某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究X年
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略
北京某顶级豪宅别墅市场定位策略在北京这样一个繁忙的大都市，豪宅别墅市场一直都是备受关注的焦点。
针对这个市场，某顶级豪宅别墅开发商可以采用以下定位策略：1. 高端定位：将别墅定位为高端豪华住宅，致力于提供尊贵、奢华的生活体验。
通过精心设计和建造，打造出独一无二、令人叹为观止的建筑风格和内部装潢，追求至臻完美和无与伦比的品质。
2. 独特性：与其他豪宅别墅有所区别，注重个性化设计和细节，使每个别墅都有其独特之处。
例如，可以提供大面积的私人花园、游泳池、室内娱乐设施等设施，让豪宅别墅成为别具一格的艺术品。
3. 生态环保：市场上有越来越多的买家对环保和可持续发展的意识增强。
因此，该豪宅别墅可以注重生态环保，如采用绿色建筑和能源节约技术，为业主提供健康、环保的居住环境，满足他们对可持续发展的需求。
4. 个性化服务：为满足高端买家的特殊需求，提供高质量的个性化服务是必不可少的。
例如，为每个业主提供专属的管家服务，协助解决一切居住需求；定期组织高品质的社交活动，加强业主之间的交流与互动。
5. 地理位置优势：选择地理位置优越的地段进行开发，如靠近知名的商业中心、高档社区和优质教育资源丰富的地区。
这样不仅可以提供便利的交通和配套设施，还可以增加该豪宅别墅的价值和吸引力。
6. 市场营销策略：对于顶级豪宅别墅市场，营销策略至关重要。
该开发商可以采取差异化营销的策略，通过线上线下媒体宣传、展览会和精准营销活动来吸引目标客户群体。
同时，与知名品牌和顶级豪车制造商合作，加强品牌形象和市场认可度。
总的来说，顶级豪宅别墅市场的定位策略可以通过高端定位、独特性、生态环保、个性化服务、地理位置优势和市场营销策略的综合运用来实现。
这样的定位策略将帮助该开发商建立起自己的品牌形象，吸引目标客户群体，从而在竞争激烈的市场中脱颖而出。
在继续探讨顶级豪宅别墅市场定位策略的相关内容之前，让我们更深入地了解北京这个特殊市场。
作为中国的首都和政治、经济、文化中心，北京是一个拥有庞大人口和强大购买力的城市。
绿城集团别墅产品开发设计谋略
绿城集团别墅产品开发设计谋略绿城房产集团作为中国现代别墅开发的先行者之一，所开发的别墅产品具有明显的时期性印迹，10年间，完成了从造房到造园到造生活三代别墅的演变和升华。
第一代：造屋子。
1994年至1998年间开发的第一代桂花园系列别墅属于典型的居住型城市别墅，产品形式融合了东南亚的某些建筑元素，表现了绿城人对别墅建筑最淳朴的诠释。
第二代：造庭园。
从1996年开发山地别墅九溪玫瑰园开始，绿城进入第二代别墅开发。
绿城第二代别墅引进了美式别墅的建筑形态及庭院意向，建筑形态及产品特质在2000年开始营建的桃花源别墅区继续取得延续及提升。
第三代：造生活。
2005年推出的桃花源南区全装修园景别墅标志着绿城进入第三代别墅产品开发、研究和提升时期，同时期的产品还包括上海玫瑰园、长沙青竹园和南京玫瑰园。
绿城第三代别墅的开发是基于对居住方式的深切熟悉后，一种反映到生活方式层面的诉求，一种对理想居住深层次的解读。
绿城别墅代表作之一：杭州九溪玫瑰园绿城•杭州九溪玫瑰园位于杭州之江国家旅行度假区内，背枕五云山，面眺钱江水，周邻云栖竹径、九溪烟树，景色十分怡人。
作为绿城首部山水人文别墅作品，九溪玫瑰园因其自然和建筑的完美融合，被专家们称作“不破坏环境,不孤负山水，国内乃至国际一流的别墅园区”。
2000年10月21日，联合国人居中心主任安娜女士在参观完绿城•杭州九溪玫瑰园后留下了“Good to be here!”的题辞。
九溪玫瑰园作为杭州人居环境的经典代表楼盘，为杭州博得了荣誉。
九溪玫瑰园大体信息：地理位置：位于杭州之江国家旅行度假区建筑面积：东区255亩，西区302亩，雨笛区38亩总户数：东区121栋别墅、30套公寓；西区100栋别墅；雨笛区8栋别墅动工时刻：东区1996年12月；西区2000年12月；雨笛区2004年11月开发期数：分东区、西区、雨笛区三期开发交付时刻：东区2000年5月；西区2004年10月；雨笛区2007年10月园区配套：会所、网球场、室外泳池图二：因地制宜因景制宜杭州九溪玫瑰园以灵活、自由的计划实现对树木的爱惜、规避，表达对自然的尊重。
