汕头市高新片区三旧改造详细规划

汕头市高新片区三旧改造详细规划

一、规划背景

1.“三旧”改造规划背景

为切实推进广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造工作，促进节约集约用地试点示范省建设，确保经济社会又好又快发展，根据粤府〔2009〕78号、粤府办〔2009〕122号、汕府办〔2010〕12号、市政府工作会议纪要〔2010〕56号等有关文件精神，我市科学规划、统筹推进“三旧”改造工作。

为加快推进我市三旧改造，我市规划管理部门依据市“三旧”工作会议要求，结合市三旧办明确的近期“三旧”改造项目，组织开展对中心城区部分近期“三旧”项目所在地块（单元）进行控制性详细规划编制。

2.高新片区发展需求背景

汕头高新技术产业开发区，于1992年4月起筹建。1993年7月，经广东省政府批准为省级开发区，同年8月成立管理委员会并正式运作，是汕头市政府的派出机构。1996年7月由省编委批准为副厅级建制。1997年9月汕头市市长发布政府令（1997年第15号政府文件），赋予高新区管委会行使市一级经济行政管理权限。2007年3月，经国家重新审核公告，片区0.85平方公里，截至2009年底，东片区总建筑面积约92万平方米。经过十多年的发展，高新区已发展成为汕头市颇具规模的产业园区，截止2009年，高新区企业全年完成工业总产值37.8亿元，规模上企业达38家。企业税收突破亿元大关，达到10315万元。

伴随着近年来产业技术的快速发展，当初在高新区投资建厂的部分企业已经跟不上技术发展的进步，经营不善甚至停产。如位于高新区西侧沿华山路的进裕金属有限公司、金霖织绣有限公司和南诚房产开发有限公司投资项目未能落实、或技术设备落后，产品缺乏市场竞争力，近年来公司产品严重滞销，经营不善，现已基本停产。而汕头城市建设这些年发展较快，随着城市中心区快速向东、向北拓展，高新区四周多数已发展成为生活功能用地，周边便利的交通和日益增长的人气为经营不善的企业发展工业生产以外的工业及配套功能（诸如办公、展览及科研），提供了可能。

二、规划范围与依据

1.规划范围

高新片区三旧改造单元位于汕头市中心城区高新区，是我市近期“三旧”改造项目所在区域，区内涉及近期“三旧”改造项目4个。根据市三旧办提供的资料以及对业主单位的具体调研，三旧改造地块面积合计约12.69公顷。由于三旧改造地块是不规则的，为了更好的与地块所在街区整合发展，规划确定编制范围如下：

根据近期“三旧”改造地块位置，结合周边相邻用地的实际发展情况，以及《汕头市中心城区“三旧”改造专项规划》建议的整体改造单元范围，确定规划区（三旧改造单元）为：东至于高新区科技西路，西至华山北路及与东厦路交叉口西南角地块边界，北到东厦路，南到高新区科技中街，面积15.34公顷。在规划区（三旧改造单元）界线范围内，按照控制性详细规划的规划编制要求深度进行编制。

2.规划依据

《城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办〔2010〕12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办〔2010〕12号）、《关于印发汕头市“三旧”改造工作实施意见的通知》（汕府办〔2010〕12号）、《汕头市政府工作会议纪要〔2010〕56号）》、《汕头市政府工作会议纪要〔2010〕56号）》、《汕头经济特区城市规划条例》、《汕头市城镇中小学校规划建设和保护条例》等

三、现状概况

1.地理和区位

规划区位于汕头市中心城区北岸中部，龙湖区与金平区交界，高新区的西北角。规划区西、北、南侧均为成熟的居住区及公建配套设施，东侧为高新区多家企业厂房。

2.土地利用和建设现状

规划区从用地权属及道路分割可以分为南北两部分。北部有两个地块，用地权属金平区广夏街道浮西经联社，现状用地除东方体育乐园为文体娱乐设施外，其余多为以小工厂、仓

库及沿街商铺，现状建筑均为1-3层的简易结构厂房车间，一半以上设施和建筑处于萧条、停业状态。南部有一个完整地块，用地权属高新区，地块内五家企业除葵源针织时装厂和环洋大厦生产经营良好外，其他三家企业用地空置或租地他用（南侧用地租给驾校作训练场）；南部用地东侧沿科技西路为多层和高层工业厂房，西侧和南侧用地建筑少，多为简易结构厂房。

3.道路交通现状

规划区北临东厦路，东临科技西路，西临华山北路，南临科技中街，用地分别被两条城市次干道和两条区间路围合，中间有区间路科技北二街穿过，东厦路和华山路设有多条公交停靠站，规划区交通条件优越，设施完善。

表1：规划区现状用地平衡表

四、目标定位

1.规划目标

规划力求通过“三旧”改造单元的整合、改造、更新，实现“拓展建设空间、完善城市功能、改善人居环境、提升城市形象”的目标。近期“三旧”改造单元的规划，将遵循“全面探索、局部试点、封闭运作、结果可控”的原则，培育和打造典型项目作为示范和标杆，通过在宜居环境、布局优化、配套设施建设等方面重点打造具有代表性和特色的“三旧”改造项目，实施以点带面，推广成功经验，确保“三旧”改造的顺利推进。

2.功能定位

由于城市快速扩张，高新区区位已由城市近郊区变为城市中心区，城市功能发展和高新区自身产业发展的需求受市场调节影响，高新区周边沿城市道路的用地发展建设与高新区产业相配合的工业配套用地，譬如科研、办公、展览及商贸用地已经成为可能和必然。

规划区位于高新区西北角，西、北临城市道路，交通便捷，周边居住人口众多，近期规划区发展功能定位为：发展居住、商业、工业配套为一体的城市综合片区。

3.方案思路

方案规划设计多方案比较，针对社区及周边配套情况分析，形成不同社区配套方案，并征求相关部门意见。规划院于2010年6月9日收到规划局转来的汕金府函【2010】29号《关于汕头市高新片区三旧改造单元控制性详细规划问题的复函》，复函中金平区政府认为东厦路167-173号三旧改造地块所在的广厦片区现有居住人口众多，商业配套设施严重滞后，而地块周边约200米有桂花小学，要求“将控规中拟东厦路167-173号三旧改造地块配套的学校用地功能调整为商业综合用地，同时将该地块建筑密度提高至45%-50%”。综合多方意见规划片区北部发展居住和商业用地，南部发展工业及配套用地（展览、科研、办公设施），兼容商业设施。

五、用地规划

1.用地布局

根据汕头市产业调整需要，结合区政府意见，鼓励发展现代服务业，规划区北部用地改造为商业和居住用地；规划区南部用地权属三家企业，用地空置或租地他用，规划用地区位及交通条件，改造为工业配套用地，兼容科研、办公、展览及商贸用地。

表2：规划用地平衡表