产品建议及远景设想

2、实施策略：
环境的改造入手，公共环境的改造，给足旧城改造实施的 信心，同时，提升区域形象
基于对仅有建筑的改造，给予上海形成特色商业，提升区 域价值
商业规模较小，在项目整体功能配比中，住宅与写字楼的 规模最大，以商业成功实现的溢价给予整个项目利润的考虑 住宅依靠区域溢价实现利润，回收投资；风险最高、价值 最高的办公物业实现超额利润
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新天地项目规划实施①
A 太平桥人工湖绿地 人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米， 绿地下面的地下停车场可提供200多个车位。这是由上 海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团3方共同投资的， 目前由瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿 人民币，从2001年1月开工建设，2001年6月竣工，建 设期间只用了6个月，如今，太平桥人工湖绿地已成为 市中心一个独具特色的景观空间。 B 上海新天地 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景区， 占地3万平方米，它以东西文化融合、历史与现代对话 为基调，以上海传统的石库门建设旧区为基础，配合充 满现代感的新建筑群，改造成具有国际水平的集餐饮、 商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街。
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产品定位
按照德国施宾格勒的理解，最伟大的文化是城市的文化，而建
筑作为“浓缩的音乐”，则是城市文化、城市品质的最直接最凝聚 的表现，“河湾艺术公园（暂定名）”将是这座城市的名片，将是人 们所期望的生活在艺术生活中的载体，将是人们对艺术追求最忠诚 的体现，它将代表着本市地产开发营销的一个新起点。
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新天地项目规划实施②
C 翠湖天地高级住宅小区
翠湖天地位于人工湖南侧，是整体规划中占地面积 最大的项目，总建筑面积68万平方米。翠湖天地高 级住宅小区座拥着海派风情的上海新天地和宁静雅 致的太平桥绿地，将为现代精英提供一处理想的家 园。

翠湖天地第一期五幢住宅楼已与2002年下半年开始 公开对外发售，三周内全部售完，第二期正在开发 中。
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新天地项目规划理念和项目定位
1996年，香港瑞安集团受卢湾区政府委托，
一个国际交流和聚会的地点
邀请了国际著名的美国SOM公司对太平桥片区 整个地区做了规划; 规划占地 52 公顷，总建筑面积约 130 万平方 米，目标是将这一片旧城区改造成一个标志性 的现代化综合园区，以配合上海发展成为国际 大都市的需求。 按照规划，一个人工湖绿地成为本区的中心， 西面为已建成的上海新天地，东面将改造成一 个综合性的购物娱乐商业中心，南面将兴建配 套完善的翠湖天地高级住宅小区，北面规划为 企业天地甲级办公楼区。 以先改善环境来提升该地区品质和价值，带 动整个地区的房地产开发。开发人工湖绿地， 提升了 52公顷的土地的品质，再进行房地产开 发
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客户定位思路
户型：囊括所有基本户型面积，以40——90平米
的两居为主，辅助20——40平米一居室及90平米以上 的三居、四句、复式等。
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客户定位思路
四层消费群 ：参照市场热销楼盘的分析，准确的 分析出目前房地产消费的四个基本层次。

第四层是30万元以下的消费层，这是以经济适用为 原则的消费层，他们可以考虑的物业包括城区经济 型房子（如小户型），郊区的适用住房，30万元可 选一套两居甚至三居的房子。或者他们直接就是经 济适用房的消费者。他们中许多人都是第一次臵业
D 企业天地甲级办公楼区

