北京房地产1月市场报告(1)

PART 1：政策动态
土地增值税
走向三：开发商先开发，再做房东
商业项目只要销售不超过85%，无论是自己持有还是大量出租，由于 产权人没有改变，开发商在这个阶段都不需要交土地增值税 除了商业地产项目，也可以把开发的住宅办成自有产权，然后用于出 租
弃住从商
PART 1：政策动态
土地增值税
走向四：装修房可能迎来“春天”
PART 2：市场动态
关键词：金融、土地、房价
PART 2：市场动态
金融 土地 房价
在未来的高增长期内，政府保 持人民币汇率小幅稳步上升 的策略不会发生太大变化， 未来趋势将更多呈现双向波 动，这有助于经济稳定增长
PART 2：市场动态
金融 土地 房价
2007年1月30日 《北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划》
降低上市公司主营利润率，从而降低净利润
对投资性房地产没有影响 对普通住宅影响较小 对低毛利项目影响较小 对已经较充分计提了增值税的公司影响较小
PART 1：政策动态
对购房人而言
现象：不会额外增加房地产开发企业的税收负担 也不会加重购房者的经济负担
土地增值税
做好土地增值税的清算工作 对房地产市场健康发展起积极作用
商业1块
住宅用地基本位于远郊区县，商业地块基本位于城八区
朝阳区 商业3块
来自百度文库
石景山
丰台区 住宅1块 商业3块
东城区
PART 2：市场动态
金融 土地 房价
土地新规划
1、京城划分四类功能区 2、土地开发以轨道交通为导向 3、合理调控房地产开发用地
PART 2：市场动态
开征物业税 购房实名制 人民币升值 利率调整 控制住宅商用 廉租房 经济适用房和限价房
细则：向房地产开发企业清算30％～60％不等的土地增值税
现象： 1月17日，地产股纷纷逼近跌停 1月18日，税务总局强调在政策上不会额外增加房地产开发企业的税
收负担，也不会加重购房者的经济负担
土地增值税逼出开发商暴利
PART 1：政策动态
土地增值税
对地产业而言
现象：普通住宅，毛利率超过40%的项目要征高额土地增值税 其他项目，毛利率超过27%的项目要征高额土地增值税
在一定程度上
金融 土地 房价
抑制上涨 拉低房价
北京房价 上升空间不大
PART 3：楼市动态
关键词：热点区域房价涨幅
PART 3：楼市动态
亚奥区域 上清区域 望京区域 百子湾区域 朝青区域
热点区域房价涨幅
PART 3：楼市动态
亚奥区域
热点区域房价涨幅
亚奥板块普通住宅项目价格平均涨幅在4000—6000元/平方米之间 目前该板块内低于10000元的房子极少 随着土地供应量减少，该地区房地产价格比周围其他地区还要高
PART 1：政策动态
政策影响
对开发商 对地产业 对购房人 对房价
土地增值税
PART 1：政策动态
对开发商而言
土地增值税
现象：国家出台的房地产调控很多，但到目前为止可以说是全部失灵 很大程度上，措施的作用力被化解，或者是根本没得到执行
原因有多种，开发商实力也不可小觑
PART 1：政策动态
土地增值税
土地增值税将进一步压缩房地产企业的利润空间，遭遇较大的税 赋压力，同时抬高房地产市场的进入门槛
装修费可计为扣除项目予以扣除
促使装修房一方面可 获得额外的装修利润
另一方面由于土地增值税是看增值额占扣除 费用的比例累进征收的，装修成本计入扣除 项目后会导致纳税额的降低
就政策谈政策，可能在装修方面有所“突破”
北京要合理调控房地产开发用地 加大普通商品住宅用地供应
严格控制高档公寓和市场过剩物业用地供应 禁止别墅用地供应
PART 2：市场动态
海淀区 住宅1块
顺义 住宅2块 商业1块
金融 土地 房价
昌 平2区007年一季度共有19块地入市，其中住宅用地达到237万平方米 住宅其2块中含住宅性质的用地有11块，另有8块商业、金融、办公用地
PART 1：政策动态
土地增值税
对房价而言
现象：开发商转让房地产所得增值额越大 税率就越高，应缴纳的税额就越多 地价在开发期内飙涨，会导致开发商囤地和开发成本大增
当高价土地收税后所获利润，比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时 房产商不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律
PART 1：政策动态
土地增值税
土地增值税将引导房地产开发走向
开发商路该走向何方
PART 1：政策动态
土地增值税
走向一：降低利润，房价适度调低
建造普通标准住宅出售 地值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税
以往靠囤地、倒卖土地为生将面临巨大的挑战 地产业竞争已从资源层面转化到资本层面
PART 1：政策动态
土地增值税
走向二：大幅提高房价，造超高利润豪宅
土地增值税实行四级累进税率
增值额未超过扣 增值额超过扣除项目金
除项目金额50% 额50%、未超过100%的
的部分
部分
税率为30%
税率为40%
增值额超过扣除项目金 额100%、未超过200%的 部分
增值额超过扣 除项目金额 200%部分
税率为50%
税率为60%
将增值额远远超过扣除项目金额200%，专门做高档住宅 千万豪宅的消费人群是存在的，开发商完全有信心来做此类项目
PART 3：楼市动态
上清区域
热点区域房价涨幅
该区域的开发量在2007年将有200多万平方米，由于多数处于刚 开盘不久的阶段，价格增长幅度还没有很明显的显现 从上清板块的价格涨幅看，也已经相当高了
PART 3：楼市动态
望京区域
热点区域房价涨幅
受到亚奥地区的辐射效应，望京的房价有极大提高 较早的望京售价每平方米只有5000元左右，现在望京的房价已经冲 破了10000元/平方米，并且还在不断上涨
北京房地产1月市场报告
提案架构/Contents
PART 1：政策动态 PART 2：市场动态 PART 3：楼市动态
PART 1：政策动态
关键词：土地增值税
PART 1：政策动态
土地增值税
国家税务总局2007年1月17日发布
《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
打响了2007年房地产业调控的第一炮
PART 3：楼市动态
百子湾区域
热点区域房价涨幅
百子湾区域的房价上涨比较平稳 各项目房价的年涨幅度大多数在20%左右
PART 3：楼市动态
朝青区域
热点区域房价涨幅
朝青板块的项目已均过万元，甚至像星河湾这样的项目均价已经 达到了30000元/平方米。目前在售的项目开盘价格与现价相比均有 了很大提高，热点区域的房价涨幅明显。