上海市莘闵别墅区生活配套及竞争个案市场调研研究报告69p
上师大康城 实验小学
中小学：新桥小学、新 桥中学、上师大康城试 验学校（九年一贯制， 仅针对康城社区）、莘 松中学
区域外：
莘庄中学、闵行中学
总结：区域内部幼儿教 育资源较多，中小学校 对区域内需靠外部资源 满足，可有选择的介绍。
新桥小学、 新桥中学
本项目
莘庄中学、 闵行中学
医疗健身配套
区域医疗设施匮乏，主要依靠外部资源补缺。
对本项目的影响：可以满足本项目居民日常性消费需求。
莘闵生活广场
项目地址：松江区新南ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ717号 ；
项目占地：20000平米，停车场和绿化面积约4000平米；
建筑面积：共4层，主楼12400平米，其中一、二楼4000平米， 三、四楼2000平米，层高均为4.2米；副楼建面4000平米，层高 6米；独立门面建面3600平米，层高6米； 项目概况：项目定位为精致、高雅、休闲、安全 女人化钱的场 所；客户定位于以别墅区内25—45岁的女性消费为主体,抓住她 们的特点:有钱、有闲。兼顾20岁、50岁左右的女性； 业态定位 于女子医院、女性俱乐部、女性会所、女性服装折扣店、家居装 饰用品、汽车装饰用品、餐饮、酒吧等 主要物业类型：主楼:便利超市、药房、桑拿浴场、火锅、美容 美发、KTV、建材；副楼:农贸市场；街面店:房产中介、餐饮、 汽车美容；
对本项目的影响：档次较低，辐射力度小，对本项目影 响力较弱。
第三部分：区域公共生活配套 设施分析
区域配套种类 社区配套的主要是为社区居民提供便民性的生活类服务，主要是日常购买和生活 饮食配套等商业配套，其次是教育、医疗配套，再次是服务类配套。
社区配套普遍具备的基本功能
餐
教
医
社
饮
育
某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相 融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪 漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
2021/7/18
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内 代居，至少一个子女 与众不同的别墅产品作 格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三 改善生活品质，以二次
会所专题研究(4) 上海绿城玫瑰园 2013年
绿城玫瑰园——2012年2月新聚仁地产研究院周边市场考察⏹本案位于上海外环以外的闵行马桥商圈，周边生活配套齐全。
⏹拥有高端的体育场所的配套设施，已建成的有：上海市旗忠网球中心、上海市旗忠高尔夫俱乐部。
⏹规划中：新高尔夫球场、马术中心、游艇俱乐部及水上公园。
基于周边市场大环境完全可以满足别墅居住所需，且含有大型的娱乐环境。
所以绿城玫瑰园的会所功能更偏向于运动、养生、社交等私人化的生活娱乐;项目定位集运动、养生、社交为一体的顶级豪华会所客源定位：休闲度假、享受生活的高端人群⏹占地面积：30000平方米⏹建筑面积：17000平方米⏹开放人群：服务于业主，也对外开放规划布局四面环水一面迎宾于两河交汇之所，45亩岛屿之上，以一条千米林荫大道联系外界，呈现出“四面环水、一面迎宾”的岛屿规制，从而营造出奢华优雅、低调私密的社交环境。
入口景观法式园林尊贵的对称排布，具有很强的仪式感，凸显奢华度与尊贵感建筑立面上海绿城玫瑰园会所，以PALM BEACH（棕榈滩）豪宅区的普林斯顿皇家度假酒店为榜样，承袭法国卢浮宫的工字型宫廷建筑意象，绿城玫瑰园——印象卢浮建筑卢浮宫形如一个巨大的马掌，它是欧洲最长的建筑，其长度比三个平放的对接起来的埃菲尔铁塔都要长。
而上海绿城玫瑰园度假酒店俯瞰则是一个“王”字，虽没有卢浮宫如此的长度，酒店却处处精致、完美。
绿城玫瑰园卢浮宫建筑立面⏹建筑布局突出轴线的对称、展现其恢弘的气势，享受豪华舒适的居住空间；⏹建筑点缀于自然之中，崇尚冲突之美，呈现出浪漫典雅的建筑风格；⏹外墙石材贴面，建筑散发出优雅、高贵、浪漫的人文气息；建筑立面正面侧面建筑立面细节全石材打造浪漫法式的尊贵品质法式连廊精致的法式雕花细节浪漫的罗马石柱大堂形象◆卢浮宫的大厅富丽堂皇、大厅的四壁及顶部都有精美的壁画及精细的浮雕，处处都是呕心沥血的艺术结晶。
