房地产估价实务与案例分析

居 住 房 地 产
商 业 房 地 产
办 公 房 地 产
旅 馆 房 地 产
餐 饮 房 地 产
娱 乐 房 地 产
工 业 房 地 产
农 业 房 地 产
特
殊
综
合
用
途 房 地 产
用
途 房 地 产
分类
1．居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。


2．商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、 超级市场、批发市场等。 3．办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼 等。 4．旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、 招待所等· 5．餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 6．娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐 部、夜总会、影剧院等。 7．工业房地产：包括工业厂房、仓库等。 8．农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 9．特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教 堂、寺庙、墓地等。 1 O．综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地 产
估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价 工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对 象的建筑特征及建设情况，经过全面细致的测算， 并结合估价经验和对影响物业价值的因素分析，确 定估价对象于估价时点的市场价值为29,017,269元， 大写人民币贰仟玖佰零拾壹万柒仟贰佰陆拾玖圆整。
估价报告应用的有效期
要点
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考
依据而评估房地产市场价值。 估价时点：2006年9月11日 估价方法：估价人员在认真分析所掌握的资料 并对委估项目进行实地勘察后， 根据估价对象的特点及本身的实际情况， 遵照国家标准《房地产估价规范》和 《××省房地产估价条例》， 因估价对象位处老城区，周边房地产交易较为活跃， 故选取市场比较法求取编号1～42号估价对象价值
估价对象现状 1）基本情况物业用途：结构：钢筋混凝土结构 建筑年代：约建成于2002年建筑层数：21层 评估面积：总面积5,471.9184㎡装修： 估价对象住宅部分层高约3.0米， 外墙贴条形砖，铝合金窗，木门， 住宅室内装修情况如下：地面铺抛光砖， 墙面刷乳胶漆，天花刷乳胶漆， 水、电设施齐全，管、线暗敷。 ２）估价对象使用情况：估价对象住宅部分全部空置， 估价对象设有二层地下车库， 每座设两台电梯，梯间走廊设有消防栓。
讨论
• • • • • • 朝向 与价格： 楼层与价格： 采光通风与价格： 户型与价格 质量与价格 小区环境与价格 物业管理与价格 电梯与价格 装修与价格 设施设备 新旧与价格
案例3-1
案例导读：
本例为某新建商住楼的多套住宅
为确定抵押价值而进行的估价， 估价方法为市场比较法。
估价结果报告
一、学生汇报案例精读情 况
• • • • • • • 1、学习目标： 学习居住房地产评估 2、重点 案例：某大厦42套房产 方法：比较法 3、难点 对象描述不清；交易时间不清（06-05；0607；06-06） • 量化评分不对
学生汇报情况评分
姓名 分 工 方法能力 (15%) 社会能力(30)沟 通协作表达 专业能力(55%) 个人 小组 个人 小组 班级 小组 班级 师 (5) (10) (10) (10) (10) (5) (10) (40)
刘丙健
詹坤 李瑞源
5
5 5
10
8
8
34
二、教师讲授
• • • • • • （一）概述 1、居住地产量大，最常见估价对象 2、类似性——比较法—最经典的方法 3、种类： 普通住宅、别墅、公寓、创新住宅 按产权分：廉租房、经济适用房、限价 房、普通住宅、高档住宅
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(二)居住房地产估价的特点
相 似 性 社会 保障 性 租金 管制 性
本章讲授
各种类型房地产的含义及其估价特点
影响各种类型房地产价值的主要因素 针对房地产及估价目的选择估价方法 实际完成估价任务 正确撰写估价报告
学习目的与要求
本章的学习要点： 建筑的特点、经营的特点、市场现状
重点掌握
居住房地产估价 商业房地产估价 商务办公房地产估价 工业房地产估价
房地产估价的用途 分类
测算过程
比较 因素 估价对象 内 容 与案例 估价对象
实例一
实例二
实例三 泰安阁**座 **房 住宅 正常 2006年7月 7,185 一般 一般 较好 一般 西北 临街 普通 一般 较差 较好 好
本报告之估价结果为2006年9月11日时估价对象的市场 价值，其有效期自报告提交之日起为一年，随着时间及 市场情况的变化，该价格需作相应调整。如果使用本估 价结果的时间超出有效期限，我们对应用此结果造成的 损失不负任何责任
估价技术报告
• 一、个别因素分析：设有架空层绿化会所；设 有二层地下车库，每座设两台电梯，梯间走廊 设有消防栓 • 二、区域因素分析：××区自古以来即是广州 市最有名的商业繁华区之一；位于美丽的珠江 河畔 ；区生产总值增长11.0% • 三、市场背景分析：房地产市场总体表现稳定、 运行良好 ；前4月全市一手住宅均价达到5956 元/平方米。而3月份公布的今年一季度全市住 宅均价为5842元/平方米，这意味着楼价还在 上升。4月份与3月份相比，楼价至少升了100 元/平方米。
居住房地产的相似性比其它类型强
居住房地产不同于一般的商品， 甚至也不同于其他房地产
我国为了保证社会稳定，对城市 住房的租金价格采用一定形式的管制措施

居住房地产估价技术路线与方法
居住房地产最主要的估价方法有两种：市场比较法 和成本法 新建居住房地产：由于此时各项成本资料容易收集 确定，通常首先采用成本法进行整体估价。 旧有居住房地产：第一种方式可对土地和房地产价 值分别估价 ；第二种方式是直接运用市场比较法进 行估价。 拆迁居住房地产 ：不是市场价格 ；具体参照当地 相关规定执行
影响居住房地产的主要区域因素
交通条件：主要指城市公共交通的通达程度 生活服务设施：居住房地产所处地段周围一定
要有基本的生活服务设施
教育配套设施
托儿所
：主要指中、小学校和幼儿园、
环境质量
：主要包括估价对象附近以及小区的 自然景观、绿化环境、噪音程度、空气质量、卫 生条件等。
影响居住房地产的个别因素