20160630状元府营销思路提报

到现代的中考高考状元，
从区域的优质教育资源陈列， 到人民小学、黔江中学的升学数据统计（考入优质高中的，
考入重点大学及清华北大的）……
现场包装——做出体验品质，做足教育味道！
极富品质感的售楼部展板，极富教育味道的包装内容，极富教育特色的物料和活动——做足教育味道，做出项目特色。
人民小学、黔江中学特级教师、中高考状元与你相约状元府，共商教育大计！
万丽城 润天檀香山 磐石香缇亚纳 嘉华城
渝东南国际商贸物流中心
博宏上郡新都
12
1
1.02%
0.09%
833.45
51.9
1.57%
0.10%
竞争项目
晋鹏山台山——70万平米品质大盘，目前剩余住宅货量4栋，约850套。
Fra Baidu bibliotek
剩余高层
品质大盘，围和小区景观，公园景观； 精品户型，目前以3梯8户为主； 建面成交单价目前约4300元/㎡； 剩余房源资源景观较差。
价格策略——高开高走，树立项目教育价值
目前黔江老城区仅晋鹏山台山项目在售，销售均价为4200元/㎡，结合项目地段价值略优 于晋鹏山台山，项目正常售价约为4300元/㎡，再结合项目人民小学、黔江中学的片区入 读资格，可提升项目500-800元/㎡（结合优质学校择校赞助费实际情况，总价提升5-6万 为宜），则项目的首批次售价建议以
销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场
阶段销售目标 内部认购30-50套，吸收教师资源入住
阶段推广主题
9月，向黔江教师致敬
教师购房季盛大启动，特供优惠3万元！
公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、 电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续） 校园巡展（或学校门口上下班时间派单），全民营销计划
需求层面——
作为黔江城市发展成熟的老城区板块，区域内的置业需求（公务员、教师等群体就 近置业）及区域外（新城/乡镇客户追逐优质教育资源）的置业需求是真实存在的， 而且是十分强劲的。
战略生成——
坚持并放大教育主题，构建项目独特价值和市场竞争力—— 从形象塑造、现场包装到利益营造，全方位放大教育主题，将项目打造成沙北市场首席教育主题 社区。 立足区域，主打区外（对教育资源需求强烈的非项目周边区域），快速积累客户量—— 立足区域（公务员/教师…），重点拓展区外客户，将教育主题传播给真正需要教育资源的客群。 做大优惠，抢抓刚需（首置/首改/教育投资），快速走量—— 采用价格手段，做大优惠、强势传播，快速聚集客户来访， 切实提高销售现场的竞争力和成交率。
项目总优惠高达约4000万元。
4000万助学计划震撼启动，投资下一代
销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场
集中使用优惠，重磅引爆市场—— 9月，千万助学计划，掀起黔江“教育置业”高潮！
立足教育主题特区的项目定位，联合电视台或者报社等公益媒体，重磅推出“状元府4000万助学计划”，
凡是置业翰林世家的客户，均可享受4万元的助学计划，为孩子0-18岁全程教育经费买单；
及它们的教育优势。
物料包装——做出体验品质，做足教育味道
项目楼书——状元府就学指南
推广包装——与教育紧密挂钩，做足教育味道！
三好教育奖状
推广画面
幼儿园、小学、初中、高中一应俱全 人民小学、黔江中学优质名校 校门、家门一路之隔，上学安全便捷
状元府——黔江首席教育主题特区
推广包装——与教育紧密挂钩，做足教育味道！
第三部分、机会洞察与策略生成
第四部分、广告包装及设计表现
第五部分、项目推售测算
状元府推售排期
楼栋
户型编 号
建筑面积（㎡） 户型 单套面 积 三室 二室 三室 三室 85.68 110.12 109.04 合计面积
套数 户型占 销售均价 （套） 比 （元/㎡）
1季度 （10-12月）
第一年 2季度 3季度 （1-3月） （4-6月）
阶段营销渠道
“关心教育、关爱教师”公益活动——
阶段活动配合
9月10日教师节，状元府出资为100名教师进行健康体检（前100名 报名者），总预算约合3万元。
销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场
