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基准地价演示文稿
五、利用样点地价评估基准地 价
用样点地价评估区域或级别基准地价
有样点区域或级别的基准地价评估 没有交易资料或很少交易资料区域或级别基
准地价评估
建立样点地价和土地级别数学模型，评 估级别基准地价
建立样点地价和土地定级单元总分值数 学模型，评估级别基准地价
确定评估区域包括评估范围及确定土地的级别 或均质区域。
三、资料调查与整理 1、制订资料收集计划 2、编制调查表格 3、培训人员 4、划分调查区 5、确定调查方法 6、资料调查一般要求 •调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作 底图上
•调查以土地级或均质地域为单位进行 •样本抽样采用分类不等比抽样调查 •样本要有代表性 •样本分布要均匀
三资料调查与整理1制订资料收集计划2编制调查表格3培训人员4划分调查区5确定调查方法6资料调查一般要求?调查到地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上?调查以土地级或均质地域为单位进行?样本抽样采用分类不等比抽样调查?样本要有代表性?样本分布要均匀?调查样本数应符合数理统计要求每级样本总数不少于30个?所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料?土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年数据调查资料必须填入相应调查表格7资料收集途径8调查资料审校?样本剔除?样本资料归类9资料调查内容?土地定级成果资料?土地利用效益资料?地租地价资料?影响地价因素资料及其他资料10样点资料测算与整理?测算与修正?样点地价的分类统计?样点地价分布图的编制四样点数据检验与处理同一土地级或均质地域中同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验
以土地定级（或划分均质地域）为基础，以 地价指数为依据，更新基准地价。
基准地价工作方案
土地定级与基准地价更新工作实施方案土地定级与基准地价更新工作方案一、目的意义开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深开展。
合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用方案、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储藏、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定根底。
二、对象与围根据?城镇土地分等定级规程?和?城镇土地估价规程?的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建立用地围的所有土地〞。
土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建立用地整体为单位进展，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进展评定〞。
本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的围为根底，并考虑到城镇开展的趋势，确定本次工作的评估的围。
三、基准地价涵与期日基准地价是指在城镇规划区围，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
此次基准地价更新的基准日是2015年01月01日。
设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地场地平整〕，工业用地平均为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地场地平整〕。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
四、技术路线图1 土地定级程序框图图2 基准地价评估的具体工作流程五、城镇土地基准地价更新评估工作的依据工作依据主要是、自治区关于基准地价文件，具体如下：1、?中华人民国土地管理法?(2004年8月28日)；2、?中华人民国城市房地产管理法?(2007年8月3日)；3、中华人民国标准?城镇土地分等定级规程?GB/T 18507-2014；4、中华人民国标准?城镇土地估价规程?GB/T 18508-2014；5、自治区国土资源厅?关于认真做好全区城镇基准地价更新和重新公布工作的通知?〔国土资字[2007]626号〕；6、地方政府及有关部门公布的法规、条例、文件、通知；7、实地勘察、调查、获取的相关资料；8、其它相关资料。
上海市人民政府办公厅关于调整土地使用费标准问题的通知
