第12章 资产评估准则(资产评估学PPT)
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①职业道德规则：行为、管理、保密、解释； ②记录准则：规定每个评估师必须为每项评估或者评估复核准备一个工作文件，并 规定了文件所需要包含的内容； ③专业胜任能力主要规定了：在一切情况下，评估师执行业务时应当具备执行业务 的胜任能力的要求； ④工作范围规则：评估师在执行相关评估业务时要明确评估问题、可接受的工作范 围以及披露要求，确保其执业能够形成可信的业务结论； ⑤管辖除外规则：如果准则中任何一部分与某司法管辖范围的法律或公共政策发 生，仅该违反部分在该司法管辖范围内不具有效力。
法、税收摊销收益、成本法以及多种方法
并在注释中对机器设备、无形资产、融资安排、强制出售和 评估方法五个方面做出了说明，以满足评估的需要。
230—《不动产权益》
不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场 法、收益法和成本法
附件—历史性 历史性不动产的保护、影响评估的历史性不动产的特征、评
不动产
美国《专一业评估执业统一准则》的制定与20世纪80年代中 后期美国的泡沫经济有着密切关系，正是为了规范在抵押贷款 业务中的评估行为，防止诱发金融危机，美国各大评估协会才 联合起来制定《专一业评估执业统一准则》，并得到美国立法 的认可。因此《专一业评估执业统一准则》有着鲜明的针对性、 目的性，对以融资为目的的抵押贷款评估予以着重论述，注重 从评估角度保护金融秩序和经济秩序。
《专业评估执业统一准则》集中体现了美国评估界的观点，即评估与 会计是两个完全不同的专业领域。在美国，虽然评估师进行评估时特 别是进行企业价值评估时，往往会利用大量的会计资料，但评估师与 会计师则是分别执业的专业人士，接受不同的专业团体管理，遵守不 同的执业准则。《专业评估执业统一准则》中的规定几乎与会计没有 直接关系。
1、企业价值准则比较 2、不动产评估准则比较 3、批量评估准则比较研究 4、无形资产评估准则比较研究 5、以财务报告为目的的评估准则比较研究 6、小结
本章要点
中国资产评估准则、IVS和USPAP的结构体系 ● 三个准则的异同 ● 三个准则的借鉴与启示
第一节 国外主要评估准则
一、国际评估准则（百度文库VS）
美国资产评估主要是基于税务、会计处理、资产交易、合资企 业、向银行贷款和开展保险业务的需要而产生的。美国评估促 进会（Appraisal Foundation，简称AF）是由美国国会授权制 定评估准则和认定评估师资格的专业组织，其下属的评估准则 委员会（The Appraisal Standards Board，简称ASB）为维护 评估师和评估服务使用者利益，制定、出版、解释并修订《专 业评估执业统一准则》（USPAP)。
《国际评估准则》（International Valuation Standards, IVS）是由国际评估准则委员会(International Valuation Standards Committee, IVSC)制定并发布的国 际性评估专业准则。
《国际评估准则》从1985年第一版发布至今，已经几番 修订和更新，形成了较为完整和有效的《国际评估准则》 体系。
第十二章 资产评估准则
目录 一、国外主要评估准则
1、《国际评估准则》(IVS)
2、美国专业评估执业统一准则(USPAP) 3、国际评估准则与美国专业评估执业统一准则的比较
二、中国资产评估准则介绍 1、中国资产评估准则的制定工作的回顾 2、我国资产评估准则的结构体系 3、我国资产评估准则的特色 三、中外资产评估准则的比较及启示