在几百年的历史发展过程中才形成像今天这样的一个整体。
上海绿城玫瑰园度假酒店作为一座印象卢浮建筑，通过人文环境传递酒店本身带来的壮丽雄伟！绿城玫瑰园卢浮宫◆世界排名第一的室内设计公司Wilson 首席设计师Jwssica Dahnert 女士担纲设计大堂内部细节形象大堂大堂长廊大堂休息区内部功能服务三大特色类别功能建筑面积运动康体健身健身房、斯诺克房、乒乓球室、壁球室、瑜伽室24小时恒温室内宫廷泳池、娱乐项目配套KT、贵族阅览室、宠物寄养室、电影放映厅、室外儿童戏水池、儿童活动中心、棋牌室、养生特色水疗桑拿房1200平米社交商务会议多功能厅、会议厅宴会厅（400平米）容纳10-100人不等的三大会议室餐饮中餐厅、咖啡厅、红酒吧、雪茄吧中餐厅：9间40-250平米包间豪华五星级度假套房豪华套房19间54 -220平方米开业时间：2012年6月最低消费：4999元/桌+15%服务费（暂时以婚宴、会议为主）消费方式：4999元/桌、6999元/桌、8999元/桌，十桌以上免场地费，最大承接20桌。
亚洲十大豪宅20125上海绿城玫瑰园分析184788582
B、板块价值的低谷，掌控区域升值的最高价值
佘山、龙东大道高档别墅约为12万元/M2单价,华 漕板块二手高端别墅如西郊庄园、兰乔圣菲挂牌约 为7万元/M2单价，相比之下，旗忠板块高端别墅 主流6万元/M2的单价，则具有极大的升值潜力。作
为旗忠板块高端别墅的代言者，上海绿城玫瑰园必
（三）
收藏顶级豪宅
就是收藏区域升值领导者
A、大规模与低密度领袖旗忠，收藏上海50亿身价别墅圈
上海绿城玫瑰园1205亩土地，唯有227宅，规模 唯一；0.18容积率，2.6-10亩一宅，稀缺唯一。 如街区一般的社区道路系统、三条河流纵横，完 全以城市边界，界定一座园林，领域唯一。
首度大手笔礼聘美国HCZ设计事务所，以园林尺
B、绿城园区服务体系 ，中国首席专属服务体系
绿城园区生活服务体系，是一套以满足人的身体、精神需求为出发点，通过提供包括健康、文化教育、生活三 大服务系统，进而不断持续影响和提升园区业主生活品质的综合全面的服务体系，是园区物业管理的升级换代， 更是房产品价值的延展和提升。
C、高力国际物业管理，享受50亿身价别墅圈的尊崇
将成为区域价格提升的领导者。
（四）
收藏顶级豪宅
就是收藏世界大师珍品
A、世界顶尖大师全阵容，收藏中国唯一的顶级大师团队
规划和景观/ SWA公司 世界三大规划及景观设计公司之一 建筑设计/ RICHARD MANION事务所 国际专业豪宅建筑设计公司 样板房室内设计/BLD事务所 国际大师BLD亲自担纲 会所设计/WILSON公司 世界室内设计排名第一 庭院设计/MARIO事务所 国际专业豪宅庭院设计公司
上海玫瑰园物业公司高力国际。高力国际物业顾问透过在亚太区的61家分公司及遍布全球超过290家的分 公司，为全球客户提供最全面的专业物业服务。上海代理的高端楼盘：虹桥高尔夫、兰庭、月湖山庄、 汇鑫国际等。
绿城集团八大产品系研究
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。
绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。
绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。
不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。
经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。
而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。
“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。
别墅施工方案
模板工程施工方案一、工程概况：马桥镇81号地块位于上海闵行区,基地东临昆阳北路,南侧紧临别墅社区,西侧与北侧紧临旗忠高尔夫俱乐部；建筑总面积为62836.3平方米，地上建筑面积为42200.7m2,地下建筑面积为20635.6m2。
地下车库层高为3.85m,板厚为250mm。
主楼层高-2.95m、3.3m、3.1m，板厚180mm。
本工程由上海绿杉置业有限公司建设，江苏竑成集团建设有限公司承建，上海鼎颐建设监理有限公司。
