东京住房保障体系及借酱

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东京住房保障体系及借酱

文/崔光灿高雯

东京作为日本最大的城市，其住房问题在日本具有代 表性。经过了战后快速的住房建设，也经历了上世纪90 年代的地产泡沫，东京的住房供应体系现在已比较稳定。

一、东京的基本情况

到2015年，东京人口为1349.1万人，占全国总人口 的11%。东京城市面积为2191平方公里，占全国总面积 的0.6%，人口密度为每平方公里6158人。东京人均G D P 为5.95万美元，人均可支配收入为1.45万美元。东京房 价多年来没有大幅上升，住房支付不足问题并不严重。 房价指数以2010年为1⑴，20比年为98.9 :租金指数以 2010年为100,2014年为97.9。商品房售价均价为6240 万日元/套，约合380万元人民币。

二、东京的住房供应基本框架

日本国会分别于1952年、1955年、1958年、1961年 和1964年确定了5期"公营住宅建设三年计划” 1966年, 曰本政府颁布了《住宅建设计划法》，之后连续编制和实 施了 8期"日本建设五年计划” 2006年《住宅建设计划法》 被废止，由《居住基本生活法》取而代之。在日本总体规 划的影响下，东京于1991年制定了住宅总体规划，2006 年制定了第四次住宅总体规划。

东京的住房保障制度以住宅金融公库、公营住宅和公 团住房三项政策为主。其中，公营住宅和公团住宅主要是 租赁住房，提供给中低收入家庭，对于中高收入家庭，主 要通过住宅金融公库贷款来支持其购房。另外，日本政府 鼓励企业为职工提供低房租的公司宿舍和单身宿舍，给予 房租补贴、住宅融资以及利息补助等，通称为给予住宅。 在所有保障性住房中，公营住宅占4.4%,公团、公社住 宅占3.8%,给予住宅占2.8%,东京直接享受住房保障家 庭占比约为彳1%。

表1东京住房供应体系

住房类型1998年占比（％)2013年占比（。/。）

自有住宅42.848.9市场租赁住宅

42.840.1公团、公社（租赁）住宅

4.1 3.8公营（租赁）住宅

5.3 4.4给予住宅

5

2.8

三、东京主要保障政策

(一）公营（租赁）住宅

公营住宅，是自1951年《公营住宅法》颁布后开始 建设，由日本地方政府在国家财政补助下自行建造、购 买、租借或改造，向低收入阶层提供的实用的廉租住宅。 由东京都管理的公营住宅又称都营住宅，只租不售。截至 2015年，公营住宅总数约26万套，其中大约有10万套

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是在1965年前建造的。

公营住宅的供应对象包括个人和家庭。其中，单身 申请者必须是在东京居住3年以上的人，60岁以上或者 1956年以前出生的人，符合规定的残障者以及其他特别 需要保障的人。家庭申请者必须在东京居住，相关条件包 括申请者收入合计在收入标准范围内，申请者没有住房或 者住房困难等。下表为2009年4月至今的东京都公营住 宅申请收入基准线。

表2东京公营住宅申请家庭收入标准

家庭人口工资收入（每年）所得金额（每年）2人0-351万日元0-227万日元

3人0-399万日元0-265万日元

4人0—447万日元0-303万日元

5人0-494万日元0-341万日元

公营住宅的房型较小，一般在30-60平方米之间，平均为50平方米。公营住宅的月租裉据租户所申报的年 收入以及所住公营住宅的位置，规模，建设年代等因素综 合确定（不超过附近同类住宅的房租），房租计算公式为：公营住宅房租（以附近同类住宅的房租为上限）=房租估 算基本额（裉据收入设定）x位置系数x新旧系数x 便利性系数。以二居室为例，裉据收入高低，租金从低到 高定在150万-300万日元之间。

公营住宅一般最长可租赁10年，另外，《公营住宅法》明确规定了收入超标者的退出义务，同时也要求违反了法 定事由的租户退出公营住宅。

公营住宅的投资建设主体是地方公共团体，资金来源 大多通过财政投融资来实现，同时中央政府也有一定的资 金支持。建设公营住宅所需土地由国家划拨，取得土地的 资金由各地方政府承担。国家财政对建安工程费和基础设 施建设费进行补贴，对于新建和收购住宅，国家和政府各 出资一半：对于租赁住宅，基础设施费用由中央政府，地 方政府和私人业主共同分担，建安工程费由私人业主负担。

虽然公营住宅的发展是一个逐渐萎缩的过程，但它在 住房极其短缺和住房问题十分严峻的时期，为解决住房问 题特别是低收入群体的住房问题作出了积极贡献。

(二）都市再生机构住宅（公团住宅）

1955年，曰本政府制定了《住宅公团法》，规定由政 府出资设立非营利法人住宅公团。1981年，住宅公团与 宅地开发公团合并为住宅•都市整备公团。1997年，住 宅•都市整备公团被废止，并在1999年转为都市基盘整 备公团。2004年，都市基盘整备公团与地域振兴整备公团组合成独立行政法人都市再生机构。都市再生机构现有 的租赁住宅主要由之前的公团建设而成。公团住宅以租赁 为主，同时也有一部分销售住宅和后续用于租赁的特定销 售住宅。截至2015年，东京都市再生机构住宅大约有17 万套。

都市再生机构住宅主要针对大城市的中间收入群体。家庭收入水平是一个关键的条件。都市再生机构规定：家 庭作为申请人时，家庭每月平均收入总额应在月收入基准 额度以上（4倍房租或33万曰元，当房租达20万曰元以 上时为40万曰元），或其存款达到储蓄存款基准额度（100

倍房租）以上：单身者作为申请人时，月收入应达到25 万曰元（当房租达20万曰元以上时为40万曰元）以上。另外，都市再生机构禁止黑社会成员申请机构租赁住宅, 对于高龄者（60岁以上），残障者，丧偶家庭以及18岁以上学生则放宽收入要求，规定只要其收入达到月收入基 准额度的二分之一即可。

都市再生机构的本金由中央政府和地方公共团体共同 出资，在机构认为必要时，可经国土交通大臣认可，增加 资本金。都市再生机构收支独立，拥有进行长期借款和发

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