社区商业投资价值分析

永不落幕的社区商业

背景：电商冲击传统零售行业，大商圈销售力和吸引力逐渐缩小，而以服务和体验为主的社区商业业态在这样的大背景下，在居民日常生活中的作用日益凸显，投资价值逐步上升。从数据来看：2012年中国社会商品零售总额为20.7万亿元，同比增长14.3%，低于预期水平。2013年，社会消费品零售总额增速仍延续放缓趋势，2013年1到4月份，社会消费品零售总额增幅为12.5%。中国经济增长仍然疲弱，零售业受宏观经济影响较大，仍将低速运行。

从企业运营角度来看：全国百家大型零售企业零售总额同比增长率也降到六年来最低水平，增长仅为10.8%。

而社区型商业却在传统购物中心等集中商业的零售业态下，显得高大许多。

社区里的商业服务，从街边夫妻店的1.0版本到大型商业综合体的2.0版本，再到现在深入到社区组合形态的3.0版本。未来随着电子商务的深度运用，社区商业的4.0版本也渐现雏形。社区商业主要满足三大功能：1、满足基本的生活功能，如衣物、鞋帽、超市、银行、便利店等。2、提供生活质量，如干洗店、花店、宠物店等。3、休闲游憩功能，如书店、健身馆、电影院等。

代表业态——餐饮店

餐饮在社区商业各业态中占比最高，平均占比达到32%；但是，从调查的各类商业业态看，社区商业发展的自发性特点明显。餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。

随着社区居民收入水平的提高及消费观念的改变，人们一般会把大部分的休息空闲时间花费在休闲娱乐上，减少家务琐事，于是更多选择不在家里煮饭而在外面吃。这类餐饮消费一般比较集中在周末双休日及年轻一族的家庭。此外，亲友往来、社区人际交往、各类聚会等也产生不少社区餐饮需求，中国人注重礼尚往来，今天你请客，明天我做东，一来二去，餐饮店红火了不少。

代表业态——便利店

今年以来，内资便利店不断加码餐饮业务：先是好邻居中标北京市早餐工程；联华快客在东城区商务委的支持下推出了便民早午餐；占据地铁出口优势位置的乐加房车便利店也被餐饮巨鳄净雅集团收购。甚至在与电商联盟、代收快递、票务代理等业务上，内资便利店反而行动得比外资要早。虽然尚未形成气候，但借助本地优势与外资便利店进行抗衡，也是指日可待。

便利店的转型：7-11引入打印、复印机让其看起来有点像中国台湾地区和日本的同行了。其实便利店之所以便利，并不仅仅是因为全天24小时营业，还在于小小的店铺承载了缴费、订票甚至是代收快递等便民功能。2013年，商务部在政策层面继续推进便民利民服务工程，鼓励、支持更多的品牌连锁企业和快递企业、电商平台合作，推广包裹代收、代取、家政、洗衣等多种类型的便民服务。便利店利用增值服务打造多元服务模式的发展空间广阔。以日本的7-11为例，其增值业务收入约占公司总销售额的30%以上。未来，提供更丰富的增值服务、实现功能的叠加将是便利店企业的发展方向。另外，与电子商务有效衔接，形成不同于以往的供应链和渠道配送，也将促使便利店业态释放新的活力。

代表业态——培训机构

社区商业主力店是与居民生活非常贴近的业态，能在整个社区商圈内聚集人气，因此除了便利店、餐饮店，培训机构也成为社区商业主力店业态之一。我们注意到孩子的教育是家长最看重的，故而培训机构作为‘主力店’，围绕着周边学校衍生了一系列教育培训、餐饮、书店、家庭消费等业态，在当地获得很好反响。

有清晰的“五菜一汤”格局、不乏特殊主力店的社区商业，最终体现出的是巨大的溢价价值。社区商业“小而灵活”的模式能带来交易便利，这是很多开发商在开发过程中大量出现社区商业的根本原因，因为其便于出售、便于成交，能为整个项目带来更多的利润和现金流。同时，越来越多的投资客、社区业主更倾向于投资住宅小区的社区底商，一来是看中未来社区商业的投资潜力，二来是认可自身小区的人流量。