集中使用优惠，重磅引爆市场—— 10月，乡镇购房季，掀起黔江“乡镇购房”高潮！
10月，主攻乡镇客户，主销剩余的大户型房源。 特推乡镇购房季，凡乡镇客户购房，均可享受乡镇客户专属优惠3万元；同时，继续执行全民营销计划（新客户成 交额外 优惠5000元，前期业主及其它原始领卡人奖励现金3000元）。
沟通思路
第一部分、项目本体理解
第二部分、市场环境理解
第三部分、机会洞察与策略生成
第四部分、广告包装及设计表现
第五部分、项目推售测算
物料包装——做出体验品质，做足教育味道
作为黔江首席学区房，自然要以首 席的姿态作势。我们结合自身项目 情况，制定出《优质学区房的30条 标准》，制作成物料，对外发放。 通过这个标准的颁发，使竞争项目 在销售说辞和宣传物料中，不再提
2016年1-6月黔江房地产市场成交排名
黔江房地产市场存在老城一枝独 秀，新城竞争激烈的市场格局
开发企业
晋鹏山台山 国维中央府邸 碧桂园 广银大通豪庭
成交套数 套数占比 383 194 149 107 68 66 54 31 32.57% 16.50% 12.67% 9.10% 5.78% 5.61% 4.59% 2.64%
沟通思路
第一部分、项目本体理解
第二部分、市场环境理解
第三部分、机会洞察与策略生成
第四部分、广告包装及设计表现
第五部分、项目推售测算
机会洞察——
政策层面——
市场政策环境持续宽松，这是一个重大的市场机会。
竞争层面——
黔江房地产竞争相对激烈，但老城区缺乏竞争且市场需求量较大，项目具有黔江独有的精英 教育优势，目前市场没有项目主打教育主题，并针对区外客户进行有效传播，这是一个重大 的竞争盲点。
销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场
阶段销售目标
50-80套
阶段推广主题
状元府=好房子+好学校
特供乡镇客户，专属优惠3万元！
公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、 电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续） 乡镇过街条幅/派单/小型巡展，全民营销计划。
阶段营销渠道
阶段活动配合
乡镇专场（过街条幅/派单/小型巡展）
5000元/㎡水平进行销售，首期销售顺利，则 5200元/㎡，最后推出小户型教育投资型物业，
顺势推出项目二批次房源，均价建议
建议均价在
5500元/㎡，其中小户型单价可在5800-6000元/㎡。
销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场
项目价格——项目整体成交均价约合5200元/㎡；
项目优惠——一次性3%，按揭1%，教育基金500万元，其它额外优惠（关系客户）约合2%，按照平均每套100平方米 计算，每套优惠平均为5200×100×6%×1100套+500万元=3932万元；
策略分解——
形象定位—— 高举教育主题大旗，极致塑造项目的独特形象和可识别性。 渠道拓展—— 立足区域，拓展区外（老城其他区域/新城/乡镇），将教育价值传播出去。 现场包装—— 通过现场包装和活动配合，将教育主题的味道做出来，将项目的品质体验做上去。 销售推进—— 通过价格优化，扩大并集中使用优惠，强势传播、引爆市场。
黔江老城区—— 通过公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续）、商业核心区派单（持续）等低成 本营销渠道，深刻影响黔江市区尤其是老城区客户，吸引客户追逐优质教育、置业状元府。
渠道拓展——拓展区外，将教育资源真正传播出去！
乡镇——
通过过街条幅、沿街单页派发、乡镇户外墙体等极具传播效果的低成本营销渠道，有效影响乡镇客户，吸引周边乡镇实力客户追
老城 组团
舟白 组团
青杠 组团
正阳 组团
冯家 组团
项目层面——中型项目（六栋高层），超过50%户型设计有可变空间
首批次房源；86㎡2房，107-110㎡3房 二批次房源： 87㎡2房，89-96㎡2+1房，94-101㎡3房， 97-113㎡3+1房 三批次房源：47㎡1房，57-68㎡1+1房，92㎡2+1房， 86㎡3房
超50%户型设计有可变空间，性价比高； 以2+1房/3房/3+1房为主力户型。
沟通思路
第一部分、项目本体理解
