平湖物流园区初步思路汇报20150319(发送版)

东方嘉盛 怡亚通 美泰 信利康 中外运 海吉星
转型发展的产业项目
广弘美居 海源塑料商务 物流中心 味来物流配 中心 亚钢钢板物 送中心 流中心 恒路物流 创新广场 深业平 湖物流 多式联 运中心 华美嘉华南 红木城 康利石材
物流配送研发中心 宏宝创新产 业园 粤信百分百创 意广场）
鹏远智能高新科 技产业园
深圳市平湖物流园区转型升级规划研究 工作思路汇报
深圳市规划国土发展研究中心 2015.02
深圳市物流园区布局规划（2006）
盐田
前海
大铲 湾
机场
平湖 铁路沿线货物的产品配送、 货物集散、集装箱转运中心
笋岗-清水河 家具超市、汽车 及零配件交易市 场等七大专业市 场
龙华 服务口岸、连接香港和深圳 并辐射珠三角和内陆地区的 国际集装箱多式联运中心
经贸信委
发改委
慎重 支持
规土委
诉
求
提升土地价值，发展高产业 产业。 保留国计民生项目和适合该 区位条件的项目，其余转型 升级重新定位。
支持物流升级转型。 将积极支持园区企业 和项目的发展。
在全市物流产业发展 以及空间布局调整的 基础上，可对平湖物 流园区的规划进行调 整
冲突点
冲突集中在市交通运输委与经贸信委、区经促局间。 慎重、改善性措施和大手笔、改革性措施冲突。 前者研究转型升级思路；后者重新定位、规划。 着眼点冲突。前者保障物流发展；后者提升土地价值，发展高产出产业。
点建设 项目
平湖物 流基地 联盟网 开通
华南城
协议出 让13 项仓储 用地
华南城 要求转 型升级
（转型升级 工作调研会）
龙岗区 要求平 湖物流 园转型
投入运
营，发 展转折 点
基地
二、村、城、工业区、仓储项目混杂的物流园区
2个街道办：平湖、南湾 12个社区：禾花、新木、上李朗、下李朗、白泥
坑、辅城坳、新南、平湖、上木古、良安田、丹竹 头、丹平
平湖枢纽
《深圳市轨道交通规划修编》规划有三条轨道线路通过园区,平湖交通枢纽的地 位甚至高于龙城广场枢纽
《龙岗区综合发展规划2014-2030》
发展引力与导向的调整：平湖物流园区的发展导向由平湖、横岗盐田港物流轴线向平湖布吉罗湖城 市功能轴线发展 “西龙岗”产业定位的调整：依托华为科技城打造龙岗区科技驱动核，依托平湖金融及现代服务业基 地和李朗工业园打造龙岗产业驱动核。
德国不莱梅货运村
日本和平岛物流园
新都物流中心
现状土地利用情形
1% 1% 7% 27% 20% 0% 11% 18% 13% 2%
居住用地 商业服务业用地 公共管理与服务设施 工业用地 仓储用地
公用设施用地
铁路用地 交通设施用地 绿地与广场用地 其他用地
法定规划状况
1% 12% 7%
1%
2%
居住用地 商业用地
定位 综合型国际物流园区
规模 245ha
盐田港物流园区
机场物流园区 市 级 平湖物流园区 龙华物流园区 笋岗—清水河物流园区 大铲湾物流园区 区 级 宝安物流配送中心 龙岗物流配送中心
港口型国际物流园区
航空物流园区 综合型区域物流园区 陆路口岸型国际物流园区 城市消费型物流配送中心 港口型国际物流园区 地区消费型物流配送中心 地区消费型物流配送中心
市政设施提出规划要求，并对软件的、政策、平台、信息等提出设想
盐田 定 位
前海
大铲湾
机场 国际 货物
平湖 铁路沿线货物的产品 配送、货物集散、集 装箱转运中心
笋岗-清水河 家具超市、汽车及 零配件交易市场等 七大专业市场
龙华 服务口岸、连接香港和深圳并辐射珠三 角和内陆地区的国际集装箱多式联运中 心
现状发展与全是物流园区布局规划的差距
（1）定位：《深圳市现代物流业布局规划》2006：综合枢纽型物流园区，以