上海市人民政府办公厅关于调整土地使用费标准问题的通知文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】1991.09.16•【字号】沪府办[1991]114号•【施行日期】1991.09.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财政综合规定正文上海市人民政府办公厅关于调整土地使用费标准问题的通知(沪府办(1991)114号)市土地局：沪土发(1991)96号文悉。
经市人民政府研究，同意《关于调整土地使用费标准的请示》，请按有关规定组织实施。
一九九一年九月十六日关于调整土地使用费标准的请示市人民政府：《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》(沪府发(86)第113号文)(以下简称《办法》)自市府发布实施以来已五年了，这对本市外商投资企业用地的管理，保护国家和外商投资企业的合法权益，加快本市改革开放步伐，利用外资发展外向型经济，起到了积极作用。
但随着城市基础设施、投资环境的改善，土地使用制度改革的深化，特别是浦东新区的开发、开放，国有土地将全部实行有偿使用等情况，本市的土地使用费标准和地段等级亟待调整。
现行的《上海市土地使用费标准》存在的问题：一是收费标准幅度太大，难以执行，外商投资企业往往愿接受低限标准缴纳，而不愿按中上限标准缴纳；二是等级之间标准交叉，不能完全体现级差地租；三是标准偏低，不利于土地使用权有偿出让的推行。
现根据《办法》第九条“本市土地使用费标准的调整，由市土地局根据实际情况提出具体方案，报经市人民政府批准后实行。
每次调整幅度不超过百分之三十”的规定，提出如下调整方案：一、调整收费标准的指导思想：本着有利于引进外资，发展外向型经济，方便执行，减少矛盾，有利于土地批租，促进房地产市场发展的原则，原则上取消收费幅度(见附件一)。
同时，为了适应浦东新区的开发、开放，单独制定浦东新区的地段划分和收费标准(见附件二)。
二、调整的幅度1、对商业、金融、旅馆、综合、文化娱乐项目用地，在原上限标准的基础上平均调高24%；2、工业、仓储、交通、居住、教育、科技、卫生、体育项目用地，均维持原上限标准；3、种植、养殖业用地，除八、九级定为原中限标准外，其余均保留下限标准；4、补充“十级”即原“滩涂”收费标准。
基准地价工作方案
土地定级与基准地价更新工作实行方案土地定级与基准地价更新工作方案一、目的意义展开这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提升土地使用效率，成立科学合理的基准地价系统，进而推进土地使用制度改革向纵深展开。
合理调控土地市场，促使土地正常交易，为征收土地税费，制定土地利用方案、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用供给依照，也为推行土地招标拍卖、整理储蓄、推行基准地价公示制度和基准地价均衡与更新制度确立根基。
二、对象与范围依据?城镇土地分等定级规程?和?城镇土地估价规程?的要求：土地定级估价的对象是“城镇整体规划确立的规划建设用地范围内的所有土地〞。
土地定级估价应“以城镇整体规划确立的规划建设用地整体为单位进行，城镇邻近的独立工矿等用地也可一同进行评定〞。
本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为根基，并考虑到城镇展开的趋向，确立本次工作的评估的范围。
三、基准地价内涵与期日基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不一样级别或不一样均质地区的土地，依照商业、住所、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最超出让年期土地使用权的地区均匀价钱。
此次基准地价更新的基准日是2021 年 01 月 01 日。
设定土地开发程度为商业、住所用地均匀为“六通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖，宗地内场所平坦〕，工业用地均匀为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地内场所平坦〕。
法定土地使用权最超出让年限为商业用地40 年、住所用地70 年、工业用地 50 年。
四、技术路线拟订方案、工作准备采集资料补充指标选择调查资料整理剖析要素分值计算表的编制权重确立单元区分单元分值计算修边订确立土地级别界级调别整级差利润确立级别校核测算、分宗、归户土地级别图报告成就查收存档、成就应用图 1土地定级程序框图各样税费和市场交易样点的检查土地定级成就的获得参数及指标资料的检查交易样点的分类整理网格单元交易样点的地价计算应用评论单元交易样点地价修正土地级别样点所在单元级别、总分值获得，样点检验剔除基准地价计算地价分值关系图绘制级别内样点均价计算地价分值模型选择成立模型迭代计算网格基准地价样点与土地级其他模型成立模型迭代计算应用评论单元基准地价级别基准地价比较考证模型迭代计算级别基准地价计算基准地价检验宗地地价修正系数成立编写评估报告绘制基准地价图图 2基准地价评估的详细工作流程五、城镇土地基准地价更新评估工作的依照工作依照主假如国家、自治区对于基准地价文件，详细以下：1、?中华人民共和领土地管理法?(2004 年 8 月 28 日 ) ；2、?中华人民共和国城市房地产管理法?(2007 年 8 月 3 日) ；3、中华人民共和国国家标准?城镇土地分等定级规程?GB/T 18507-2021；4、中华人民共和国国家标准?城镇土地估价规程?GB/T18508-2021；5、内蒙古自治区领土资源厅?对于仔细做好全区城镇基准地价更新和从头宣布工作的通知? 〔内领土资字 [2007]626 号〕；6、地方政府及有关部门宣布的法例、条例、文件、通知；7、实地勘探、检查、获得的有关资料；8、其余有关资料。
