以税收优惠政策取代限价房

以税收优惠政策取代限价房

经过一系列的调查、采访后记者发现，广州限价房从拿地开始，到建设、销售，都存在着这样那样的问题，甚至出现了权力寻租的现象。而在广州楼价回调时，限价房更出现了被周边商品房楼盘“阻击”的现象。目前广州限价房成了一个开发商与市民都两不讨好的产物。针对此，不少业界专家、学者建议以更公平、更容易操作的税收优惠来扶助中等收入者购房，而让计划经济产物的限价房逐步淡出楼市。（林晓）

取代1

首次置业退个税

广州新城市投资控股集团董事长曹志伟表示，政府建限价房的出发点是解决中等收入人士首次置业的困难，其实政府可采取减免税收等方式扶持中等收入人士（尤其是包括公务员在内的白领工薪阶层）置业，操作上有两点建议：

第一、减免购房者在购房行为中需产生的所有个人税费。

第二、既然认可购房费用是必要的生活成本，就应该提高购房者工薪收入的免税额度，甚至可规定首次置业者可退回若干年限内的已缴个税，同时，供楼部分的工薪收入可免个税直至供楼完毕。但是若房屋转让时则要补交购房契税，并且减免个税的做法仅限第一套房，且对人均购买面积应有所限制。

这样的做法，同样可做到政府让利，而享受让利的购房者又真正得到实惠，且多了选择的余地。（黄颖）

取代2

中收入者购二手房减税

“增加中低价位、中小套型普通商品住房供应”是今年两会政府工作报告中住房部分的重要内容。“政府提到要通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。”本地一家中等规模房企的老总对记者说，限价房从推地到推房最少也要两年时间，政府通过税收等手段对中间阶层进行补贴可能会比直接投资建限价房要灵活和直接得多。比如，目前政府对5年内转让的二手房单位征收重税，而这部分成本则往往被转嫁到买主身上。不妨考虑对出让房子给首次置业购买二手房的买家的业主进行退税等，这样将向中等收入阶层释放出大量的二手房源来。（冯小川）

取代3

房贷优惠首次买房人

在记者接触到的限价房买家中，不少首次置业的年青人在考虑自己对房价的承担能力时，首先考虑到的都是首付问题。在天河北工作的高先生，看上了科学城限价房到公司的交通比较方便，但当记者要他给限价房提意见时，他首先就说：“其实首次置业的人群一般首付能力都不高，政府能不能在房贷首付成数上对限价房买家有优惠呢？”

一些研究房贷政策的房地产专家也认为，政府为稳定房价在对多次置业者的房贷政策上出了很多措施，而且“9.27房贷新政”的效果很明显，那么在解决夹心阶层的购房问题上，政府是否也可以考虑对首次置业的自用买家给以首付成数的优惠，或者房贷利率、税费上的优惠呢？这样的政策对帮助中间阶层实现居者有其屋会更加直接。（冯小川）调整1

缓推限价房，停供限价地

在对广州限价房政策进行反思时，接受采访的专家、学者以及业界人士，几乎都认为广州限价房应该缓推。此包括两方面内容：一是暂缓推出限价房地块；二是对于目前已有的1.5万套限价房分两三年推出市场。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，目前广州已经有1.5万套限价房在一年时间内推出市场，供应量庞大。而限价房的推出最主要的作用是稳定广州房价，目前广州房价

已经开始回落，限价房的作用已经发挥。因此，目前应暂缓推出限价房地块，待1.5万套限价房供应后看实际需要再考虑推出新供应，否则是浪费社会资源。

房地产专家韩世同虽然认为限价房的推出是稳定广州楼价的好措施，但也应减慢限价房的供应量。他说：“一年时间内要消化1.5万套限价房，对广州市民来说是太多了，一年供应1.5万套限价房，已经等于广州楼市一年供应量的20%，如此大的供应量肯定会影响限价房的销售速度。但如果能在几年内分批推出，将利于市民购房。而目前限价房供应量大而密集，所以新限价房地供应应减缓。”

广州新城市投资控股集团董事长曹志伟也表示，限价房建多少、标准如何，其实质问题是政府打算把住房保障的界线划到哪个阶层为止。若这个界限不清楚，就会出现目前的情况——建了部分大户型或低密度的限价房。要做好该项工作，首先政府要对全市住房状况作彻底的准确摸查，然后广泛听取各阶层意见，定出住房保障界线，计算需要保障的人群数量，决定建设的总体规模；并且根据广州市人均居住水平定出保障性用房的建设标准（户型大小、装修标准等）；绝不应出现限价房的人均居住面积高于全市平均居住水平，即限价房不应建成豪宅。（林晓）

调整2

限价地，市民要有知情权

“政府要在一个地方建限价房，能不能提早公布规划，考虑一下我们这些普通业主的利益问题。”金沙洲一位普通业主张先生说起限价房就不由得头疼。

去年年中，张先生在金沙洲某楼盘看房。本来对于金沙洲的位置和未来格局，张先生也略有些疑虑。但售楼小姐一个劲地表示，金沙洲未来规划如何如何之好，相当于第二个珠江新城。再看到房子实在是颇为满意，广州市区的房价又一路飙升，张先生最终以8500元/平方米的价钱购下了一套三室两厅的房产。

“刚买完，楼价就持续往上。”张先生心里还颇为自己庆幸。

张先生开心没多久，政府突然宣布限价房出台，金沙洲不仅建起了限价房，而且这限价房离张先生购买的盘还非常近。“看着那个6500元/平方米的标价气都气死你。”张先生说，紧接着，一些邻近的楼盘售价也开始降价，或者打折了。“现在想想，我如果不买这套房子，也是有买限价房的资格的。无非就是早买了半年而已。”张先生说。

“有人说现在是市场经济，你什么价格买的就应该愿赌服输。但是像限价房这样的政府产物，还是可以让公众多一点知情权吧。”张先生说，如果政府早点公布规划，说金沙洲有限价房，那他很有可能就会暂缓买房，即便是买商品房价格上也会多多考虑一下。

调整3

房价应限均价而不是价

曹志伟表示，限价房不适合一口价，因为通常商品房即使同一栋楼也会由于楼层、朝向、景观、间隔等因素而造成各单元房价不同，价与的价差会相差50%甚至一倍。而限价房一口价，则会出现条件较优的限价房与同类商品房相比不止便宜30%，有可能便宜一倍，而条件差的限价房，售价可能比同类的商品房还要高，所以应该是限定一个楼盘的均价，允许上下有个幅度。而同一区域限价房的限价应一致，避免出现相邻的限价房楼盘价格有区别而让先后的购买者感觉不公平。另外，限价房由于是先定价后销售，所以无法完全及时反映市场水平。因为限价房由拿地至发售一般需1年左右，此期间市场房屋价格的波幅有可能达30%～50%，而限价房定价是按照地块拍卖前市场价格的70%去制定，市场上一年半载的浮动足以抵消这一部分差额，所以出现商品房价格比限价房价格低并非不可能。所以限价房也应有浮动机制，若要调低已定价的限价房房价，则该部分损失是否应由政府在拍卖款中补偿或由政府统一收购，这问题值得研究一下。（林晓）