香港住房

我们可以厘清一条合乎逻辑的发展线索: 香港地少,开发应留有余地; 开发的比例受控制,土地稀缺,地价就比 较贵; 地价贵,房价就高; 房价高,富裕阶层可由市场调节供给,中 下阶层可能无力承担,政府就要介入;
考虑到成本,小户型就是政府和民间共同 的理性选择. 私人空间小,住的舒适感下降,就对社区 公共功能和城市公共服务提出了要求. 民众如果觉得在家里很压抑,可以去社区; 如果觉得社区仍然局促,可以到公共或商 业服务场所;如果觉得商场拥挤吵闹,还 可以去郊野公园和大自然.基本上,怨气 有一个合理疏导的路径.
1984年—1997年,香港房价年平均增长 超过20%. 中环,尖沙咀等中心区域每平方米房价 高达十几万港元,一些黄金地段的写字楼 甚至到了每平方米近20万港元的天价. 受房价飞涨的刺激,香港的房地产投机 迅速盛行起来,出现了一大批近乎疯狂的 "炒楼族".
当时的香港,人们盲目地投资房地产. 为了抓住机遇,许多人往往仅凭地产经纪 人电话中的描述,就草草决定购买豪宅. 一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话: "什么?你要考虑一两天?当然不行!有 很多人在等,你不买的话,过3分钟就没 了!" 1996年,香港竟出现买房前必须先花 150万港元买一个号的怪事.
东南亚金融危机还直接导致了香港房地 产泡沫的破灭. 香港的房地产热最早可以追溯到上世纪 70年代. 当时,李嘉诚,包玉刚等商界巨子纷纷 投资房地产领域,香港十大房地产公司也 先后公开上市,而来自日本,东南亚和澳 大利亚等地的资金也蜂拥而入. 在各种因素的推动下,香港的房价和地 价急剧上升.到1981年,香港已成为仅次 于日本的全世界房价最高的地区.
"祖屋制"类似于云南等地的自建房形式. 该制度是针对那些郊区村镇的居民而言, 只要这些村民能出具相关证明,证明所住 老屋和土地属于自家世代相传,就可在原 址对老屋进行翻修或新建,而这些住房一 般都会在醒目位置标明"某某(该家姓氏)".
1.2 香港住房按揭市场的产品体系与产 品创新 1,丰富的个人住房金融产品体系和多种 多样的按揭贷款计划 (1)住房一,二级市场均提供按揭业务. 无论是普通住宅,豪宅,居屋还是公屋等 住房的一手交易和二手交易均提供按揭业 务. (2)楼花(即"期房")和楼宇(即"现 房")均提供按揭业务.
(3)"一按","二按","加按","转按" 等业务. 一按是指对除首付款以外的房款提供按揭贷款, 贷款人和抵押权人一般是银行; 二按是指对首付款提供按揭贷款,贷款人和抵 押权人一般是发展商和财务公司; 加按是指在客户偿还一部分贷款后,以客户所 购房屋为抵押,在核定贷款额度(可以重新核定) 内向客户再提供一部分按揭贷款(如恒生银行的加 按计划中借款人无须申请就可循环使用这部分贷 款额度). 转按是指为客户提供在不同银行之间的按揭业 务转移.
香港房地产金融市场发展的特点
2003年
1 香港房地产金融市场的发展与特点 1.1 香港房地产市场现状 1.房地产价格持续大幅下跌,"负资产" 借款人大量增加
根据香港金融管理局公布负资产住宅按揭贷款 的最新调查(28家认可机构提供的资料): 截至 2002年9月底,负资产住宅贷款总宗数 70112笔; 未偿还总额1180亿港元,占按揭贷款未偿总额 的比例达22%; 按揭成数已达128%(如以原按揭成数为七成计 算,再假设近几年已还一成本金,则表明房价下 跌了68%); 平均利率大幅下调,为最优惠利率减0.76厘 (以前高于最优惠利率). "负资产"人士和负资产按揭贷款的大量存在, 不仅影响了社会和经济稳定,也大大增加了银行 按揭业务的风险.
其三,楼盘小,商场大. 和局促的私人居住空间相比,香港有太多宽敞 奢华的商业中心. 也许,房价高企,使得精于算计的港人不愿打 肿脸充胖子,背负昂贵的按揭负担; 另一方面,住宅物业并不直接创造财富,而商 业服务场所则是财富源泉. 在这个意义上,香港拥挤的住房状况把民众逼 出家门,甚至是促进市场交易繁荣的动力. 由于"家"沦落为"旅舍"一般的地位,社区 的功能也偏于"低端",很多港人喜欢在 ShoppingMall里打发时间.
