2021年11月海南海口市35、36号地商业成功前期发展策划报告

2021年11月海南海口市35、36号地商业成功前期

发展策划报告

谨呈：××投资有限公司

中央政务区〃首席体验式购物中心――35/36号地商业成功前期发展策划报告

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2010.11

业态组合定位规划创新建议招商策略建议出售策略建议

商圈分析案例分析

项目商业部分发展战略

商铺推广策略

商业部分概念性报告概要发展战略――主力店主题特色可出售性灵活性项目定位――中央政务区首席体验式购物中心海洋主题StreetMall (街区购物中心)

餐饮娱乐型准区域性以品牌超市为核心的购物中心

规划创新――垂直空间2+1模式水平空间的全街铺规划模式海洋主题的景观街区媒介策略――下沉式广场主入口及中庭负一层变首层基本沿用外销媒介策略，内外销主要是推广主题不同，以大理和昆明为推广核心区域，以现场展示，活动营销，户外广告为主要商铺功能转换的两种模式(正式与非正式) 推广媒介

招商策略――分阶段招商重点，对于主力店不惜代价，以面积换单价出售策略――不同位置采用不同出售方式选择最佳出售时机(确定主力店后)3

项目分析

业态组合定位规划创新建议招商策略建议出售策略建议

商圈分析案例分析

项目商业部分发展战略

商铺推广策略

项目分析――经济技术指标各项指标占地面积(M2) 土地用途使用年限(年) 容积率35号地块*****.1 商住70 5.6 36号地块3601 *****.87 商住70 2.1 3602 *****.27 商住70 2.0 3603 *****.96 二类居住用地70 2.0

建筑密度绿地率建筑限高(≤米) 停车位(个) 商业面积比例(%) ≤25%≥50% 200 30%

≤25%≥45% 40 293 15%

≤25%≥45% 40 312 15%

≤20%≥45% 50 592

商业面积(M2)合计商业面积(M2)

*****

4403

4688

*****

海南国际旅游岛-带来相关政策利好；东环铁路开通-拉近消费距离跨海大桥C提升片区商业辐射能力南港码头- 三港合一带动片区商业发展

海甸岛美丽沙商圈形成竞争态势片区商业用地较多，未来招商压力较大政府政策性风险

盈滨半岛- 与片区通车，扩大商业辐射范

围商业―商业片区发展日益成熟，商业互动性

项目关键问题

项目所在商圈未来发展速度的不确定性较大；

项目35号地高容积率商业部分可出售性较差。

(一般规划层数较高)

项目分析

业态组合定位规划创新建议招商策略建议出售策略建议

商圈分析

项目商业部分发展战略

案例分析

商铺推广策略

海口三大商圈――海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈目前，海口市中属于市级的商圈有3个，大小级别依次为：海秀东商圈、解放西大同路商圈、国贸商圈、。其余的海甸岛、秀英、滨海路、龙昆、府城商圈南等都属于城市片区级商圈，影响力和辐射力都不及三大商圈。

解放大同路商圈

国贸、玉沙路商圈

海秀东商圈

海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈海秀路商圈是海口乃至海南省最大的商圈，商品贸易辐射范围涉及到整个海南，在海秀东路一带集中了海口几个最大的shopingmaill, 人流车流也是最大的。该商圈由上世纪八十年代起步，现在已经发展成熟，主力商业中心有明珠广场、DC数码城、第一百货、南亚广场等。

商圈分析指标1.人口规模及特征分析

海秀东商圈海口核心商圈，辐射全市，乃至吸引下属县市消费；消费人口年龄22-55岁，教育水平高，收入中上且稳定；以公务员、医生、律师、商人等职业居多。处于强势核心商业地位，大型商场云集，酒店众多；从业人员以从商、政府、服务行业居多，居民收入两极化现象明显，消费能力强弱分化；节假日消费强、旅游消费多。同业竞争激烈，大商场定位雷同，经营手段单一，集中在一条街道两侧，市场相对饱和；专卖店众多，与商场专柜形成竞争。海秀路为海口市东西方向主干道之一，由于规划原因，已出现停车场紧缺的现象，各商场相互争夺车位，车位不足也给消费者驱车购物带来不便。多数为自身客流，滞留时间较长，目的性强。在节假日消费相当集中，

周末的客流量大过平日，晚上的客流量大过白天。地理位置为绝对的城市中心、商业旺区，区内酒店林立，消费场所众多。中高档商品聚集，经营品种以珠宝、化妆品、服饰、食品、皮具、超市、电脑、电子、通讯等产品为主；卖场设计布置现代、漂亮，为目前海口市最好；经营方式上充分利用门前广场和大型显示屏，活动促销频繁，聚集人气。是政府扶持发展的商业区域，也是发展最成熟的一个区域；但由于前期规划的缺位，出现了诸如车位、同业竞争等问题。

2.经济状况分析

3.竞争状况分析

4.交通条件分析

5.客流量分析

6.环境分析

7.自身分析

8.城市规划

海秀路商圈――南亚广场南亚广场项目位于海口市海府路与和平南路的交汇处，商住综合楼，总25层***** 容积率3.5 占地面积*****平方米建筑面积平方

商业面积所处商圈主力店停车位状态负一层首层二层三层四层

*****平方米

商业层数

5层

海口最大商圈海秀东路、明珠商圈，附近常住人口25万家乐福，2、3层，营业面积约2万地上54,地下及立体停车楼约730,总车位约780 海口最早的大型超市，目前经营状况良好租金业态套数160-180 元/O 各类服装、内衣、床上75 用品、家居饰品；64 200-220元/O 化妆品珠宝首饰店铺、柜台家乐福超市，海口第一家家乐福

营业方式店铺、柜台店铺、柜台

餐厅、娱乐城、影院、11 美容