企业天地座落太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而 建，形成一道1.2公里的湖边建筑，总建筑面积逾50 万平方米，将兴建多幢甲级办公楼、酒店、商场及 其他配套设施。一期总建筑面积达7万8千平方米， 包括两座办公大楼，预设2003年第四季度落成。
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标 是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地。 届时，独具品味的办公楼将于新天地的石库门建筑 交相辉映，完美协调，为国际都会增加一座优雅尊 贵的经典建筑。
清河湾项目产品建议
远景设想
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大盘物业开发模式研究
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[关键字]：
大盘 开发模式
[简介]： 针对大型综合住区，研究不同资源条件、开发背景、区域特征 等条件下，大盘开发策略与开发模式。
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3
常见的几种项目类型
1.城市中心旧区改造项目
2.CBD辐射区综合物业 3.工业园区后花园大型住区 4.城市边缘大规模社区
1% 2% 10% 15%
1% 13% 18%
5%
经济型
30%
住宅预热 区域
四居 三居（130-140） 三居（120-130） 二居半（110-120） 二居（90-100）
20%
15% 25% 22%
32% 40%
二居（80-90） 一居（60-70） 一居（50-60）
C
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产品定位
超大河湾生活艺术公园
者。其年龄特征很明显，多为工作没几年的年轻人，
大多在30岁以内，不少人是租房打工族，所以未婚 者臵业也大有其人。我们在前期建设中将以部分产
品满足此类消费群体。
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客户定位思路
四层消费群 ：参照市场热销楼盘的分析，准确的
分析出目前房地产消费的四个基本层次。