其四,私人交通小,公共交通大. 大陆都市的民众时常在路上疲于奔命, 交通的恶劣强化了家的温馨; 住房拥挤,但交通却畅通便捷,出行不 是令人痛苦的事情.每天1100万出行人次 中,89%都选择公共交通工具,私家车总数 则一直徘徊在35万辆左右.
此外,香港的豪宅主要分布在海边和 山上,有实力的富人阶层,要为更舒适的 居住环境支付更昂贵的代价;而大多数平 民聚集区则靠近铁路与公交枢纽,以减轻 出行成本. 对于早期规划中交通考虑不足的社区, 则有短途公交专线,负责将居民运送到铁 路和公交枢纽.早晚上下班的高峰时期, 部分公交线路也会特意绕行居民区.距离 工作地区较远的贫困市民,还可向政府申 请跨区域的交通补贴.
确实,香港寸土寸金,若在内地有房一 族看来,港人的居住质量不敢恭维. 租金便宜的公屋,面积最小的仅8平米, 最大的也只有69平米(需要住6-12人),申 请人的资格要严格审查,非本地居民不能 享受. 至于市场供给的私人屋苑,主流套型也 不过60-80平米,其月租金随时都要上8000 元.
香港的住房拥挤背后,有更多复杂的因素 值得探究.透过这个微观的窗口,甚至可 以窥见某种务实的生活理念乃至城市治理 机制.
20世纪80年代中期,泰国政府把房地产 作为优先投资的领域,并陆续出台了一系 列刺激性政策,由此促生了房地产市场的 繁荣. 海湾战争结束后,大量开发商和投机者 纷纷涌入了房地产市场,加上银行信贷政 策的放任,促成了房地产泡沫的出现. 与此同时,大量外国资本也进入东南亚 其他国家的房地产市场进行投机性活动.
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已经广为人知的事实是,香港的住房供 给,一半由市场完成,一半则由政府完成. 港府用了半个世纪,投入巨大公共财力, 让全港近一半人口安居,其中1/3入住租金 低廉的公共屋村,1/6购买了政府补贴,房 价远低于市价的居屋.
曾经一位到访的内地教授,在抵港的首日就遭 遇了心灵创伤.朋友安排他住在红磡的某处屋苑, 也算繁华热闹,但提供给他的居所是两室户中的 一小间,面积只有7平米,勉强摆下一张单人折叠 床和小书桌,就再无腾挪的余地. 更让他郁闷的是,为了这个窝棚一般的狭窄地 方,他将支付月租金3000元,电梯居然只能装下 四个人.还有只能容纳两个人的电梯. 显然,对于住房条件大跃进的内地中上阶层而 言,根本没有想到香港这个丰裕社会的居住环境, 竟如此困窘.
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时,东 南亚金融危机降临了. 1998年—2004年,香港楼价大幅下跌, 如著名的中产阶级居住社区"太古城", 楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下 跌到四五千元.
据专家计算,从1997年到2002年的5年时 间里,香港房地产和股市总市值共损失约8 万亿港元,比同期香港的生产总值还多. 而对于普通香港市民而言,房地产泡沫 的破灭更是不堪回首.在这场泡沫中,香 港平均每位业主损失267万港元,有十多万 人由百万"富翁"一夜之间变成了百万 "负翁".
特别是1990年代以后建设的新式屋村,内部多 配套有儿童游乐场所,青少年中心,护理安老院, 小型体育和健身场所等.部分社区还有花园,绿 地等休憩空间. 物管外包,而且都是甲级保安水平.大体上, 当片区的人口规模达到万人左右时,幼儿园,中 小学,大型商场,公共图书馆,公共游泳池等设 施也会跟进. 在一些专为市民服务的街区市政大厦中,甚至 还有供孩子们学习用的自习教室. 通俗的说法是,在比较成熟的中低收入社区, 民众可以在十五分钟的步行范围内满足日常生活 的基本需求.
首先,卧室小, 客厅大. 香港住房的面积普遍很小,但空间合理, 功能实在,30多平米都可以设计成两室一 厅,绝对是"螺丝壳里做道场". 在宜家家具的展示区,可以看到专为小 户型定制的全套装潢解决方案,其构思之 巧妙,让人叹为观止. 例如把床垫高,下面是各种储物柜;或 者直接设计成上面是床,下面是孩子学习 和活动的小空间.