上海市基准地价系数修正法操作指南
第六部分上海市基准地价系数修正法操作指南一、上海市基准地价上海市基准地价表（基准日2003年6月30日）说明：1、本基准地价为正常市场条件下，各级别分用途法定出让最高年限下的国有土地使用权的平均价格，基准日为2003年6月30日。
2、表中商业、办公、住宅价格均为对应级别平均容积率下的楼面地价；工业用途3、4、5级为对应级别平均容积率下的楼面地价，其余级别为地面价。
3、表中1～5级为“七通一平”，即完成动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、煤气（天然气）、排雨水、排污水”市政条件的熟地价；其余为“五通一平”，即完成土地征用和动拆迁、具备“道路、供水、供电、通讯、排水”条件的的熟地价。
但“七通“、“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的住宅建设配套费及市政管线的接入工程费用。
4、表中各用途内涵如下：商业：包括商业、金融、保险业用地。
既包括独立的商业设施用地，也包括商住、商办、住宅等建筑内部用作商业经营的裙房分摊的土地（不含大卖场等用地）。
办公：主要指经营性写字楼、办公场所用地。
居住：包括多、高层和低层（别墅）等各类住宅用地。
工业：包括工业、仓储、交通运输用地及其相应附属设施用地，其中三、四级特指都市型工业用地。
都市型工业指知识、信息、技术和手工技能密集，又低能耗物耗、少污染、少占地的工业。
三、上海市基准地价应用说明1、本基准地价供土地使用权出让测算出让金使用，并为确定土地出让底价和土地市场交易提供价格参考。
2、土地级别以道路（不含铁路、架空道路和外环线）为分界线的，低级别一侧80米深度内级别土地与高级别一侧相同。
3、开发区和独立工矿区等的成片开发土地不适用本基准地价。
4、存量房补地价可按土地协议出让价水平补缴土地出让金，但协议出让地价不得低于相应等级基准地价水平的70％。
5、三、四级非都市型工业用地可按相应基准地价标准的70％～100％确定价格水平。
6、金山区九级范围内的土地可在基准地价基础上向下调整10％。
补充讲义 基准地价修正法 路线价法 10.2
图 1.2 基准地价系数修正法的程序 1.2.2.1 搜集有关基准地价评估成果资料 基准地价评估资料和土地定级资料是采用基准地价系数修正法评估宗地价格的基础性 资料，主要包括土地级别图、基准地价图、样点地价分布图、基准地价表、基准地价修正系 数表和相应的因素指标说明表等。 1.2.2.2 确定待估宗地所处土地级别 根据待估宗地的位置、用途，对照以上搜集到的土地级别图、基准地价图等资料，确定 待估宗地所处的土地级别及对应的基准地价， 以确定地价修正的基准和明确需要凋查的影响 因素。 1.2.2.3 调查待估宗地地价影响因素及指标条件 按照与待估宗地所处级别和用途对应的基准ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ价修正系数表和因素条件说明表中所列 的因素， 确定宗地条件调查项目， 调查项目应当与修正系数表及其因素指标说明表中的因索 素一致。 宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，这些资料 不能满足需要的，需进行实地调查采样。 在调查的基础上，确定宗地地价因素指标值。 1.2.2.4 计算宗地地价影响因素修正系数 根据以上调查结果，首先查对相应级别和用途的宗地地价影响因素指标说明表， 得出待 估宗地各因素指标的优劣状况然后按优劣状况查对基准地价修正系数表， 得到各因素的修正 系数。所有因素的修正系数都得到以后，即可计算待估宗地的总修正系数， 计算公式如下：
《房地产估价》补充讲义
——基准地价修正法与路线价法 1 基准地价修正法
1.1 基准地价的概念和特点 1.1.1 基准地价的概念 基准地价是指在城镇规划区的范围内， 对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土 地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价日期上法定最高年期土地使用 权区域平均价格。 基准地价是目前区域平均价的最常见形式。 通常由政府组织或委托评估， 评估结果须经 政府认可。 1.1.2 基准地价的特点 (1)全域性：基准地价作为一个城市平均土地价格的反映，应该能够代表城市所有的土 地， 也就是说， 城市中的任何一个区域、 任何一种类型的土地， 都能够找到对应的基准地价。 (2)平均性：基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平，可以采 取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 (3)分用途：基准地价虽然反映城市中平均的地价水平，但是不区分用途的平均地价是 没有意义的，因此，即使在同一区域中，不同利用类型的土地，也应当有不同的基准地价标 准。 (4)有限期：基准地价是有限年期的土地使用权价格。土地价格与其使用年限有很强的 相关性，因此，在基准地价评估时，应当设定一个明确的土地使用期限。 (5)时效性在基准地价评估时还应当设定一个评估基准日。基准地价只反映特定时间点 的土地价格标准。 (6)公示性：按照法律规定，基准地价应当定期向社会公布，以便社会及时了解城镇的 地价水平及变化，使土地市场更有透明度，并且为调控和指导土地市场的发展提供依据。 1.1.3 基准地价的作用 城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的， 主要体现为以下几 个作用。 ①显示我国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益， 同时也按价格标准显 示城市土地质量的优劣程度。 ②为各级政府的土地使用权有偿出让提供依据， 同时也可为土地使用权在土地使用者之 间转让提供参考依据。 ③各地价区段及不同用途的基准地价水平， 也对国家加强土地市场的管理、 实现土地资 源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造了条件。 ④为政府征收土地税费提供客观依据。 按照国际惯例， 土地税是从价征收， 科学、 合理、 公开的基准地价可以为科学征收土地税费提供依据。 ⑤国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策， 通过地价的差别和调整来 引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战略和产业政策。 ⑥基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、 也有利于进一步完善我国 的国民经济统计和核算体系。 基准地价作为平均价的最常见形式， 反映土地市场上的地价水 平和变动趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据。
2010上海地区基准地价更新
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
基准地价更新工作汇报ppt剖析
分用途计算样 点地价
Yes
No
样点剔除 计算样点地价 样点地价修正
运用定级软件 进行计算
Yes
计算级别平均 地价
Yes
确定土地级别、面积量算
确定基准地价
建立基准地价 修正体系 编制成果图件 编写文字报告 成果验收、提交
分用途选择因 素、确定权重
某某市城镇土地定级与基准地价更新
第一部分
工作概况
某某市城镇土地定级与基准地价更新
估价参数的确定
调查确定了房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残 值率标准、银行存、贷款利率、各种房地产交易税费、土地还 原利率及房屋还原利率等参数。
某某市城区不同结构房屋重置价、残值及耐用年限表
某某市城镇土地定级与基准地价更新
还原利率的确定
选用安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率，以 五年期平均利率值6.89%作为安全利率，加上风险调整值0.61%， 确定土地还原利率为7.5%，房屋还原利率为9.0%。
0.14
0.15 0.14 0.17 0.14 0.14 0.17 0.000398 17
0.14
0.14 0.12 0.15 0.15 0.12 0.12 0.000313 14.33
0.06
0.05 0.05 0.08 0.08 0.07 0.06 0.000161 13.47
1
1 1 1 1 1 1
某某市城镇土地定级与基准地价更新
某某市城区土地定级因子权重值测定表
因子
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 X2
供水
0.26 0.32 0.35 0.18 0.33 0.35 0.33 0.32 0.32 0.37 0.16 0.33 0.14 0.33 0.36 0.24 0.36 0.29 0.3 0.005094 17
上海市土地基准地价
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D 嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
城市更新政策与地价评估
• 为什么需提供部分用地或物业用于公益性用途？
• 政策解读：存量工业用地盘活是从上海城市发展的总体目 标和地区协调发展的需要出发，以规划为引导，中心城区 通过存量工业用地盘活，增加公共绿地、公共空间和公共 服务设施；产业园区根据科技创新中心建设、高新技术和 “四新企业”等发展规划，按照构建科技产业商务社区要 求，加大科技创新平台、众创空间建设，增加公共租赁公 寓、教育文化场所、商业服务设施和公共开放空间等配套 服务功能，促进产业能级提升和转型发展，实现城市功能