二、施工方法：1.模板的制作：墙板采用14厚1830×915木夹板，48×80木方和φ48×3.5mm钢管相间使用作竖楞(木方经压刨找平)，板缝交接处与板中央部位使用木方，φ48×3.5mm钢管作横楞，φ14通丝螺杆加固。
墙板面板选用14mm厚木夹板，内竖楞选用48×80木方48×3.5钢管间隔使用，间距229mm，外横楞用2×φ48×3.5mm钢管间距460mm，外墙采用φ14通丝螺杆加固，内墙采用φ14通丝螺杆加固，由于地下室层高为3.85m ,顶板厚为250mm,从顶板底部至墙底为3.6m,因此采用14厚1830×915木夹板,纵向支模方式,主楼底板面-3.05m,顶板面为-0.1m，顶板厚为180mm，层高为2.77m.采用纵横向支模方式，在其上、中、下部各加一排φ48×3.5mm钢管斜撑，间距800mm，上下交错布置，斜撑将力传递至满堂脚手架上。
14mm厚木夹板边沿应平直，竖向板与板拼缝处做成企口形式，保证接缝的严密以防漏浆。
下3道螺栓必须采用双螺帽，3道以上位置螺栓采用单螺帽。
2.模板的安装：结构施工中对模板工程的施工质量要求较高，其施工质量将直接影响后续工程的质量，在施工中将作为重点进行控制。
三、基础模板安装独立柱模板大车库地下室独立柱较多，每根柱根据截面尺寸加工成四块大模板，大车库位置柱子高度同梁底模板高度。
绿城玫瑰园1
第三部分 营销手法分析
/ 轰动事件、一点带面
轰动事件
三期岛屿庄园别墅邀请到美国著名建筑设计师Richard进行专属定 制。这位曾设计过赫赫有名的美国加州比弗利山庄、霍姆比山庄 等豪宅项目的大师和他自己的团队向来以严谨著称。今年三月， 美国硅谷北部洛斯阿图山(Los Altos Hills)转手售出一栋价值1亿 美元的天价山顶豪宅，就出自他手。
四期 二期 三期 三 期 一期
第二部分 项目核心卖点
建筑格局——经典别墅 经典别墅 建筑格局
法式、英式、意大利式等经过时间考验的百年经典别墅模式，和20、30年代上海租 界留下的建筑群极其相似。庭院、泳池、临水私家花园等经典别墅元素的灵活运用； 大宅户户大面积水域环绕；户户均有私家花园，可以经营自己的土地。 本项目的规划中强调街区的感觉，强调街区、围墙、院落、边界等元素，这和上海 老租界的规划手段有惊人的相似之处。
以点带面
主推大宅地别墅48栋，每栋占地6-8亩，建筑面积1500～2000平方米； 像这样面积的大宅，在上海已经停批别墅用地的政策背景下，显示 出其难以超越的高品质和极富想象力的价值上升空间。
第三部分 营销手法分析
/ 尊贵定制、塑造概念
尊贵定制
上海绿城玫瑰园在三期别墅的开发上，借鉴其杭州桃花源定制的成功 经验，将其引入上海。部份高端别墅采用定制方法，在符合政府规划 和社区大规划的前提下，客户可对产品各细节提出个性化要求，绿城 在施工的时候就会对这些调整给予满足。虽然，这会大幅增加管理和 施工成本，但客户的满意度也会大幅提升。
旗忠、超低密度、欧式大宅
第二部分 项目核心卖点
文化背景——海派文化、海派建筑
上海城市独有的容纳百川的海派文化底蕴；三十年代上海海派建筑的辉煌成就。 上海绿城玫瑰园以20世纪末的西方高级住区为蓝本，以20世纪初的老洋房建筑为基础， 用大树、高墙构筑出了典型的海派花园洋房的空间氛围。并从海派建筑中吸收不惟中 西、只求先进、时尚趋新、尊重个体的文化精髓。
易居--上海市九龙仓闵行地块战略定位研究报
九龙仓闵行地块战略定位研究初稿2008年1月第一部分：核心导读土地属性总结区域交通属性区域产业属性区域人口属性区域规划发展 快速道路承载上海西南片区的交通大动脉的重任城际高速汇聚与此，闵行已经成为上海最大的西南门户，成为所有南方城市入沪的必经之地两条轨道交通线路加速了市区人口的导入，极大的促进了闵行的经济发展全长175公里的沪杭磁悬浮经过闵行，将闵行划入了半小时经济圈的核心区位上海南站将辐射整个西南片区，从而全面升级区域的商务、旅游、酒店、住宅产业区域内已经拥有比较成熟的产业园区区域内有诸多产业正处于起步阶段，将进一步带动区域经济发展和人口导入闵行首个现代服务业将规划将导入8.5万人口，占目前整个闵行区人口的十分之一2004年底，闵行区户籍人口75万人，流动人口约73万人，外来流动人口与本区户籍人口已形成了1：1的格局闵行区在11个市区中土地面积排名第三，而人口密度仅列11位，因此从地域的角度来讲，闵行尚有导入大量人口的基础人口素质正在不断得到提高，大专以上文化程度的人群占到了总人口的28％闵行新城城市化目标至2010年为95%，2020年为99%以上；至2020年规划城镇建设总用地为167平方公里，至2020年规划常住人口为105万6大组团依托自身的发展现状进行升级，最终将导入超过目前将近一半的人口数量闵行新城将是闵行下一个15年重点规划的区域，在此规划背景下，传统的“老闵行”将彻底激活，并呈现出以轨道交通带动，产业经济支持和居住社区联动的发展态势，成为上海全市大西南片区的发展中心对九龙仓的启示区域土地的现实性和未来性向我们昭示，从城市远期发展的态势来看，这块土地的开发潜力是无可估量的。