货运枢纽、集装箱中转、仓储加工等区域物流服务为主、城市配送物流为辅的
综合性物流园区
四、城市区位急速变化、城市边缘区向地区中心的转化
在清平高速、丹平快速开通之后，平湖至市区的时间距离减少为 30分钟，成为罗湖福田中心区的直接辐射的 第一圈层。其空间区位与龙华类似
园区发展的 SWOT 、现有物流项目 的升级与转型之路、支撑物流转型 发展的配套措施
展的支撑、未来城市发展的重新定
位、城区发展发展策略与路径
物流发展的定位与实施策略——初步工作思路
1、园区自身发展的客观评价 平湖物流园区自身发展的客观评价，物流类型、规模、服务范围在全市物流发展的作用
2、全市物流发展赋予平湖的地位与角色 原有定位的评估、全市物流发展对于本地区发展的最基本要求（定位、类型、规模）
“1999年，平湖建立全国第一个物流实验基地，标志着中国开始引入物流园区的概念”——中国 物流和采购联合会
起步期
（10年）
发展期
转型期
（8年）
1994年
1998年 1999年
2000年
2001年
2004年
2007年
2012年
2013年
编制 平湖 仓储 区规 划
编制 平湖 物流 基地 控规
全国第 深圳市 一家物 年度重 流实验
346ha
116ha 250ha 53ha 60ha 283ha 20ha 10～15ha
城区发展的定位与实施策略——初步工作思路
1、发展机遇的判断 区域发展定位的调整，交通、轨道、平湖客运站等因素，外围产业与城区发展的影响， 导致平湖物流园区在城市发展的机遇与方向 2、现状城区发展的客观评价 现有问题（空间布局、功能、城中村、工业区）、优势以及限制因素的合理评价 3、城区发展的重新定位 “物流园区”向“平湖中心”的转变，物流园区、高新技术、中心服务功能等综合功能 的和谐共存 4、功能完善、质量提升以及实施路径 空间布局、基础设施、环境提升、城市更新、土地整备
空间功能结构
01 现状与问题
汇报内容
02 焦点与重点
Swot分析
Strengths优势
• • • 区位交通条件 平湖物流园区的品牌价值 现有物流产业的发展基础
Weakness劣势
• • • 现有物流产业的低端？（笋岗清水河货 代市场） 物流发展对于地区发展的低效益以及负
•
•
现有土地空间资源
现有成本价值的“洼地”
平衡点
？
01 现状与问题
汇报内容
02 焦点与重点
凤岗镇 平湖
龙岗
龙华
盐田港
南山
福田 罗湖
平湖和南湾两个街道 南：南坪快速 中：机荷高速 西：平新北路 东：平安大道 海吉星、华南城
机荷高速
华南城
京九铁路、广深铁路、平盐铁路、 平南铁路、平湖编组站
平湖编 组站 海吉星
南坪快速
一、全国第一个物流园区、二十年发展历程
8 个城中村 ： 水门村、任屋村、简头岭村、旧圩 村、新木村、深朗村、下李朗村、新围仔；3个小 区：金桃园小区、花果山小区、茗翠园 10 个工业区 ：兆驰创新产业园、经纬工业园（ 2
处市场开发工工业区）；：任屋村工业区、新木村 工业区、下李朗工业区、富民工业区区、新木工业 区区、榄树下工业区、新围仔工业、338工业区（8 处村集体工业区）
定 位
依托深圳 港口物流建设
国际 货物
信息快报（日刊）4882期
存在问题：
高成本、低收益
具体表现：
功能配置低端 产业业态低端
建议：
1、城区发展定位调整 2、产业转型升级 3、完善配套设施建设
各方意见与诉求
市交通运输委
客观 保障物流发展。 完善税收分成体系、优 化布局、加快道路建设、 完善配套提转型升级思 路。 支持
发展环境快速变化条件下、 全国第一个物流园区的转型发展之路
1. 物流的现状如何评价？
研讨聚焦
2. 物流发展的机遇与未来定位？
3. 城区发展的评价与机遇？