38.30%
城市绿化覆盖率
70%
64.50% 58.70%
39.59%
20%
0% 上海
香港
东京 新加坡 全国平均
人均公园面积（平方米/人）
8
6.52
5.91
6
4
3.11
2
0.93
0
上海
首尔都市圈 东京都市圈
广州
5.96 苏州
三、用地绩效不显著，建设用地利用总体水平和工业用地绩效与国际大都市存在较 大差距
2014年建设用地地均二三产GDP为7.81亿元/平方公里，仅为纽约的1/2 （2002年）、香港的1/7（2005年）。2013年地均工业生产总值45亿元/
平方公里，仅为纽约的1/2（2002年）、东京的1/4（2007年）。
亿元/平方公里 70 60 50
49.54
53.67
58.55
40 30 20
10 5.84
26.83 16.51 7.81
0 上海2010 上海2014 纽约2005 东京2005 首尔2005 巴黎2005 香港2005
上海市基准地价 (1998)
上海市物价局、上海市房屋土地管理局关于在全市范围实施基准地价的公告1998年6月2日为了贯彻实施《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律和法规，规范本市土地价格体系，加强地价管理，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有资产的合理收益，特制定并公布实施《上海市基准地价》。
《上海市基准地价》由上海市土地级别和上海市基准地价表构成，具体内容、应用范围和有关事项如下：一、上海市土地级别（基准日为一九九八年六月一日）1、上海市土地级别范围一级地区域：由下列路线围成的区域为一级地区域：黄浦江西岸——北京东路——河南中路——天津路——福建中路——宁波路——六合路——牛庄路——西藏中路——牯岭路——黄河路——凤阳路——成都北路——威海路——黄陂北路——延安东路——龙门路——宁海西路——宁海东路——云南南路——云南中路——九江路——河南中路——延安东路——黄浦江西岸二级地区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：苏州河南岸——西藏中路——新闸路——黄河路——青岛路——新昌路——山海关路——石门二路——新闸路——泰兴路——北京西路——乌鲁木齐北路——乌鲁木齐中路——复兴西路——复兴中路——重庆南路——自忠路——淡水路——兴业路——顺昌路——崇德路——柳林路——寿宁路——人民路——河南南路——方浜中路——方浜东路——黄浦江西岸三级地区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：黄浦江西岸——商丘路延长线——商丘路——鸭绿江路——虹口港——四平路——海伦路——海伦西路——铁路——恒丰路——苏州河——长寿路——长宁路——江苏路——华山路——虹桥路——宜山路——南丹路——南丹东路——天钥桥路——肇嘉浜路——徐家汇路——重庆南路——建国东路——肇周路——大吉路——方斜路——文庙路——河南南路——复兴东路——黄浦江西岸。
浦东新区：浦东南路——东昌路——黄浦江岸线四级地区域：由三级地区域外围线与列下路线围成的封闭区域为四级地区域：黄浦江西岸——大连路（延长）——大连路——大连西路——密云路——赤峰路——中山北一路——中山北路——中山西路——天山路——水城路——虹桥路——虹许路——铁路——中山西路——中山南二级——中山南一路——中山南路——陆家浜路——黄浦江西岸浦东新区：黄浦江东岸线——源深路——浦电路——黄浦江东岸线——东昌路——浦东南路五级地区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：黄浦江西岸——宁国南路——宁国路——长阳路——隆昌路——营口路——中原路——长海路——恒仁路——政立路——（规划中政立路）——场中路——江杨南路——广粤路——方中路——共和新路——延长中路——沪太路——灵石路——岚皋路——铜川路——大渡河路——同普路——丹巴路——哈密路——哈宁路——绥宁路——虹桥机场北界——虹桥机场西界——虹桥机场南界——铁路——虹梅路——漕宝路——龙漕路——龙吴路——龙华港——黄浦江西岸浦东新区：罗山路——龙阳路——黄浦江东岸线——浦电路——源深路——黄浦江东岸线六级地区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：黄浦江西岸——虬江——军工路——殷行路——闸殷路——护场河——何家湾路——铁路南何支线——（虹口、宝山界线）——江杨南路——保德路——三泉路——场中路——共和新路——灵石路——沪太路——汶水路——真北路——北翟路——绥宁路虹井路——吴中路——新泾港——漕宝路——莲花路—顾戴路——虹梅路——朱梅路——梅陇路——老沪闵路——石龙路——龙吴路浦东新区：黄浦江东岸线——川杨河——杨高南路——龙阳路黄浦江东岸线——罗山路——杨高中路——金桥路七级地区域：由六级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为七级地区域：黄浦江西岸——长江南岸——盛石路——杨盛河——月罗路——铁路——富锦路——北泗塘——泰和路——蕴川路——蕴藻浜——祁连山路——丰翔路——真陈路——真南路——南翔镇南界——铁路——春申塘——龙吴路——吴泾南界——黄浦江西岸以及嘉定镇、金山石化地区、安亭镇。