《国际评估准则》目前尚未进入到实质性运用阶段，在很大程上停留 在理论探讨上。尽管国际评估准则委员会一再呼吁各会员国协会在本 国大力推广《国际评估准则》，但《国际评估准则》并不具备实质性 约束力，对英美等评估业发展大国影响很小，仅有澳大利亚、马来西 亚等国出于对国际评估准则委员会的支持而将《国际评估准则》的内 容部分引入国内准则。就约束力和影响范围方面，《国际评估准则》 远不及《专业评估执业统一准则》。
应用指南部分则是参考了国际财务报告准则的规定，并指出
估
在不执行国际财务报告准则的企业应参考其遵守的会计准
应
则。
用 310——以抵押贷款为目的的不动产权 从银行和其他金融机构取得贷款常常附加借款人不动产权益
益评估
担保，不同类型的不动产均可以成为担保物。
二、美国专业评估执业统一准则(USPAP)
（一）专业评估执业统一准则的制定
6、咨询意见
咨询意见并不是评估准则委员会的法律性意见，发布咨询意见是为了演示、说明 评估准则在特定具体情况下的运用，评估准则委员会通过这种方式为解决评估中的 问题提供咨询帮助
三、国际评估准则与美国专业评估执业统一准则的比较
《国际评估准则》与美国《专业评估执业统 一准则》是当前国际评估界颇具影响的两部 专业性评估准则，两者无论在形式上还是在 实质上都存在较大不同，但随着国际评估交 流的日益频繁和深入，两个准则已经呈现出 趋同的走向。
估方法、市场法、收益法和成本法
233—在建投资性不动产
投资性不动产、评估方法、评估参数、以财务报告为目的的 特殊考虑事项、以抵押贷款为目的的特殊考虑事项
250—金融工具
金融工具简介、金融工具市场、信用风险、自身信用风险、 流动性及市场活动、评估参数、评估方法、市场法、收益
法、成本法以及控制环境
评 300—以财务报告为目的的评估
（一）国际评估准则的背景
国际评估准则委员会及《国际评估准则》的产生有其独特的历 史背景，是评估行业内在发展及外部经济推动等各种因素相互 作用的必然结果。英国、美国、澳大利亚、新西兰、法国等国 评估专业协会1981年在澳大利亚墨尔本市召开会议，成立了 国际评估准则委员会的前身——国际资产评估准则委员会(The
第二节 中国资产评估准则介绍
（一）中国资产评估准则的制定工作的回顾 1、探索阶段（1996至2000年） 2、初步建立阶段（2001至2004年） 3、发展阶段（2005至今）
（二）我国资产评估准则的结构体系
我国资产评估准则包括基本准则、具体准则、评估指南和指导 意见四个层次（图12-1）。
基本准则是评估师针对各种资产类型、对各种评估业务进行评 估的基本规范；
4、准则及准则条 文
根据具体评估类型制定的8个准则，分为5个主题。 每个主题为两个部分：一部分是关于评估操作的要求，对评估中应注意的事项进行 了具体规定；另一部分是相关评估报告的要求，对各类评估报告的格式、内容及注 意事项作了专门规定。 每一准则的规定都包括原则性要求和专门性要求两类，原则性要求不允许有所背 离、专门性要求可以根据背离条款有所背离。 其中准则1、准则2是不动产评估及报告要求
（二）约束力比较
《国际评估准则》在理论和实践上都无法深入，针对性和可操作性较 弱。其中的许多条款仅对某些国家特别是西方国家具有意义，而其他 国家的评估师则可能无法理解这些条款的规定。
《专一业评估执业统一准则》以美国发达的评估理论研究和评估实践 为基础，特别是汲取了美国80年代极不规范的抵押贷款评估中的经验 教训，有大量的实践基础和针对目标，因此《专业评估执业统一准则》 有具体的适用对象和范围，具有很强的针对性和可操作性。
准则3是评估复核和报告要求 准则4是批量评估和报告要求 准则5、准则6是关于动产评估和报告要求 准则7和准则8是关于企业价值评估和评估报告要求。
5、评估准则说明
目的是明确、解释和细化专业评估执业统一准则 评估准则说明与准则条文具有同等重要性，并且只有在经过披露、征求意见后才 能由评估准则委员会采纳 每一项评估准则说明都包括主题、适用范围、问题、说明、结论
（四）趋势分析