第三层是40-70万元左右的中档消费者，他们可以购 臵一套二居室的房子，这群人他们的年龄特征也很
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E 瑞安集团总部大楼 按照太平桥地区改造整体规划，还将在东部 地区兴建一幢白玉兰花苞形状的超高层建筑， 这将是瑞安集团未来的总部，白玉兰是上海 市花，这个建筑将成为太平桥项目的象征。
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项目开发模式总结：能够形成溢价的产品 与较高市场风险的产品后期开发
时间 开发步骤 规模 对项目价值 抬升的贡献 01.1-01.6 00 初 02.9开街 02.06发售 20.12入住 03.10建成
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一、城市中心旧区改造
案例选择：上海新天地
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上海新天地
改造成果： 一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点；它 是以上海近代建筑的标志一石库门的建筑旧区 为基础，改造成集国际水平的餐饮、购物、演 艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 项目背景 该项目所在的区域是中共“一大”会址纪念馆前后南北两个地块。北部地块以保留石库门 旧建筑为主,保留与“一大”会址纪念馆相毗邻的石库门建筑，以延续历史文脉。 新天地总投资14亿元，于1999年初启动，2001年中建成，配合中国共产党建党80周年庆 祝活动和在上海召开的亚太经济合作会议。2002年9月30日，新天地全面开业。拥有89个来 自十多个国家和地区的商家。日均客流量约2万人次，周末节假日达到3万人次
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产品定位
河湾艺术公园以建筑艺术立足，以打造城市名片入市，整个社区 将以欧式建筑文化为基础，以各个欧式建筑风格划分组团（如哥特 式、巴洛克式、洛可可式，按地域分西班牙式、英伦贵式、意大利 式等）。特区的配套设施齐全，拥有自己独立的社区幼儿园，小学 和中学，配有小天使艺术幼儿园。生活设施配套独立完善，建设有 大型超市。休闲娱乐设施齐全。超大的湖景中心花园，叠水小溪贯 穿整个社区，连接各个组团，使其成为一个整体，欧式风格小品点 缀其中，篮球，网球，保龄，康体，健身等康体设施。
湖心绿地
4.4万平米
填补绿脉
商业
6万平米
以建筑为
住宅
68万平米
回收投资，
写字楼
50万平米
地段成熟
空缺，提升 居住环境价 值。
罗康瑞以
载体传承上 海历史文化 风貌
中西交汇
赚取利润， 实现项目溢 价
具备高端商 务形成的条 件
淮海中路
文脉、地脉
公益性质的 人工湖、绿 地为代价从 卢湾区政府 拿到了太平 桥地区土地
明显，多在35岁至40岁之间，可能有多年工作经验，
一般都有家庭和孩子，多是公司企业的中层干部， 有现实的生活态度，但消费时很讲究体面，但往往 也是第一次臵业者(从曾经的公房搬出来也是第一次 臵业)。所以，这个群体臵业计划中也有不少是选择 近郊的宽大住房，特别是交通方便、上下班及时的 项目，我们将以此类消费群为主要目标客户，贯穿 整个社区。
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二、清河湾项目远景设想
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河湾艺术公园
人生如一旅程，你需要比别人更多的风景； 入户河湾艺术公园前，品爵着风景和风景以外的故事。 立足生态景观前感受一种欣然，也是挥洒蜕尽浮华后的淡定与从容。 兼顾视野的开阔和生活纯粹性。步入理想国度，与身边世界霍然分隔。
上海新天地分为南里、北里两大部分。以石库门建筑为 主的北里，集合了来自世界各地地风情餐厅、咖啡室、 酒吧、精品商店等，充分展现了新天地的国际元素。以 现代化建筑为主的南里，除了临湖的88新天地酒店式服 务公寓外，更有一个座总面积达25，000平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场 所。
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总体开发思路
首先,将7-01和7-05地块与52万平方米土地进行整体规 划，作为全案中的一期进行开发。7-01地块已具备开 发条件，建议首先推出而701地块，7-05要依据规划中 的顾新路及武威路的建设情况、哈西站的施工进度、 房地产市场环境、周边配套建设是否健全等条件是否 满足后，再做判断。建议7-05项目在2009年做好基建 基础，正负零后即可面市预售。
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河湾艺术公园
走过潺潺的碧波细水，走过为微风拂面超大空间的社区，你就走过了第一生态景观的清河
湾，这里的景观与建筑成为一种风情的对话，将卓尔不凡的艺术气息，融入到生活之中， 将艺术的味道散发于信步之间。步入园内感受西班牙风格的建筑，一种豪放与不尽浮想于
眼前；
信步前行展现于眼前的意大利人文气息也是对建筑一种最高敬仰； 河湾艺术公园的歌德式建筑与法国风情是这里艺术对建筑的最高奖赏。 或许水岸环绕并不珍奇，稀有在于她只是为你的私享。或许水叠绿影并不难得，奢侈在 于他就在你身旁。把握河湾艺术公园建筑精髓，户型的每个角落散发着宁静与祥和的气息。 生活就是一次向艺术原味的朝圣。身心的归属；生活的记忆。
酒店式公寓、写字楼
气势、概念 （ “虚” ）
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生活方式 （ “实”）
人文社区 （“成熟”）
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销售节奏——产品舒适度走高
各期户型变化对比
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A 8% 12% 21% 5% 5% B、D
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项目规划
背景特征
1、本次规划地段位于哈尔滨市道里区。
2、项目周边为厂房和家属楼建设年代久远，面貌较差。周边地块主要为居住区，沿
街分布各种商服设施。 3、项目规模庞大，开发商面临竞争，要回现、树立品牌，并赚足利润；
价格预期：均价 5000元／m2
总建面190多万平方米，占地52万平方米
容积率2.0， 主力户型 两室70-90平方米 15万平米的商业配套设施 产品形态：住宅、及商铺； 配套：运动会所、医院、学校、幼儿园、地下车库 市场策略：低总价，高品质、差异化 核心客户：社会中坚力量阶层
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项目开发战略：低开高走的开发思路， 体现在产品类型与项目功能
成名战
2009-6 战 略 重 点 物 业 2010
升级战
2011
荣誉战
2012
造势（主体概念/事 件营销。） 抓住市场主流客户， 让利聚人气、保证回现 经济住宅/小高层/高 层/邻里商业
社区不断成熟、充 配套重点投入、 分展示社区生活 已形成口碑传播演绎 价格持续快速增长， 社区文化 树立发展商强势品牌 充分稀释土地成 本、并实现溢价 住宅产品走高，小高 层/高层 区域性商业跟进 舒适住宅产品/多层、 小高层
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铸就特色商 业，带动房 地产地价提 升
节省后期
东段中央商 务区的扩展Baidu Nhomakorabea
进一步抬
最 终 把 新 天 地 拉 进 上 海 的 核 心
营销费用
升后期住宅 的投资价值
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商业先期提升区域价值
城市中心旧城改造项目——案例研究总结：
1、环境改造入手，商业提升区域价值；高档住宅获取溢价， 区域成熟后，实现写字楼价值最大化
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河湾艺术公园
周边环境 ：
项目所在区域与城市中心区紧密相连，承载着市委、市政府的希望，随着城市规划的发 展，未来项目所在区域周边将形成为：具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范 功能、休闲旅游功能、生态宜居功能的，具有区域性竞争力、影响力的现代化、生态园林 新城区。
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