毋庸置疑的是,实施政府主导的住房供 给政策,意味着巨量的房屋资源掌握在公 权力手中,对政府的廉洁自律提出了很高 的要求. 香港房屋政策得以成功推行,其不可或 缺的约束条件,就是在法治背景下,管治 精英彰显出基本的善意和道德操守.
97东南亚,香港房地产泡沫:
继日本之后,泰国,马来西亚,印度尼 西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次 惨痛的经历,而其中以泰国尤为突出.
居屋计划类似于内地目前的经济适用住 房制度. 自20世纪70年代后期,政府开始推行 "居者有其屋/私人机构参建居屋"的计 划,以低价向低收入或贫困阶层出售居屋. 该计划由香港房屋委员会负责及执行. 该计划对购买居屋的申请人有一些条件限 制,如对白表 (注:该计划下有白表和绿 表两种申请资格)申请人的收入,家庭总资 产有最高限制,并要求申请人在近2年内没 有拥有任何住宅物业.
一些冬季才用到的厚重被子和衣物,拿到 洗衣店干洗后,可以免费储存半年. 和内地户型设计区别明显的是,这么有限 的空间,竟然会优先考虑客厅而不是卧室 的布局. 一种有代表性的说法是,卧室是个人休息 的地方,够睡觉就行;客厅是家庭成员共 同活动的地方,应尽量大一些,以满足多 种需求
其次,户内面积小,公共区域大. 纯粹的私人屋苑,拥有高品质的服务和交 流会所,自不待言. 即便是只租不售的公共屋村,基本的公共 功能也一应俱全,完全不是人们容易因为 "底层"概念而想象到的"贫民窟"景象.
针对上述形势,香港政府推出了包括停售 公屋(指廉租住房)抑制房价下跌等一系列措 施,香港金融管理局也放宽了利率限制 ,并 鼓励新按揭产品的创新.银行纷纷下调利率, 推出加按,140%超按,MortgageOne账户等 新产品防范风险,争取业务. 发展商也以低于市价一至两成出售新楼, 并提供二按,送印刷费,律师费和提供低价 装修,低价出售家居等新措施招揽业务.
其五,市区小,郊区大. 换一种参照系看,香港的地并不少,人 也未必多. 香港的土地面积1104平方公里,约为深 圳市的一半,但其人口多年来保持在690万 左右,而深圳人口已超过1400万.两者的 人口密度相当,为何深圳的住房面积并不 像香港这么逼仄?
一个主要的原因是,香港仍有约75%的土 地未开发,政府将很大部分郊区划为郊野 公园及特别地区,以保护生态环境. 只有当人口增长的压力明显时,香港 才选址建设新市镇,而且细致规划,减少 土地浪费和无序开发. 流连于中环,铜锣湾闹市的自由行旅 客,未必能想象,香港竟然是全球人均拥 有郊野绿地面积最大的城市.与此同时, 深圳只用了不到三十年,就将可用土地开 发殆尽,可持续发展的余地严重受限.
2,满足不同收入阶层需要的住房供应 体系 为实现"居者有其屋"的目标,香港政 府建立了包括商品住宅,居屋,公屋, "祖屋制"等满足不同收入阶层需要的住 房供应体系.
商品住宅(包括豪宅)类似于内地城市的 商品房,主要客户是中高收入阶层居民. 出售商品住宅一般按每平方英尺多少港币 标价,但也有的住宅是按整套标价.
遗憾的是,当时这些国家没有很好地进 行调控,最终导致房地产市场供给大大超 过需求,构成了巨大的泡沫. 在金融危机爆发以前的1996年,泰国的 房地产业已处于全面危险的境地,房屋空 置率持续升高,其中办公楼空置率竟达50%. 随着1997年东南亚金融危机的爆发,泰 国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭, 并直接导致各国经济严重衰退.
公屋制度类似于我国目前建立和推广的 廉租房供应制度. 公屋是提供给那些低收入和贫困阶层居 民廉价租住的房屋. 以前公屋不允许购买,只允许租住. 后来香港推出了"自置公屋"贷款计划, 即公屋"可租可买",允许符合一定条件 的公屋租户(在公屋排名册上的前2万多家 庭)在选择租住的同时,也可以低价购买新 建公屋.