东京住房保障体系及借酱

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东京住房保障体系及借酱
文/崔光灿高雯
东京作为日本最大的城市，其住房问题在日本具有代 表性。

经过了战后快速的住房建设，也经历了上世纪90 年代的地产泡沫，东京的住房供应体系现在已比较稳定。

一、东京的基本情况
到2015年，东京人口为1349.1万人，占全国总人口 的11%。

东京城市面积为2191平方公里，占全国总面积 的0.6%，人口密度为每平方公里6158人。

东京人均G D P 为5.95万美元，人均可支配收入为1.45万美元。

东京房 价多年来没有大幅上升，住房支付不足问题并不严重。

房价指数以2010年为1⑴，20比年为98.9 :租金指数以 2010年为100,2014年为97.9。

商品房售价均价为6240 万日元/套，约合380万元人民币。

二、东京的住房供应基本框架
日本国会分别于1952年、1955年、1958年、1961年 和1964年确定了5期"公营住宅建设三年计划” 1966年, 曰本政府颁布了《住宅建设计划法》，之后连续编制和实 施了 8期"日本建设五年计划” 2006年《住宅建设计划法》 被废止，由《居住基本生活法》取而代之。

在日本总体规 划的影响下，东京于1991年制定了住宅总体规划，2006 年制定了第四次住宅总体规划。

东京的住房保障制度以住宅金融公库、公营住宅和公 团住房三项政策为主。

其中，公营住宅和公团住宅主要是 租赁住房，提供给中低收入家庭，对于中高收入家庭，主 要通过住宅金融公库贷款来支持其购房。

另外，日本政府 鼓励企业为职工提供低房租的公司宿舍和单身宿舍，给予 房租补贴、住宅融资以及利息补助等，通称为给予住宅。

在所有保障性住房中，公营住宅占4.4%,公团、公社住 宅占3.8%,给予住宅占2.8%,东京直接享受住房保障家 庭占比约为彳1%。

表1东京住房供应体系
住房类型1998年占比（％)2013年占比（。

/。

）
自有住宅42.848.9市场租赁住宅
42.840.1公团、公社（租赁）住宅
4.1 3.8公营（租赁）住宅
5.3 4.4给予住宅
5
2.8
三、东京主要保障政策
(一）公营（租赁）住宅
公营住宅，是自1951年《公营住宅法》颁布后开始 建设，由日本地方政府在国家财政补助下自行建造、购 买、租借或改造，向低收入阶层提供的实用的廉租住宅。

由东京都管理的公营住宅又称都营住宅，只租不售。

截至 2015年，公营住宅总数约26万套，其中大约有10万套
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是在1965年前建造的。

公营住宅的供应对象包括个人和家庭。

其中，单身 申请者必须是在东京居住3年以上的人，60岁以上或者 1956年以前出生的人，符合规定的残障者以及其他特别 需要保障的人。

家庭申请者必须在东京居住，相关条件包 括申请者收入合计在收入标准范围内，申请者没有住房或 者住房困难等。

下表为2009年4月至今的东京都公营住 宅申请收入基准线。

表2东京公营住宅申请家庭收入标准
家庭人口工资收入（每年）所得金额（每年）2人0-351万日元0-227万日元
3人0-399万日元0-265万日元
4人0—447万日元0-303万日元
5人0-494万日元0-341万日元
公营住宅的房型较小，一般在30-60平方米之间，平均为50平方米。

公营住宅的月租裉据租户所申报的年 收入以及所住公营住宅的位置，规模，建设年代等因素综 合确定（不超过附近同类住宅的房租），房租计算公式为：公营住宅房租（以附近同类住宅的房租为上限）=房租估 算基本额（裉据收入设定）x位置系数x新旧系数x 便利性系数。

以二居室为例，裉据收入高低，租金从低到 高定在150万-300万日元之间。

公营住宅一般最长可租赁10年，另外，《公营住宅法》明确规定了收入超标者的退出义务，同时也要求违反了法 定事由的租户退出公营住宅。

公营住宅的投资建设主体是地方公共团体，资金来源 大多通过财政投融资来实现，同时中央政府也有一定的资 金支持。

建设公营住宅所需土地由国家划拨，取得土地的 资金由各地方政府承担。

国家财政对建安工程费和基础设 施建设费进行补贴，对于新建和收购住宅，国家和政府各 出资一半：对于租赁住宅，基础设施费用由中央政府，地 方政府和私人业主共同分担，建安工程费由私人业主负担。