2018年经典漂亮的基准地价更新工作汇报ppt
年度工作概述（文字可以编辑）
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工作总结汇报暨新年计划
2018年经典漂亮的基准地价更新工作汇报ppt 汇报人：××× 编号： 60814
在全体同事的共同努力下，在公司领导的全面支持、关心下，本着一切为 客户服务的宗旨，围绕优化服务、拓展xxx和xxx的宣传和信息的功能，从客户 的利益角度服务、业务管理、提高企业的知名度和利益最大化，通过扎扎实实 的努力，圆满地完成了2017年的工作。
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关键词
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2.工作完成情况
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基准地价更新工作方案
竭诚为您提供优质文档/双击可除基准地价更新工作方案篇一：基准地价工作方案土地定级与基准地价更新工作实施方案土地定级与基准地价更新工作方案一、目的意义开展这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地使用效率，建立科学合理的基准地价体系，从而推动土地使用制度改革向纵深发展。
合理调控土地市场，促进土地正常交易，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用提供依据，也为推行土地招标拍卖、整理储备、实行基准地价公示制度和基准地价平衡与更新制度奠定基础。
二、对象与范围根据《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求：土地定级估价的对象是“城镇总体规划确定的规划建设用地范围内的所有土地”。
土地定级估价应“以城镇总体规划确定的规划建设用地整体为单位进行，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定”。
本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为基础，并考虑到城镇发展的趋势，确定本次工作的评估的范围。
三、基准地价内涵与期日基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。
此次基准地价更新的基准日是20XX年01月01日。
设定土地开发程度为商业、住宅用地平均为“六通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通暖，宗地内场地平整），工业用地平均为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通讯、通上水、通下水，宗地内场地平整）。
法定土地使用权最高出让年限为商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
四、技术路线图1土地定级程序框图图2基准地价评估的具体工作流程篇二：xx县城镇基准地价更新技术方案xx县城镇基准地价更新技术方案一、更新的目的和意义由于xx县经济社会发展迅速，以至土地市场发展迅速，原基准地价与现行土地市场价格发生了变化，部分地区的基准地价与市场价严重脱离。
上海市基准地价更新技术方案165194356共29页文档31页PPT
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
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11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
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2.3分类（用途）定级。
分用途定级与综合定级只有定级因素、因 子体系上的细微差别，技术思路和定级过程 基本相同。我们的计算机系统设计了因素、 因子的调整组合功能，可以满足按照《规程》 商业、住宅和工业用地不同影响因素、因子 要求，进行分用途定级。在必要时可以同时 进行综合定级和分类定级。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2.4 多因素综合定级的因素因子体系
协议补缴土地出让金标准。
4、按照城市地价动态监测体系技术 规范完成地价动态监测体系建设
4.1国土资源部于2019年开始组织实施的城市 土地价格大调查和基准地价的更新项目是由 国家财政部拨款地方给予配套支持的全国性 地价监测工作，我公司是第一批承担该项目 的单位之一，七年来，每年都受国土资源部、 中国土地勘察规划院委托，承担着上海市地 价的动态监测和地价指数的测算工作，近两 年上海市房地资源局每年也给与部分资金支 持。
