土地增值税政策解读

土地增值税清算有关问题
一、关于土地增值税清算方式的确定
对房地产开发企业转让房地产取得的收入，均应按规定的预征率，预缴土地增值税。待企业达到清算条件后， 应采取查账清算和核定征收清算两种方式进行。 1.自行清算。对纳税人符合国税发〔2009〕91号第九条规定的，须在满足清算条件之日起90日内到主管地税机 关申报并办理清算手续。 2.通知清算。对于符合国税发〔2009〕91号第十条规定的，由主管地税机关确定是否进行清算。对于确定需要 进行清算的项目，由主管地税机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续； 3.核定清算。对于符合国税发〔2009〕91号第三十四条核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行 清算，并严格执行国税发〔2010〕53号第四条的规定。
土地增值税清算有关问题
四、关于建安成本未取得发票的处理 房地产开发企业在申报期内未能取得建筑业发票或施工单位建筑业完税凭证的，主管地税机关可责令限期内提供合法有 效凭证，对限期内仍然不能提供合法有效凭证的，主管地税机关可采取核定征收清算土地增值税。 政策依据：内蒙古自治区地方税务局《关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》(内地税字〔2014〕159号)
关于土地增值税核定征收问题
一、核定征收范围 房地产开发项目在土地增值税清算时，经税务机关核实后符合以下条件之一的，可实行核定征收。 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)
不予征收土地增值税的行为主要包括两种： ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。 ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民 政和其他社会福利、公益事业。
土地增值税
“三去一降一补”五大任务有关土地增值税税优惠政策
三、关于地下车库（位）清算处理 对房地产开发企业建造的可售地下车库（位），已取得房产证和土地使用证的，按照非住宅类型房地产清算。 对房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所 有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成 本、费用可以扣除。对房地产开发企业转让不可售地下车库（位）的，不征收土地增值税，同时相应的成本费用也不予扣除。
3.按照法律规定或者合同约定，企ຫໍສະໝຸດ Baidu分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国 有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
土地增值税 (“三去一降一补”五大任务有关土地增值税税优惠政策)
4.单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业， 暂不征土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
5.自2016年2月15日起，将普通住宅、非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率在现行标准上分别降低50%执行 （调整后预征率低于1%的按1%执行），进一步减轻企业运行成本，实现房地产降成本。
调整后的土地增值税预征率为： 销售价格不超过4000元/平方米的，预征率为1%；销售价格超过4000元/平方米至6000元/平方米的，预征率为1.25%； 销售价格超过6000元/平方米至8000元/平方米的，预征率为2%；销售价格超过8000元/平方米以上的，预征率为3%。
内地税字[2016]136号
1.按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有 限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋 权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
2.按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企 业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
土地增值税
土地增值税征税范围
土地增值税征税范围：土地增值税征税只对转让国有土地使用权的行为征税，对有偿转让的房地产征税。 一般规定
（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。 （2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。 （3）土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。
二、核定征收率 土地增值税核定征收率分为三个档次：转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。 三、本公告自2016年8月1日起施行。 政策依据：区局关于土地增值税核定征收问题的公告(2016年第10号)
对个人销售住房暂免征收土地增值税吗
根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 (财税[2008]137号)第三条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。” 这里包括非普通住宅。个人销售的房屋类型如何判断，应主要依据房屋所有权 证书所载明的登记类型确定。
土地增值税清算有关问题
二、关于土地增值税清算单位的确定 土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位，原则 上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。如果企业的分期与《建设工程规划许可证》不一致的，以企业的分期项目 为清算单位。清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，实行查账清算或核定征收清算土地增值税。