虽然《国际评估准则》和《专业评估执业统一准则》在产生背 景、制定目的、制定基础等很多方面存在差异，但是从近几年 《国际评估准则》和《专业评估执业统一准则》的修订内容来看， 两者的共通之处逐渐增加，本质差异之处逐渐减少，表现出了较 强的趋同走向。 从发展趋势来看，两者都逐步从不动产评估准则范畴向综合性评 估准则领域扩展。
具体准则包括体现过程控制的程序性准则和体现不同资产类 型、不同评估要求的实体性准则；
评估指南是对特定目的的评估业务以及某些重要事项的规范； 指导意见是针对评估业务中的某些具体问题的指导性文件。
（三）我国资产评估准则的特色 1、准则制定与颁布制度安排的特殊性 2、重视评估程序准则 3、现实性与适度超前相结合 4、独具特色的项目
（一）制定目的比较
《国际评估准则》是在各国评估业发展的基础上适应行业和经 济的需要而产生的，其目的是促进各国评估准则的统一，在世 界范围内致力于最终消除国际资产交易中在评估领域的误解， 为日益发展的全球经济提供专业化发展的并由统一准则约束的 评估服务。因此《国际评估准则》在条文规定上具有一定的普 遍性，并不直接与某类经济行为有密切关系。
（二）《国际评估准则2011》（第九版）的结构体系
表12-1《国际资产评估准则2011》结构体系
准则名称 框架
101-工作范围-
基
本
准 则
102-实施-
103-报告-
主要内容 概念、原则和定义 评估目的、调查程度、评估程序、所做出的假设以及评估结
果应用的局限性
评估活动的实施必须得到有效的管理，评估安排必须与本准 则、合同条款以及工作范围中明列的具体情况保持有效一致
（三）会计衔接比较
国际评估准则委员会受国际会计准则和欧洲评估业的影响，特别重视 评估与会计的联系。在《国际评估准则》的条文中也一再强调与国际 会计准则的关系，在每条评估准则中有一部分内容为“与会计准则的 关系”，系统说明本条评估准则与会计准则之间的关系。国际评估准 则委员会还密切关注国际会计准则的发展变化，并随之采取修订《国 际评估准则》的相应措施。
（二）美国专业评估执业统一准则的结构体系
准则名称 1. 定义
表12-2：美国专业评估执业统一准则的结构体系
主要内容
相关术语的涵义和注释、说明，如评估、评估师、评估执业、评估复核、特别假 设、市场价值、动产、不动产等（2014-2015年版USPAP共有36个定义释义）。
2. 导言 3. 规则
制定和发布USPAP的目的和构成内容。制定USPAP的目的在于对评估师提出执业要 求，以提高和保持社会公众对资产评估行业的信任程度。
第三节 中外资产评估准则的比较及启示
由于中国、美国、英国等国家或地区资产评估行业 的发展历史、基础、目的、经济体制、法律环境、文化 背景等不同，各地目前主流的评估准则在诸多方面存在 显著差异，本节将对企业价值评估准则、不动产评估准 则、批量评估准则、无形资产评估准则、以财务报告为 目的的评估准则等进行具体比较
International Assets Valuation Standards Committee, TIAVSC)，并于1994年更名为国际评估准则委员会（IVSC）。 该组织的成立标志着国际评估业走上了国际化协作发展的道路。 IVSC是独立的非盈利性组织，其宗旨是：为全球资本市场机 构、监管方及市场参与者提供准则，提倡高标准的职业道德、 高质量的执业及支持全球评估行业的发展。
一、企业价值准则比较
比较点 相关术语介绍 评估假设和限定 条件 工作范围 价值类型 评估途径
评估报告
国际 √ -
√ √√ 只能使用收益法 或市场法，除特 殊情况可以使用 成本法 书面、口头报告
美国 √ √√
√ √√ 收益法、市场 法、成本法都可 以使用
书面、口头报告
中国 √
√ 收益法、市场 法、成本法都可 以使用
书面报告
注释：√表示准则中有介绍，√√表示准则中详细介绍
二、不动产评估准则比较
比较点
国际
不动产定义
涉及的是不动产 权，包括使用权、 占有权、转让权等 权利束
不动产评估
性
评估报告必须提供充足的信息来帮助理解评估结果。评估结 果不能是模棱两可或者令人误解的，而应向预期使用者提供