闵行作为一座具有较强独立性的城镇，无论在地理空间上，还是城市经济发展格局中，都扮演了一个重要的纽带作用，既是市郊向城镇转型的典范，也是整个泛上海城市发展空间上的核心因此对于本项目的把握，应当以一个城市运营商的角度从城市宏观发展的高度来衡量，市场空间论证1234住宅市场论证办公市场论证商业市场论证酒店市场论证住宅市场1宏观市场区域市场价格走势:内环内住宅均价稳步上升，07年四季度达到最高峰值,为22071元/平方米；需求市场：需求旺盛，基本处于供小于求的状态，07年第四季度受宏观政策影响供需明显减少,市场向理性回归；价格走势：近两年呈现持续上涨的趋势，至07年末达到10966元/平方米的高点，同比大幅上涨了22%；需求市场:需求旺盛,市场一度出现供不应求的状态.2007年第四季度受宏观政策影响供需明显减少,市场向理性回归；供应特征:以普通住宅供应为主;别墅及高端物业稀缺；分布特征: 分布较均匀，目前以莘庄板块最为集中（以个案计）；销售特征:低价及注重品牌、产品、配套、规模出众的项目去化快；价格特征:价差不大，舒适型或交通条件、生活配套具佳的项目成交价格高，集中在15000-16000元/平方米，受市场追捧度高；客户特征:普通住宅以西南客源为主，投资比例有所减少；未来供应内环内：2008-2009年,上海内环内住宅土地供应总量27.71万平方米,供应量少;市中心土地供应稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显；闵行区:2008-2010年闵行区住宅可售量将达到576万平方米，主要集中在浦江镇板块和莘庄板块；对九龙仓开发的启示…注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌想象;…普通住宅竞争激烈,应打造市场稀缺物业及控制开发比重；…高端物业稀缺、市场受宠度高，可考虑开发此类物业；…上海住宅市场理性回归，市中心土地稀缺，闵行区凭借区位、交通、配套等因素将呈现长期的发展潜力。
马桥旗忠围护施工方案1 (最终)
马桥旗忠基地31A-01A地块项目人防地下车库基坑围护施工方案上海兴博建筑安装工程有限公司编制人：董庆祥二○一一年十二月目录一、工程概况 (1)1.1基本概况 (1)1.2工程概况： (1)1.3周边环境： (1)二、工程地质概况 (1)2.1工程地质条件 (1)2.2水文地质条件 (2)2.3不良地质条件 (2)三、施工方案编制概述 (2)3.1编制依据 (2)3.2施工概述 (3)四、施工总体目标及整体部署 (4)4.1施工管理目标 (4)4.2施工现场平面布置 (4)4.3施工顺序 (5)4.4施工力量部署 (5)4.5机械设备选配 (6)4.6主要材料供给 (7)4.7施工准备 (7)五、主要项目的施工技术方案 (7)5.1深层搅拌桩施工 (7)5.2压密注浆施工 (10)5.3井点降水施工 (12)六、工程管理措施 (16)七、质量管理措施 (17)7.1质量目标 (17)7.2质量保证措施 (17)八、安全文明施工措施 (20)8.1安全生产措施 (20)8.2文明施工措施 (22)九、工期保证措施 (23)9.1缩短施工准备期，尽早形成正常施工能力 (23)9.2建立高效的施工组织机构和有效的管理制度 (24)9.3采用新工艺、新设备加快施工进度 (24)9.4提高机械设备完好率以保证施工进度 (25)9.5加强物资储备，保证物资供应 (25)十、应急预案及处置措施 (25)10.1应急预案工作流程图 (25)10.2应急预案内部救援队伍和物资 (26)10.3应急预案的启动 (27)10.4应急抢险、救援措施 (27)十一、季节性施工措施 (30)11.1雨季施工技术措施 (30)11.2施工技术措施 (30)十二、资料整理及成果提交 (31)一、工程概况1.1基本概况工程名称：上海市保障性安居工程马桥旗忠基地31A-01A地块项目人防地下车库基坑围护工程建设单位：上海宁贤置业有限公司工程位置：上海市闵行区规划林银路以北，规划富文路以东设计单位：上海江南建筑设计有限公司上海民防建筑研究设计院有限公司总包单位：江苏建业建设集团有限公司施工单位：上海兴博建筑安装工程有限公司1.2工程概况：本工程位于闵行区规划富岩路以西，规划银康路以南地块。