2.6.1 总体思路
通过土地交易实例和房地产市场资料， 修正或评估取得地价样点。然后，在土地定 级确定的土地级别和区片范围内，按照《城 镇土地估价规程》，评定各级别分用途的基 准地价。
2.6.2 地价样点 1）土地交易实例 包括2019年以来的土地出让、转让、土地使用 权作价投资实例 ，根据具体交易情况，经过交易情 况修正、交易期日修正、土地使用年期修正、容积 率修正、土地开发程度等修正后作为地价样点。
2.2.1 土地级别的形式
按照《城镇土地分等定级规程》的要求， 采取综合定级和分类定级相结合的形式，以 综合定级为主，或者只用综合定级。各综合 级别内酌情细分均质区片，其中尚未完成开 发或未完成土地出让的工业园区划分独立区 片，给出工业区片基准地价。
2.2.2综合定级的优点
1）综合定级符合城市土地区位理论的要求
2）评估地价样点
根据房地产交易或租金收益实例，采用剩余法、 收益还原法评估样点地价；
根据土地征地和房屋拆迁成本案例，采用成本逼 近法评估样点地价；
有条件的，根据土地交易实例，采用市场比较法 评估样点地价。
3）样点地价的修正和评估工作
样点地价的修正和评估时，邀请土地估价 专家组成评估小组，制订统一的技术标准进 行修正、评估，并进行评估结果的平衡分析 和调整，确定样点地价的准确性。
基准地价更新技术方案
上海房地产估价师事务所有限公司 二零零七年十月二十八日
1、土地等级价格平衡协调。
上海市土地级别划分结果和基准地价在作 好本市内各区、县级别和基准地价水平平衡 协调的同时，还需要在全国土地等别上与其 他城市的地价水平平衡协调，尤其是浙江、 江苏省接壤的区县基准地价的平衡和协调。
2、基准地价更新技术路线和方案。
由于土地利用是在地租地价的自发调节 下，不断进行用途置换，最终形成土地收益 和租金都趋向最高用途的合理空间结构，综 合定级体现了土地区位理论的规律。
2）当城市规划不确定时，分类定级出现了 在土地收益高、级别高（如商业、金融等用 途）区域内的低收益的工业用地的级别反而 更低，价格也低的矛盾现象。
3）本市土地在利用中常常有商业、住宅综 合建设的地块和小区，综合定级更便于基准 地价的实际应用。
3.3 明确基准地价的内涵，明确市区和郊区基准地 价的内涵。
根据目前土地出让的有关要求，基准地价都明确 为熟地价，即完成拆迁安置、具备“几通”的土地， 但由于各地区配套程度有不同，其内涵应当不同。
3.4明确基准地价的主要用途
作为评估宗地价格的基础和参照，为国有土地使用 权招牌挂和协议出让服务；
作为政府参与土地收益分配的依据； 作为评估和征收土地使用税费的参照；
作为调控城市活动空间布局，引导城市规划和建设 投资、开发决策的参考。
3.5基准地价更新的内容
调整土地级别范围；
确定各级别范围内的地上和地下空间的商业、 住宅、工业等用途土地的价格标准和价格内 涵，价格标准和内涵与国家的有关规定如： 工业用地最低出让价格等相一致。
3.2研究基准地价地面价与楼面地价的转换关系。
根据国家关于城镇基准地价的管理规定，基准 地价需要制定地面价。但对于住宅、商业和办公用 地来说，衡量地价水平主要看楼面地价，实际应用 中需要给出楼面地价标准。所以，就存在一个样点 地价如何换算为地面价和基准地价如何换算为楼面 地价标准问题。
换算的容积率是以据最新的城市规划指标规定 来定，还是要考虑实际容积率，仍需要进一步研究 明确。按照城市规划指标规定来定，可以反映未来 的土地价值，但不能反映大量实际存在的超过了规 划指标规定的土地价值。
根据《城镇土地分等定级规程》关于多因 素综合评价定级的要求，结合上海市城市土 地资源特点，设计以下因素、因子体系：
多因素综合评价定级因素、因子体系表
2.5、分类定级的因素因子体系 商业用地定级因素、因子体系表
住宅用地因素因子体系表
工业用地定级因素、因子体系表
2.6、基准地价评估技术思路
3. 需要明确的主要问题
3.1 制订其他用途的修正系数，提高基准地价的实 用性。 根据《城镇土地估价规程》中关于基准地价类 别的要求，一般应分商业、住宅和工业三种用途评 定基准地价，但考虑上海市办公用地较多、地价水 平与纯商业用地有较大差异等实际情况，另外，本 市有偿使用的土地类型越来越多，文化教育、医疗、 科研设计等用地同样需要有一个基准地价标准，旅 游、宾馆、大卖场等用地也不能简单地套用商业或 办公用地的基准地价标准，所以，有必要在上述四 种用途基准地价的基础上，根据土地利用效益和国 家及本市的有关产业政策，分别制订修正系数以确 定其他用途土地的基准地价标准。
2.1、总体技术思路 根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇
土地估价规程》首先重新划分全市土地级别， 然后在此基础上评定基准地价。 2.2、土地定级的技术途径
按照《城镇土地分等定级规程》的要求， 土地定级的技术途径采用多因素综合评价法， 以市场资料分析法等进行验证。解决好因素 法定级容易出现的土地级别和地价“两张皮” 现象。
4.2、地价监测的主要工作 监测监测点地价的变化情况；