清晰的可理解的结果。
200-企业和企业权益
定义、企业、所有权、企业信息、评估方法、市场法和收益 法
210-无形资产
资 产 220-厂房和机器设备 准 则
无形资产的主要类型、商誉、无形资产的特征、评估方法、 市场法、收益法、许可费节省法、增量收益法、超额收益
法、税收摊销收益、成本法以及多种方法
并在注释中对机器设备、无形资产、融资安排、强制出售和 评估方法五个方面做出了说明，以满足评估的需要。
230—《不动产权益》
不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场 法、收益法和成本法
附件—历史性 历史性不动产的保护、影响评估的历史性不动产的特征、评
不动产
美国《专一业评估执业统一准则》的制定与20世纪80年代中 后期美国的泡沫经济有着密切关系，正是为了规范在抵押贷款 业务中的评估行为，防止诱发金融危机，美国各大评估协会才 联合起来制定《专一业评估执业统一准则》，并得到美国立法 的认可。因此《专一业评估执业统一准则》有着鲜明的针对性、 目的性，对以融资为目的的抵押贷款评估予以着重论述，注重 从评估角度保护金融秩序和经济秩序。
《专业评估执业统一准则》集中体现了美国评估界的观点，即评估与 会计是两个完全不同的专业领域。在美国，虽然评估师进行评估时特 别是进行企业价值评估时，往往会利用大量的会计资料，但评估师与 会计师则是分别执业的专业人士，接受不同的专业团体管理，遵守不 同的执业准则。《专业评估执业统一准则》中的规定几乎与会计没有 直接关系。
1、企业价值准则比较 2、不动产评估准则比较 3、批量评估准则比较研究 4、无形资产评估准则比较研究 5、以财务报告为目的的评估准则比较研究 6、小结
本章要点
中国资产评估准则、IVS和USPAP的结构体系 ● 三个准则的异同 ● 三个准则的借鉴与启示
第一节 国外主要评估准则
一、国际评估准则（百度文库VS）
美国资产评估主要是基于税务、会计处理、资产交易、合资企 业、向银行贷款和开展保险业务的需要而产生的。美国评估促 进会（Appraisal Foundation，简称AF）是由美国国会授权制 定评估准则和认定评估师资格的专业组织，其下属的评估准则 委员会（The Appraisal Standards Board，简称ASB）为维护 评估师和评估服务使用者利益，制定、出版、解释并修订《专 业评估执业统一准则》（USPAP)。
《国际评估准则》（International Valuation Standards, IVS）是由国际评估准则委员会(International Valuation Standards Committee, IVSC)制定并发布的国 际性评估专业准则。
《国际评估准则》从1985年第一版发布至今，已经几番 修订和更新，形成了较为完整和有效的《国际评估准则》 体系。
第十二章 资产评估准则
目录 一、国外主要评估准则
1、《国际评估准则》(IVS)
2、美国专业评估执业统一准则(USPAP) 3、国际评估准则与美国专业评估执业统一准则的比较
二、中国资产评估准则介绍 1、中国资产评估准则的制定工作的回顾 2、我国资产评估准则的结构体系 3、我国资产评估准则的特色 三、中外资产评估准则的比较及启示
《国际评估准则》目前尚未进入到实质性运用阶段，在很大程上停留 在理论探讨上。尽管国际评估准则委员会一再呼吁各会员国协会在本 国大力推广《国际评估准则》，但《国际评估准则》并不具备实质性 约束力，对英美等评估业发展大国影响很小，仅有澳大利亚、马来西 亚等国出于对国际评估准则委员会的支持而将《国际评估准则》的内 容部分引入国内准则。就约束力和影响范围方面，《国际评估准则》 远不及《专业评估执业统一准则》。
应用指南部分则是参考了国际财务报告准则的规定，并指出
估
在不执行国际财务报告准则的企业应参考其遵守的会计准