闵行区旗忠大型居住区——施组
施工组织方案闵行区旗忠大型居住社区河道整治工程福彩路西河路工程目录（一）、编制说明及编制依据（二）、本工程地址、范围、施工内容及特点（三）、投标本工程施工管理目标、体系与分工（四）、施工准备与总体施工程序安排（五）、分部分项工程主要专项施工方案与技术措施（六）、确保工程质量目标管理体系与保证措施（七）、确保安全生产、文明施工管理体系与减少扰民、降低环境污染保证措施（八）、与其他施工单位配合、已完工程成品和地线管线保护等保证措施（九）、计划开、竣工日期与赶工措施、施工进度表（十）、工程竣工验收、档案资料管理及维保承诺（一）、编制说明及编制依据1、编制说明：1.1 本施工组织设计是根据下述编制依据与本工程施工现场实际情况、工程内容、工程特点、施工季节及工程施工质量、工期、工艺要求综合考虑而编制。
1.2我司保证所有工程材料选用完全符合本工程规定的技术标准、规格和性能，采购前必选送小样及供货商资料经业主、监理认可，并在使用前请监理、业主复验。
施工组织设计，以确保施工方案的技术先进性、安排合理性、经济实用性、操作简易性，报建设单位、监理单位和设计单位的指导审查后严格实施。
2、编制依据。
2.1 有关文书资料a) 施工图纸的设计交底b) 施工图纸及技术规范、要求书面材料c) 业主提供的施工合同（包括附件、协议等）文本2.2 各种相关质量检验标准a)《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）b)《工程测量规范》（GB50026—2007）c)《建设工程项目管理规范》（GB/T50326—2006）d）《市政排水管渠工程质量检验评定标准》（CJJ3-90）e)《建筑工程文件归档整理规范》（GB/T50328—2001）nf)《建筑施工现场环境与卫生标准》（JGJ146-2004）g)《城市园林绿化工程施工及验收规范》（DB11/T212—2003）（二）、本工程地址、范围、施工内容及特点：1、本工程地址、范围：本工程为富才路西河河道工程绿化部分，富才路西河位于马桥大型居住社区内，靠近富才路。
绿城八大产品系研究
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想一绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园一绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度一绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群一绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神一绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活一绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌一一绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”一绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想一绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。
绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。
绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。
不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。
经过10 多年的学习和探索，城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。
