第九章房地产投资规划

振宁现代鲁班
❖ 小高层 ❖ 毛坯 ❖ 鲁班路4号 ❖ 入住时间 2010-06-30 ❖ 物业费 1.3元/㎡·月 ❖ 均价6300元/㎡
背景：房贷七折时代结束
❖ 四银行首套房贷优惠取消 南宁部分银行仍打7折 ❖ 当前，工行已向全国各分行下发通知，从4月1日开始取消首套房利率7
折优惠。对于首次购房的客户，首付2成，利率优惠是8.5折，首付3成， 利率优惠是8折。二套房贷则执行首付4成，利率优惠8.5折的政策。此 外，中行执行的也是首套房贷首付2成，利率优惠8.5折的政策，而二 套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消7折利率优惠 外，农行、建行、华夏银行还有7折利率优惠，但首付均必须是4成。
西西湾 云星城市春天 骋望骊都 锦秀豪庭 西湖东郡 西建水岸华府 南宁台湾街宜兰湾 瀚林雅筑 隆源国际公馆 福满花园 嘉华绿洲 金都新巢时代 天域香格里拉
均价5900元/㎡ 均价7000元/㎡ 起价7000元/㎡ 均价6200元/㎡ 起价13000元/㎡ 起价5955元/㎡ 均价6500元/㎡ 起价6000元/㎡ 均价7000元/㎡ 均价5600元/㎡ 均价7000元/㎡ 均价49000元/㎡ 均价6800元/㎡
一、房地产规划的概念
❖包括居住规划和房产投资 ❖居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 ❖房产投资的目的包括获取房租收入和通过出
售赚取价差收入
二、为什么要进行房产规划
❖如果进行房产投资的时候不事先进行规划， 可能会陷入以下困境：
▪ 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 ▪ 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理
▪ (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前 算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得 也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租 房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。
▪ (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相 对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷 款利率，因此购房的居住成本也越来越高。
❖ 住房面积控制在60~80平方米 ❖ 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，
需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后， 购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 ❖ 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的， 由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
根据2008.12.23后下限8.5折计算
购房目标：1室2厅1卫1厨 51.19㎡ 6300元/ ㎡
1. 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价
❖例如，李先生年收人为10万元，预估收入 成长率3％，目前净资产2万元，储蓄首期 与负担房屋贷款的上限为40％，打算5年 后买房，投资报酬率为10％，贷款年限20 年，利率以6％计，可以负担买房贷款的目 前房价为：
▪ 首期部分：10×40％×6.11+2×1.611＝27．7(万元) ▪ 贷款部分：10×1.159×40％×11．47＝53．2(万元) ▪ 可负担房价：首期(27.7) +贷款(53.2) ＝80．9(万元)
视频
❖买房好还是租房好 量力而行最好 （3：22） ❖年轻人买房租房的小账本 ❖租房买房哪个划算（3：30）
四、购房规划
❖衡量自己的负担能力
▪ 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 ▪ 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费
用
❖学会计算购房的各种税费 ❖如何选择房子
▪ 投资自住房 ▪ 投资写字楼 ▪ 投资商铺 ▪ 投资车库
2.强迫储蓄积累财富
3.资金较自由，可投向更有利的投资渠道 3.提高居住品质
4.迁徙自由度较大
4.有信用增强效果
5.房屋瑕疵和损毁风险由房东承担
5.满足拥有房产的心理效用
6.租房者的税捐负担较轻
பைடு நூலகம்
6.自住兼投资，同时提供居住 效用和资本增值机会
7.无需考虑房价下跌风险
1.有非自愿搬离的风险
1.缺乏流动性
根据2008.12.23后下限8.5折计算
购房目标：2室2厅1卫1厨 80.86㎡ 6300元/ ㎡
❖总房款 509418 ❖首付（20%） 101884 ❖贷款 407534
年数 10 20 30
贷款计算器
还款总额 519900.18 648195.82 792073.11
贷款利息 月还款额 112365.78 4332.50 240661.42 2700.82 384538.71 2200.20
第一节 房地产投资规划的基本知识
❖房地产的基本含义 ❖房地产投资的概念 ❖房地产投资的方式 ❖房地产投资的优缺点
视频：80后买房记：幸福在哪里
一、房地产的基本含义
房屋建筑物
土地
财产权利
❖ 房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的 开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资 者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目 的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。 前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投 资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对 象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如 在出售前）。
73-90多㎡二房、103㎡、110㎡三房、130㎡四房 80㎡二房、90-110㎡三房、139㎡四房 190㎡四房 85㎡两房、110㎡三房预约，预计3月底开盘 30-300多㎡商铺 少量122-128㎡三房、160-190㎡楼中楼 88-120多㎡三房、140㎡三房 少量123㎡和136㎡三房 110㎡2+1房 98-220㎡两房、三房、四房、楼中楼 55㎡户型，另外还有90多㎡和140㎡楼中楼 58㎡临街商铺 190㎡四房
房地产投资 房地产投资券
买卖楼花
以租代购 以租养贷
四、房产投资的优缺点
❖优点
▪ 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广 阔的时间机会
▪ 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功 能
▪ 房产具有不断升值的潜力
❖缺点
▪ 流动性相对较差 ▪ 投资金额比较大 ▪ 风险较高（政策风险、道德风险……）
五、房地产价格及影响因素
南宁2009年商品房均价5002元/㎡