4. 物流与城区发展的矛盾与冲突 如何化解？ 5. 其他
—— 汇报完毕 ——
谢谢！
3、产业发展的重新定位 现有产业基础、转型升级的可能性、土地空间，“自上而下”与“自下而上”两条路径 综合研究产业发展的定位 4、物流项目的升级与转型之路 研究与确定物流园区升级与转型的发展策略，“分类、分区、分期”确定现有、未来引 进物流项目的发展路径 5、支撑物流转型发展的实施措施 对物流园区发展的实施措施，包括硬件的土地空间、服务设施、交通设施、环境设施、
11% 19%
政府社团用地 工业用地 仓储用地
市政设施用地 23%
22% 2% 铁路用地 交通用地 绿地 水域和其他用地
三、物流业态发展百花齐放、亟待转型的物流园区
中央粮食储备库
区粮食储备库 市粮食储备库
主营物流的产业项目
华润 越 海 华南城
恒运 泛亚 友信
长宜木古 中泰米 业 朗华
左右家私 深圳烟 草
效应
内部基础设施、配套设施落后，难以支 撑产业与城区的进一步发展
Opportunity机遇
• • • 龙岗区整体发挥新定位与策略 罗湖福田的产业与服务功能外溢 华为科技新城、坂李创新大道的科技发 展带动
Threats威胁
• • 现在是物流转型升级的良好机遇期，错 失机遇期将导致区域发展 物流发展与地区发展的冲突，不平衡好 该冲突，现有物流产业无法做大做强， 城区也无法更好发展
平湖
南湾
36个仓储物流项目：华南城、宏宝创新产业园、
长宜木古多式联运物流基地、华润万家配送中心、 海源塑料商务物流中心广弘美居中心、左右家私配 送、康利石材物流配送-研发中心、恒路物流创新 广场、亚钢钢板物流中心、中外运平湖物流中心、 美泰创新产业园、粤信尾货物流城（百分百创意广 场）……..
与国内外物流园区存在较大差异（范围、管辖、功能、空间）
金积嘉万国食品 城） 岗宏体育用品 物流中心 海大物流 基地
旗丰供应链服 务国际电子配 送中心
广弘美居中心 金积嘉电子物流配送中心 （万国食品城） 深业平湖物流多式联运中心
岗宏体育用品物流中心
旗丰供应链服务国际电子配送中心 广弘美居中心
深业平湖物流多式联运中心 粤信尾货物流城（百分百创意广场） 旗丰供应链服务国际电子配送中心
矛盾焦点与研究方向
立足平湖，放眼全市；立足物流，发展城区
物流产业发展的定位与方向
在全市物流发展中的现状作用、未 来全市物流发展赋予平湖的地位与 角色（ 承担更大的物流角色还是保
城区综合发展的定位与方向
区位条件的重大变化（“洼地”向 “高地”的转移）、周边区域发展 的机遇、现有基础条件对于城市发
障最基本的物流职能 ）、平湖物流
依托深圳 港口物流建设
园区名称 前海物流园区
主要功能 国内、国际集装箱的中转以及货物的仓储、拆拼、保管、集散， 高附加值的临港加工 国际集装箱的中转、仓储、拆拼、集散和进出口货物的代理、 保税、监管 国内外航空物流、国际货代和保税服务 以区域物流业务为主，发展集装箱多式联运业务，并形成城市 消费物流配送为辅的区域物流节点 陆路口岸集装箱中转、堆放以及海关进出口货物的保税、监管 以城市配送为主的消费性物流服务节点 国际集装箱的中转、仓储、拆拼、集散和进出口货物的代理、 保税、监管 消费型物流节点，配送服务中心 消费型物流节点，配送服务中心
清平高速
凤岗 丹平快速
第二圈层
龙华
平湖物流园区
坂田
横岗
7KM
西乡 新安 第一圈层 盐田
福田
罗湖
Leabharlann Baidu
轨道交通规划
轨道10号线纳入近期实施
（2015-2020） • 沿平新北路敷设 • 平湖物流园区段设5站 平湖枢纽地位大大提升 •广深城际线平湖客运站近期 已运营 •深惠城际线 •轨道10号线-13号线-18号线 交汇