项目决策管理流程

机密项目决策管理流程

项目决策管理流程1.流程概述

1.1.流程目的及适用范围

1.2.流程关系

1.3.参与部门及职责

1.4.输入及输出

2.流程图

3.流程操作指引

3.1.基础研究分析

基础研究分析包括但不限于城市发展研究、区域市场分析和土地信息调研。

3.1.1 城市发展研究

要点：

1)城市的规模与定位；

2)城市发展战略和产业布局；

3)城市中长期规划要点；

4)城市经济发展水平与市场容量；

5)城市政策法律环境。

3.1.2 项目所在地区域经济分析

要点：

1)区域在城市中的地位；

2)区域经济发展水平；

3)区域市场容量分析；

4)区域竞争分析；

5)区域规划分析；

6)区域政策法律环境。

3.1.3 土地信息调研

要点：

1)土地信息获取渠道：政府招拍挂公告、同行、中介以及其它渠道；

2)地块资源（自然资源与社会资源）初步分析；

3)土地价格调研。

4)详见《土地状况调研规范》。

3.1.4 项目储备计划

1)根据基础研究分析，筛选项目，提出项目储备计划。

2)详见《土地储备计划表》。

3.2.项目调研分析

要点：

3.2.1 初步规划设计分析

1)初步规划设计分析可选择外部策划机构进行，也可以自行进行；

2)初步规划设计要达到一定的深度；

3)详见《可行性论证规划草案任务书》，《可行性论证规划草案指标说明（含建造

标准）》。

3.2.2 初步成本分析

1)初步成本分析应采用市场定价倒推法，以市场同类产品价格为基础，减去预期

利润，再分解各项开发成本。

2)详见《目标成本科目分类》。

3.2.3 土地成本估算

根据初步规划设计分析和初步成本分析，进行土地成本估算。土地成本估算中

要考虑的四个变量：

1)规划设计方案。不同的产品组合有不同的容积率，产出不同方案的建筑面积与

销售面积；

2)销售价格。不同的产品组合有不同的销售价格，乘以不同的产品面积，可以算

出不同方案的销售总收入；

3)建设造价成本（除去土地之外）。不同的产品组合会有不同的建设造价成本，乘

以不同的产品面积，可以算出不同方案的建设总投资（除去土地）；

4)销售周期。项目销售周期决定土地投资的年投资回报率，是非常重要的一个变

量，计算土地成本时必须考虑在内；

5)计算方法：首先给不同的方案假定一个相同的销售利润率，然后用销售总收入

减去建设总投资，再减去预期利润（为了比较，不同方案取相同的项目销售利

润率），可以得到不同方案的土地总成本。最后加入销售周期的变量，就可以得

到土地成本年回报率。

6)详见《项目投资土地成本测算》《项目投资土地成本简算》。

3.3.与合作方初步接触

如果是合作项目，与合作方初步接触，判断对方的合作诚意与条件，评估是否有

合作的可能。

3.4.项目初步可行性研究

要点：

3.4.1 市场分析

1)整体市场分析；

2)细分市场分析。

3.4.2 法规政策分析

1）政策分析

2）法律风险分析

3.4.3 项目分析

1)项目基本情况；

2)项目资源分析；

3)项目优劣势分析（SWOT分析）；

4)项目发展前景预测。

3.4.4 项目开发建议与评价

1)项目定位；

2)项目开发规模和产品类型；

3)项目规划及建筑构想。

3.4.5 项目开发进度

1) 项目分期

2）开发节奏

3.4.6 项目财务分析

3.4.7 项目风险分析与敏感性分析

3.4.8 项目研究结论和建议

3.4.9 附件（包括附图和附表）

详见《初步可行性研究报告》。

3.5.初步可行性研究报告评审

由开发报建部组织公司各专业和管理部门，如有必要邀请有关专家，共同评审初

步可行性研究报告，评审意见要经重大事项评审小组审批。

3.6.项目可行性研究

经重大事项评审小组审批后，开发报建部组织公司各专业部门或委托外部专业机

构编制项目可行性研究报告。

3.6.1 可行性研究报告内容要点：

1)项目决策背景；

2)项目概况；

3)法律、政策性风险分析；

4)市场分析；

5)规划设计分析；

6)项目开发分析；

7)投资收益分析；

8)税务筹划分析；

9)管理资源分析；

10)结论和建议。

11)详见《可行性研究报告》。

3.7.可行性研究报告评审

由开发报建部组织公司各专业和管理部门，并邀请有关专家，共同评审可行性研

究报告，评审意见最后经重大事项评审小组审批。本次审批，即对项目是否获取

开发进行决策。

3.8.项目获取

项目获取方式：

3.8.1 参加招拍挂

1)首先组织现场勘察，在挂牌/投标/拍卖竞买开始日期X日前，备齐下列材料:

●召开新项目听证会的申请；

●已填写的摘牌申请或投标书-竞买申请书样稿；

●《项目投标策略方案》。

2)土地投标书编写详见《土地投标管理规范》；

3)确定参加挂牌-投标-拍卖竞买后，应在最后截止日X天前准备好履约保证金与参

加挂牌-投标-拍卖所需的文件；

4)按照政府规定的程序参加摘牌-投标-拍卖的投标工作。

5)详见《土地获取管理规范》。

3.8.2 合作转让

1)成立项目谈判小组，根据谈判需要随时抽调各部门相关人员配合谈判工作。谈

判确定合作后，由项目开发部制订项目转让合同或协议；

2)项目转让合同（或项目合作协议）的主要内容如下：

●项目概况；

●合作条件：股权比例、利润分配方式或地价、付款方式；

●项目开发进度；

●项目管理方式；

●合作双方的权利和义务；

●违约责任和其他相关事宜等。

3.8.3 协议招商项目

1)对于协议招商项目，应要求对方提供政府对项目的各种批复文件及相关法律文

件。项目开发部与外聘法律顾问对以上文件审查时，应注意以下几个问题：

●必须是政府有关部门的批复文件而不是上报件；

●对于未能提供的文件（无论对方称是否已上报），都应设法落实该方面是

否存在麻烦，以避免投资后出现问题，造成经济损失；

●应严格审查对方提供文件的可靠性及有效性，例如是否已过期？或是否同

政府的新政策有冲突等；

●除明确合作伙伴的法律地位外，要与其上级主管部门接洽，了解合作方开

发设想，其开发设想是否得到其主管部门的认可等情况。

2)详见《土地获取管理规范》。

3)