营
» 企业生产经营的基本情况。 » 利润实现和分配情况。
管
» 资金增减和周转情况。
» 对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影
Edited by B. Y., Sun
18
第二节 财务报告分析
物
– （7）重要资产转让及其出售情况。
业
– （8）企业合并、分立的说明。
– （9）重大投资、融资活动。
经
– （10）会计报表中重要项目的明细资料。
营
– （11）合并会计报表的说明。 – （12）有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事
Edited by B. Y., Sun
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第一节 财务管理概述
物
– （二）投资决策
业
• 投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投
经
资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面
的决策，以便取得最佳的投资收益。
营
• 物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间
管
接投资两种类型。
– 直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中
营
高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全
性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，
管
从而使企业的市场价值不断上升。
理
Edited by B. Y., Sun
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第一节 财务管理概述
物
• 包括：
业
– 利润分配与留存利润的关系；
经
– 利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、 各种资金来源及其成本、股东对当期收人和未来收入
理
财活动。
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第二节 财务报告分析
物
业 • 一、财务报告的构成与内容
– 企业财务报告又称财务会计报告，是以企业
经
的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，
营
反映、提供和传输企业财务信息的书面报告 文件，是企业经营管理水平的综合反映。
管
理
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第二节 财务报告分析
物
• 1、主表
业
– 主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资
产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成
经
本报表。
– （1）资产负债表。资产负债表是反映物业管理企业
营
在某一特定时日（如年末、季末、月末）财务状况的 财务报表，是企业的基本会计报表之一。
管
– （2）利润表。利润表又称损益表，是反映物业管理 企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况
物
– （一）筹资决策
业
• 筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的
经
数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。
• 包括如下内容：
营
– 预测企业资金需要的数量；
管
– 确定筹资规模和筹资时机； – 确定筹集资金的来源与比例；
理
– 研究或评价最佳的筹资方式；
– 确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；
– 研究资本结构的弹性及调整方法。
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第二节 财务报告分析
物
– （二）文字报告部分
业
• 1、会计报表附注
经
– （1）企业基本情况。
– （2）不符合基本会计假设的说明。
营
– （3）重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对
财务状况和经营成果的影响。
管
– （4）或有事项的说明。
理
– （5）资产负债表日后事项的说明。 – （6）关联方关系及其交易的说明。
理
响的其他事项。
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第二节 财务报告分析
物
业
• 二、财务报告分析的概念与形式
– （一）财务报告分析的概念与特征
经
• 财务报告分析是指以财务报告所反映的各类信
营
息为依据和起点，采用科学的评价标准和适用 的分析方法，遵循规范的分析程序，有重点、
管
针对性地分析和评价物业管理企业的财务状况