房地产与房地产价格(案例分析)

复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年
后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款
方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年
3、市场价值 ：客观 非个人 投资价值 ：主观 个人 快速变现价值 ：价格较低 谨慎价值 ：防止房地产信贷风险 清算价值 ：非继续使用条件下价值
三、房地产价格的分类
4、成交价格 ——事实价格
市场价格
公开市场价 比准价格 ——比较法
值
积算价格 ——成本法
评估价值 收益Βιβλιοθήκη Baidu格 ——收益法
5、市场调节价 政府指导价 政府定价
复习思考题
3、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60％，该 建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价 900元/m2，则该宗土地单价多少？
4、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似 的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益 为330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计 为现房价格的2%，试计算该期房价格。
补地价
11、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土 地单价为450元/㎡，现允许将容积率增加到5。 试计算理论上应补地价的数额。
补地价＝1000 450/3（5 3） 3（0 万元）
22、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8， 楼面地价为700元/㎡，现按城市规划拟变更为商 业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。 试计算理论上应补地价的数额。
（四）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
第二章 房地产与房地产价格
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
第二章 房地产与房地产价格
（六）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码、风水
第二章 房地产与房地产价格
（七）国际因素
第二章 房地产与房地产价格
三、房地产价格的分类
6、基准地价 标定地价 房屋重置
价 7、土地价格
建筑物价格 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格
8、总价格 单位价格 楼面地价
＝ 总价÷总建筑面积 ＝ 土地总价÷总建筑面积
＝土地单价÷容积率
三、房地产价格的分类
9、所有权、使用权、其他权益 1 0 、 实 际 价 格：一次性付清
二、对影响因素的基本认识
1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达
§2-3 房地产价格
唐僧 唐玄奘 唐三藏
小强
§2-3 房地产价格
一、价格概念
为 和平地 获得他人房地产所必须付出的代价，用货币表示
如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？
§2-1 实物、权益、区位
1、 实物
房地产的概念
实体、质量、功能
2、权益
权利、利益、收益
3、区位 ——距离 直线、路线、时间
（一）土地
1、坐落 2、面积 3、四至 4、形状 5、地势 6、周围环境和景观 7、利用现状 8、产权状况 9、地质和水文状况 10、基础设施完备程度和土地平整程度 11、土地使用管制

10
1 0.005
6

10
1 0.005
12
40

79.65万元
实际价格小于名义价格
期房价格、现房价格 期房价格 ﹥ 现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房达到期房期间 现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房 价格的2%，试计算该期房价格。
（一）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
第二章 房地产与房地产价格
（二）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率
第二章 房地产与房地产价格
（三）市场因素
1．市场需求 2．市场供给
0.5%
实际价格＝20
30
1 0.005
6

30
1 0.005
12

77.37万元
实际价格小于名义价格
实际价格、名义价格
33、 约 定 在 未 来 某 个 日 期 一 次 付 清 ， 如 约 定 一 年 后 付 清
实际价格＝
80
75.35万元
1 0.005 12
实际价格小于名义价格
名 义 价 格：约定 11、现房、期房 12、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征 用 13、起价、标价、成交价、均价 14、起拍价、保留价、应价、成交价 15、招标价格、拍卖价格、挂牌价格
三、房地产价格的分类
16、补地价
4种情况
（1）更改用途 （2）增加容积率 （3）转让、出租、抵押划拨土地房地产 （4）续期
后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。
复习思考题
6、哪些因素会导致房地产价格上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？
判断价格水平
甲 使用面积80m2 ；丙 使用面积80m2
有甲、乙、丙三宗房地产： 1）甲建筑面积为100m2,单位建筑面积售价为5000元。 2）乙使用面积为80m2,单位使用面积售价为6000元。 3）丙套内建筑面积为90m2，单位套内建筑面积售价
44、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20 万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
实际价格为80万元，与名义价格一致
实际价格、名义价格
55、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付， 如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元， 一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款 方式支付
实际价格＝ 20
（二）建筑物
1、坐落 2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、层高或净高 7、空间布局 8、装饰装修 9、外观 10、建成年月 11、利用现状 12、维修、保养情况及完损程度 13、产权状况 14、公共配套设施完备程度
§2-2 影响房地产价格因素
一、影响因素
宏观、中观、微观 一般、区域、个别 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求
为5500元。 据此能否判断它们的价格水平高低？
当知道何种条件时，能够判断？
实际价格、名义价格
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合 同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
11、约定在成交日期时一次付清 若有优惠，如5%
实际价格为80万元，与名义价格一致
22、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半 年后支付30万元，一年后再付30万元。月利率
房地产与房地产 价格
案例
欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他 设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这 三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女 士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了 三套房屋的基本状况如下：
二、形成条件
1、有用性 2、稀缺性 3、有效需求 ——有购买能力支持的需要
三、房地产价格的分类
(1)交1、易使双用方价是值自愿：地满进足行某交种易需的求；的效用 (2)交易交双换方价是值出于：利一己定动数机量进的行货交币易或的其；他商品 (3)交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、
知2、晓原市始场价行值情；：始终不变 (4)交土易地帐双出面方让价有投值标较充：裕随的时时间拆间推迁进移行减交少易； 抵押贷款 (5)不存市在场买价者值因特：殊随兴时趣间而推给移予变附化加出价。
V 3300 330 3300 2% 2934元 / m2 110%
成本、买卖、抵押、课税、征收
一个经营者花费5万美元购置一块建筑场 地，然后再花费20万美元修建一幢办公楼。 当他将其财产作为抵押贷款评估时，该财产 只有21万美元。估税员以13万美元为基础征 收房产税。如果该财产所有者决定出售该财 产，在与房地产经纪人谈妥以后，他决定标 价30万美元，然而，在他确实得到标价以前， 他会发现自己的财产正是某种公共项目所需 的，可以得到27.5万美元的补偿。
1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争
第二章 房地产与房地产价格
（八）环境因素
1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生
第二章 房地产与房地产价格
（九）区域因素
1．繁华程度 2．交通条件 3．基础设施
第二章 房地产与房地产价格
（十）个别因素
1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他
补地价＝3000 (960 5 700 0.8） 1272（万元）
复习思考题
1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、 建筑密度、建筑层数三者之间的关系。
2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5， 建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均 相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总 建筑面积、标准层每层建筑面积。
A 房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积 152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；
B 房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为 二室二厅，楼龄3年；
C 房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型 为三室二厅，楼龄2年。
尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给 欧阳先生建议。
补地价数额=增加后地价—原地价
补地价(单价)=原容积率下的土地单价/原容积率× （现容积率-原容积率）
补地价(单价)=现楼面地价×现容积率-原楼面地价×原容积率
评估价格与成交价格
某房地产的评估结果为150万元。不日完成 交易，其价格为200万元。
能否以此判断评估价格是不合理的或成交价 格是不正常的？为什么？