虽然公营住宅的发展是一个逐渐萎缩的过程，但它在 住房极其短缺和住房问题十分严峻的时期，为解决住房问 题特别是低收入群体的住房问题作出了积极贡献。

(二）都市再生机构住宅（公团住宅）
1955年，曰本政府制定了《住宅公团法》，规定由政 府出资设立非营利法人住宅公团。

1981年，住宅公团与 宅地开发公团合并为住宅•都市整备公团。

1997年，住 宅•都市整备公团被废止，并在1999年转为都市基盘整 备公团。

2004年，都市基盘整备公团与地域振兴整备公团组合成独立行政法人都市再生机构。

都市再生机构现有 的租赁住宅主要由之前的公团建设而成。

公团住宅以租赁 为主，同时也有一部分销售住宅和后续用于租赁的特定销 售住宅。

截至2015年，东京都市再生机构住宅大约有17 万套。

都市再生机构住宅主要针对大城市的中间收入群体。

家庭收入水平是一个关键的条件。

都市再生机构规定：家 庭作为申请人时，家庭每月平均收入总额应在月收入基准 额度以上（4倍房租或33万曰元，当房租达20万曰元以 上时为40万曰元），或其存款达到储蓄存款基准额度（100
倍房租）以上：单身者作为申请人时，月收入应达到25 万曰元（当房租达20万曰元以上时为40万曰元）以上。

另外，都市再生机构禁止黑社会成员申请机构租赁住宅, 对于高龄者（60岁以上），残障者，丧偶家庭以及18岁以上学生则放宽收入要求，规定只要其收入达到月收入基 准额度的二分之一即可。

都市再生机构的本金由中央政府和地方公共团体共同 出资，在机构认为必要时，可经国土交通大臣认可，增加 资本金。

都市再生机构收支独立，拥有进行长期借款和发
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行都市再生债券的职权，政府应在国会议决的金额范围内 提供担保。

(三）公社住宅
公社住宅起初是面向中高收入阶层劳动者的住宅，由 住宅需求者提供资金，并将其合并到金融公库共同使用， 旨在提供更高水准的公寓住宅及住宅用地。

根据不同的消 费方式和住宅种类，分为出售住宅，出租住宅，集合住宅, 独户住宅等形式，面向社会定期招募和接受申请，并以
摇号的形式公开抽选。

公社住宅自1965年《地方住宅供 给公社法》颁布后开始建设，1966年，东京都成立住宅 公营公社。

公社住宅原先以分售住宅业务为主，200◦年 后逐渐撤出这一业务，转向租赁住宅业务。

截至2015年, 东京都公社住宅大约有6.4万套。

《地方住宅供给公社法》对公社住宅的对象没有具体 规定，主要为中等收入家庭。

另外，该法也没有规定房租 的额度上限和计算方法，仅要求公社不以营利为目的，且 公社住宅的出租及出售应“价格适中”目前，公社住宅 的月租在6万- 1◦万不等。

(四）东京都民住宅
都民住宅是东京都政府为改善中等收入者居住条件而 建设的符合特定标准的租赁住宅。

这类住宅以中等收入群
体为供应对象，通过浮动租金制度控制地价上升对居民的 影响，由政府投资建设，部分参与或提供补贴。

199◦年, 东京都政府创立都民住宅制度。

1993年，《特定优良租赁 住宅供应促进法》颁布后，从法律上确定了东京都民住宅 建设并使其获得长足发展。

截至2015年，东京都民住宅 总数为2.64万套。

(五）住宅金融公库
公库住宅是用住宅金融公库提供的低息贷款所建的住 房。

第二次世界大战后初期，曰本经济正处于恢复期，住 宅严重短缺。

普通家庭的购买力极低，严重缺乏购买或自 建住房所需资金。

曰本政府在1950年颁布《住宅金融公 库法》，成立住宅金融公库。

住宅金融公库从性质上来说, 属于政府全额出资的政策性住房金融机构，其资金来源主 要是政府财政投融资及贷款所得，住宅金融公库为居民提 供低息贷款，其利息差额由政府财政弥补。

其服务对象主 要是中等收入阶层，包括有购买或自建住房愿望的个人, 法人，地方住宅供给公社和民间住宅开发商等。

四、对上海的借鉴意义
东京作为一个人口集聚的大城市，其解决住房问题的 方式有一定代表性，在建立住房保障政策体系时根据不同 的阶层成立了相对独立的住房供应机构，并在不同阶段, 为顺应社会发展，不断修改相关政策以保证东京市民自身 的利益。

一是与不同的收入对应不同的保障政策，并有最高或 最低收入线。

最高收入线保证了申请人为中低收入者，而 最低收入线保证了申请家庭有最基本的住房支付能力，如 公社住宅，租赁者有最低收入要求。

二是住宅金融公库对购房家庭的支持作用。

政府通过 贴息解决家庭购房问题成为东京最主要的支持政策，购房
家庭中约三分之一以上的家庭受到了住宅金融公库的贷 款支持。

上海对青年家庭的支持，可更多地通过金融手段 来实施。

三是防范保障住房的区域不匹配。

由于人多地少，东 京的保障性住房的职住分离现象也比较严重，东京发展过 程中，产业的发展和都市的魅力引起了大量人口的集中， 由此造成的供需关系导致都市中心土地价格的高涨，土地 问题成为严重的城市问题。

原来向大都市聚集的人们开始 寻求廉价的土地从而向郊外移动，但是由于工作场所仍然 集中在都市中心区，所以上下班时间堵塞的交通状况，空 气的污染等问题曰趋恶化，都市房地产市场出现了 “重商 轻住'‘的现象。

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(作者单位：上海师范大学）
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