❖ 2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济 适用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均 价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长 22.03%；商业营业用房成交均价每平方米10553.45元， 同比增长17.36%；办公楼成交均价每平方米4408.23元， 同比下降5.71%。12月份，商品房成交均价为每平方米 5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比 增长3.01%。 业内认为，上述成交均价包括了经济适用房 的价格，如果单独统计商品房的成交均价，可能成交均价 每平方米已超过7000元。
2.无法按照意愿装修
2.维持成本高
3. 被动应对房租上涨风险
3.财务风险大
4.无法运用财务杠杆追求房价利益
要考虑的因素
❖ 如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与 房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本）， 而租房者的使用成本是房租
▪ (1)房租是否会每年调整。
▪ (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方 面的问题，可能购房比租房要贵。
购房目标：3室2厅2卫1厨 120.54㎡ 6300元/ ㎡
❖总房款 759402 ❖首付（30%） 227821 ❖贷款 538531
年数 还款总额 10 678149.53 20 845496.34 30 1033167.58
贷款计算器
贷款利息 月还款额 146568.13 5651.25 313914.94 3522.90 501586.18 2869.91
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
❖ 欲购买房屋总价＝房屋单价×需求面积 ❖ 需要支付的首期部分＝欲购买房屋总价× (1—按揭贷款成数比串) ❖ 需支付的贷款部分＝欲购买房屋总价×按揭贷款成效比率 ❖ 每月摊还的贷款本息＝需要支付的贷款部分÷年金现值
购房的各种税费
❖购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其 他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到 装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房 交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、 营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、 公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具 体情况并根据合同的约定或有关的法律规定来确 定。
房地产价格的构成
影响房地产价格的因素 1．一般因素，包括社会因素、经济因
素和行政因素。 2．地域因素，指房地产所在地区、城
市、区位、地段的因素。 3．个别因素，可分为宗地条件和建筑
物类别的影响。
第二节 房地产投资规划
❖房地产投资规划的概念 ❖为什么要进行房地产投资规划 ❖房地产投资规划流程 ❖购房与租房决策 ❖购房规划
良庆区
1比2月价格涨幅 ↑2.06% ↑1.34% ↓-5.89% ↑0.22% ↑2.38%
2比3月价格涨幅 ↓-0.087% ↑3.36%
西乡塘区楼盘报价
↑9.96%
↑1.54% ↑0.91%
南宁市西乡塘区房价
楼盘名 振宁现代鲁班 瀚林华府
当前报价 均价6300元/㎡ 均价8000元/㎡
在售户型 85㎡二房、91㎡、126㎡三房 120-140㎡精装三房均价13000元/㎡，190㎡毛坯
❖ 有人算了一下，按照2009年南宁市城市居民人均可支配收 入16530.58元的标准来算，既使不吃不喝，买一套60平 方米的两居室，按成交均价每平方米7000元计，总价要 42万元，需25.4年的时间才能支付所有房款。
2010年1-3月南宁各城区普通商品住宅楼盘报价对比增幅表
青秀区
江南区 西乡塘区 兴宁区
房地产的类型
❖ 1、按照性质分类
▪ 商品房 ▪ 经济适用房 ▪ 房改房 ▪ 安居房 ▪ 解围房
❖ 2、按照取得的时间分类
▪ 期房 ▪ 现房
❖ 3、按使用性质
▪ 自住房 ▪ 投资房（商铺、车库……）
广西经济适用住房管理办法 2009年2月17日
❖ 供应对象面向城市低收入人群 ▪ 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人 均可支配收入90％的范围内合理确定 ▪ 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： • 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年） 的外来务工人员； • 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； • 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； • 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁。 具体由各市县人民政府确定。
的房产规划，导致购房计划难以实现。 ▪ 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 ▪ 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 ▪ 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法
选择最佳的贷款组合。
案例：钟镇涛炒房破产
❖ 香港艺人钟镇涛1996年香港楼市处于顶峰时，短 期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁 4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金 融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。 债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于 部分贷款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5 亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到 吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所 有债项，于是决定申请破产。 2003年7月，法院 裁定钟镇涛破产。
❖ 一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6 至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然 无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一 夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。
二、个人房产规划流程
三、购房与租房决策
优点 缺点
租房
购房
1.有能力使用更多的居住空间
1.保值，能够对抗通胀
2. 比较能够应付家庭收入的变化
二、房地产投资的概念
❖房地产投资是以获取期望收益为目的，将 货币资本投入房地产开发、经营、中介服 务和房地产金融资产的经营活动。同时， 房地产投资还涉及到房地产与金融资产的 组合安排。因此，房地产投资一方面表现 为实物资产的投资活动，另一方面又表现 为金融资产的投资活动。
三、房产投资的方式
直接购房 房地产证券