第二部分、市场环境理解
第三部分、机会洞察与策略生成
第四部分、广告包装及设计表现
第五部分、项目推售测算
黔江市场
随着市场经济萎缩，黔江房地产市场受到一定冲击，但老城区项目（晋鹏 山台山——老城唯一房地产项目）因其区位优势依然销售良好。
阶段营销渠道
“精英教育、领跑下一代”主题活动——
阶段活动配合
人民小学、黔江中学特级教师、中高考状元与你相约状元府，共 商教育大计！
销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场
集中使用优惠，重磅引爆市场—— 9月，教师购房季，掀起黔江“教师置业”高潮！
9月10日，教师节。状元府，以实际行动致敬教师节。 9月，特推教师购房季，凡教师及其亲属购房，均可享受教师专属优惠3万元，并在项目开盘前内部选房；同时， 推出全民营销计划（推荐新客户成交额外优惠5000元，推荐人奖励现金3000元）。
谨呈：重庆壹唐地产有限公司
状元府项目营销思路提报
沟通思路
第一部分、项目本体理解
第二部分、市场环境理解
第三部分、机会洞察与策略生成
第四部分、广告包装及设计表现
第五部分、项目推售测算
区域层面——黔江老城核心地段，周边优质教育资源丰富
黔江老城核心绝版地段，价值高地，引领发展——
南海鑫城/黔江体育馆
黔江最优教育资源，精英教育，领跑未来—— 人民小学/黔江中学（初中/高中）
建议采用持续报名的方式，引爆市场、批量蓄客。
销售推进——扩大并集中使用优惠，重磅引爆市场
阶段营销目标 蓄客600组
阶段推广主题
4000万助学计划震撼启动，投资下一代。
公交站亭（长效媒体）、报广/夹报（阶段性）、 电视飞播/短信群发（持续）、网络（持续） 、商业核心区派单（持续）
为了孩子，移民状元府
成交金额 （万元） 15708.98 9101.58 8189.85 4528.85 2791.29 3352.01 1847.2 2370.18
金额占比 29.61% 17.16% 15.44% 8.54% 5.26% 6.32% 3.48% 4.47%
2015年
黔江城区房地产项目销售第一名为晋鹏山台山，共 销售849套，建筑面积80550㎡，销售额3.65亿， 领先第二名碧桂园（464套，51212㎡，2.57亿） 近1倍销量及40%销售额，
逐优质教育、置业状元府。
置业黔江，首选状元府，让精英教育领跑下一代！
现场包装——做出体验品质，做足教育味道！
极富品质感的售楼部展板，极富教育味道的包装内容，极富教育特色的销售物料和营销活动——做足教育味道，做出 项目特色。
围绕教育展开内容——
从古代的孟母三迁、择邻而居， 到现在的划片招生、择优而买， 从古代的状元榜眼探花，
家长会通知：开盘广告 录取通知书：认筹广告
现场包装——与教育紧密挂钩，做足教育味道
设立项目内部专用书吧——阅览处，
为客户子女提供私有学习空间，便
于其内部学习交流。
话题包装——与教育紧密挂钩，做足教育味道！
结合社会话题
在这个拼爹的年代（软文） 影响教育的人（软文）
沟通思路
第一部分、项目本体理解
第二部分、市场环境理解
中学（高中）——黔江中学高中部可
对项目客户子女降分录取（如降分20-30分）
大学——项目客户子女 （清华/北大奖励10万/名，国内一流大学 5万/名，重点大学2万/名，一般大学1万/名），为入读大学提供保障 不定期教育培训——针对子女家庭教育，不定期开展培训讲座
500万专项大学教育基金
渠道拓展——拓展区外，将教育资源真正传播出去！
形象定位——高举教育主题大旗，塑造项目独特形象！
项目定位
黔江首席教育主题特区
0-18岁一站式教育平台，47-113㎡教育特供户型。
精英教育，领跑下一代！
传播口号
为了孩子 ，移居状元府！
定位核心——0-18岁一站式教育平台
幼儿园——项目内部
引入国内知名品牌幼儿园，让教育从小开始
小学——就近入读黔江最优质小学（人民小学） 中学（初中）——就近入读黔江中学初中部
4季度 （7-9月）
1季度 （10-12月）
第二年 2季度 3季度 （1-3月） （4-6月）
4季度 （7-9月）
合计
套均总价 销售套 销售金 销售套 销售金 销售套 销售金 销售套 销售金 销售套 销售金 销售套 销售金 销售套 销售金 销售套 销售金 销售套 销售金 （万元） 数 额 数 额 数 额 数 额 数 额 数 额 数 额 数 额 数 额