应
则。
用 310——以抵押贷款为目的的不动产权 从银行和其他金融机构取得贷款常常附加借款人不动产权益
益评估
担保，不同类型的不动产均可以成为担保物。
二、美国专业评估执业统一准则(USPAP)
（一）专业评估执业统一准则的制定
6、咨询意见
咨询意见并不是评估准则委员会的法律性意见，发布咨询意见是为了演示、说明 评估准则在特定具体情况下的运用，评估准则委员会通过这种方式为解决评估中的 问题提供咨询帮助
三、国际评估准则与美国专业评估执业统一准则的比较
《国际评估准则》与美国《专业评估执业统 一准则》是当前国际评估界颇具影响的两部 专业性评估准则，两者无论在形式上还是在 实质上都存在较大不同，但随着国际评估交 流的日益频繁和深入，两个准则已经呈现出 趋同的走向。
估方法、市场法、收益法和成本法
233—在建投资性不动产
投资性不动产、评估方法、评估参数、以财务报告为目的的 特殊考虑事项、以抵押贷款为目的的特殊考虑事项
250—金融工具
金融工具简介、金融工具市场、信用风险、自身信用风险、 流动性及市场活动、评估参数、评估方法、市场法、收益
法、成本法以及控制环境
评 300—以财务报告为目的的评估
（一）国际评估准则的背景
国际评估准则委员会及《国际评估准则》的产生有其独特的历 史背景，是评估行业内在发展及外部经济推动等各种因素相互 作用的必然结果。英国、美国、澳大利亚、新西兰、法国等国 评估专业协会1981年在澳大利亚墨尔本市召开会议，成立了 国际评估准则委员会的前身——国际资产评估准则委员会(The
第二节 中国资产评估准则介绍
（一）中国资产评估准则的制定工作的回顾 1、探索阶段（1996至2000年） 2、初步建立阶段（2001至2004年） 3、发展阶段（2005至今）
（二）我国资产评估准则的结构体系
我国资产评估准则包括基本准则、具体准则、评估指南和指导 意见四个层次（图12-1）。
基本准则是评估师针对各种资产类型、对各种评估业务进行评 估的基本规范；
4、准则及准则条 文
根据具体评估类型制定的8个准则，分为5个主题。 每个主题为两个部分：一部分是关于评估操作的要求，对评估中应注意的事项进行 了具体规定；另一部分是相关评估报告的要求，对各类评估报告的格式、内容及注 意事项作了专门规定。 每一准则的规定都包括原则性要求和专门性要求两类，原则性要求不允许有所背 离、专门性要求可以根据背离条款有所背离。 其中准则1、准则2是不动产评估及报告要求
（二）约束力比较
《国际评估准则》在理论和实践上都无法深入，针对性和可操作性较 弱。其中的许多条款仅对某些国家特别是西方国家具有意义，而其他 国家的评估师则可能无法理解这些条款的规定。
《专一业评估执业统一准则》以美国发达的评估理论研究和评估实践 为基础，特别是汲取了美国80年代极不规范的抵押贷款评估中的经验 教训，有大量的实践基础和针对目标，因此《专业评估执业统一准则》 有具体的适用对象和范围，具有很强的针对性和可操作性。
准则3是评估复核和报告要求 准则4是批量评估和报告要求 准则5、准则6是关于动产评估和报告要求 准则7和准则8是关于企业价值评估和评估报告要求。
5、评估准则说明
目的是明确、解释和细化专业评估执业统一准则 评估准则说明与准则条文具有同等重要性，并且只有在经过披露、征求意见后才 能由评估准则委员会采纳 每一项评估准则说明都包括主题、适用范围、问题、说明、结论
（四）趋势分析
虽然《国际评估准则》和《专业评估执业统一准则》在产生背 景、制定目的、制定基础等很多方面存在差异，但是从近几年 《国际评估准则》和《专业评估执业统一准则》的修订内容来看， 两者的共通之处逐渐增加，本质差异之处逐渐减少，表现出了较 强的趋同走向。 从发展趋势来看，两者都逐步从不动产评估准则范畴向综合性评 估准则领域扩展。
具体准则包括体现过程控制的程序性准则和体现不同资产类 型、不同评估要求的实体性准则；
评估指南是对特定目的的评估业务以及某些重要事项的规范； 指导意见是针对评估业务中的某些具体问题的指导性文件。
（三）我国资产评估准则的特色 1、准则制定与颁布制度安排的特殊性 2、重视评估程序准则 3、现实性与适度超前相结合 4、独具特色的项目
（一）制定目的比较
《国际评估准则》是在各国评估业发展的基础上适应行业和经 济的需要而产生的，其目的是促进各国评估准则的统一，在世 界范围内致力于最终消除国际资产交易中在评估领域的误解， 为日益发展的全球经济提供专业化发展的并由统一准则约束的 评估服务。因此《国际评估准则》在条文规定上具有一定的普 遍性，并不直接与某类经济行为有密切关系。
（二）《国际评估准则2011》（第九版）的结构体系
表12-1《国际资产评估准则2011》结构体系
准则名称 框架
101-工作范围-
基
本
准 则
102-实施-
103-报告-
主要内容 概念、原则和定义 评估目的、调查程度、评估程序、所做出的假设以及评估结
果应用的局限性
评估活动的实施必须得到有效的管理，评估安排必须与本准 则、合同条款以及工作范围中明列的具体情况保持有效一致
（三）会计衔接比较
国际评估准则委员会受国际会计准则和欧洲评估业的影响，特别重视 评估与会计的联系。在《国际评估准则》的条文中也一再强调与国际 会计准则的关系，在每条评估准则中有一部分内容为“与会计准则的 关系”，系统说明本条评估准则与会计准则之间的关系。国际评估准 则委员会还密切关注国际会计准则的发展变化，并随之采取修订《国 际评估准则》的相应措施。
（二）美国专业评估执业统一准则的结构体系
准则名称 1. 定义
表12-2：美国专业评估执业统一准则的结构体系
主要内容
相关术语的涵义和注释、说明，如评估、评估师、评估执业、评估复核、特别假 设、市场价值、动产、不动产等（2014-2015年版USPAP共有36个定义释义）。
2. 导言 3. 规则
制定和发布USPAP的目的和构成内容。制定USPAP的目的在于对评估师提出执业要 求，以提高和保持社会公众对资产评估行业的信任程度。
第三节 中外资产评估准则的比较及启示
由于中国、美国、英国等国家或地区资产评估行业 的发展历史、基础、目的、经济体制、法律环境、文化 背景等不同，各地目前主流的评估准则在诸多方面存在 显著差异，本节将对企业价值评估准则、不动产评估准 则、批量评估准则、无形资产评估准则、以财务报告为 目的的评估准则等进行具体比较
International Assets Valuation Standards Committee, TIAVSC)，并于1994年更名为国际评估准则委员会（IVSC）。 该组织的成立标志着国际评估业走上了国际化协作发展的道路。 IVSC是独立的非盈利性组织，其宗旨是：为全球资本市场机 构、监管方及市场参与者提供准则，提倡高标准的职业道德、 高质量的执业及支持全球评估行业的发展。
一、企业价值准则比较
比较点 相关术语介绍 评估假设和限定 条件 工作范围 价值类型 评估途径
评估报告
国际 √ -
√ √√ 只能使用收益法 或市场法，除特 殊情况可以使用 成本法 书面、口头报告
美国 √ √√
√ √√ 收益法、市场 法、成本法都可 以使用
书面、口头报告
中国 √
√ 收益法、市场 法、成本法都可 以使用
书面报告
注释：√表示准则中有介绍，√√表示准则中详细介绍
二、不动产评估准则比较
比较点
国际
不动产定义
涉及的是不动产 权，包括使用权、 占有权、转让权等 权利束
不动产评估
性
评估报告必须提供充足的信息来帮助理解评估结果。评估结 果不能是模棱两可或者令人误解的，而应向预期使用者提供
清晰的可理解的结果。
200-企业和企业权益
定义、企业、所有权、企业信息、评估方法、市场法和收益 法
210-无形资产
资 产 220-厂房和机器设备 准 则
无形资产的主要类型、商誉、无形资产的特征、评估方法、 市场法、收益法、许可费节省法、增量收益法、超额收益