而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。
“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在kingsize 的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。
上海联美闵行马桥项目简介
2011年
商办
1
54666
262
3927
招标方式
2012年
商办
0.5
38188
265
7974
招标方式
2013年
商业
1
2023
268
4019
底价成交
2013年
商业
1
816
267
4010
底价成交
目前马桥板块市场仍处于起步阶段，从土地成交的情况来看，均以招标方式或底价成交。 16
框架
1
区域价值挖掘 房地产市场机会
业群，而航天城正是产业群形成的重要一步。航 天城的建设不仅提高了莘庄工业区的知名度，也 带动了与航天项目相关的企业不断落户航天城； 闵行经济技术开发区是国务院批准的全国首批
闵行经济技术开发区
14个国家级开发区之一，经过20多年的发展，已 经形成了以机电产业为主导、医药产业和食品轻 工业为辅的三大产业板块。截止2011年底，园区 已引进170多个项目，入驻企业他有美国强生、百 事可乐、可口可乐、施耐德等知名跨国公司；
4
闵行经济发展情况
亿元
1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
2008-2012年闵行区地区生产总值
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
亿元
2008-2012年闵行区房地产投资额
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
月份 2012年06月 2012年07月 2012年08月 2012年09月 2012年10月 2012年11月
上海旗忠国际体育中心概念规划
Landuse Analysis 1.03 用地分析 Infrastructure Analysis 1.04 基础分析 Programming Requirements 1.05 规划要求 Opportunities & Constraints 1.06 机遇与限制
闵行区
MINHANG DISTRICT
浦东国际机场
PUDONG INTERNATIONAL AIRPORT
MINHANG DISTRICT 闵行区
Located approximately 40 minutes southwest of Shanghai City by car, Minhang is easily accessible to the residents of Downtown Shanghai and its surrounding satellite cities as it is the most centrally located Sat-
national Sports City.
建筑或许可以反复变迁，但是许多城市成 功发展的关键，往往在于这个城市在规划 阶段所采纳的粗线条的开放空间框架。一 个城市传承下来的绿地系统及开放空间往 往可以给予其相应定位。我们寻找着一种 前无古人的发展建设理念，以求赋予地块 独树一帜的特质。在这方面，纽约中央公 园和北京天安门广场正是绝好的例证。
项目负责人： 张 恒
王昕
城市设计师: 吕 羽
凯瑞万
温祖健
景观设计师： 刘旭腾
余嘉华
项目成员： 冷 俊
墨西瓜
黄燕
孙霞
闵行马桥地块定位报告
149
370-480万
13套
240-304㎡
573
850-1300万
18套
201-249㎡
46
780-980万
2套
99㎡
426
385-455万
24套
130㎡
423
495-590万
24套
150㎡
138
600-690万
4套
量价表现(biǎoxiàn)-闵行南部下游板块
单价2.6万元/㎡左右，主力需求(xūqiú)总价400万以内，单盘流量可达60-75套
精品文档
60以下 60-100 101-150
成交面积 1626 511 238
由于单价较高，
户型(hù xínɡ)
基本以60平米以
下为主，控制总价， 目前已售罄。
商业市场(shìchǎng)小 结
销售市场：消费供应量较小，去化速度较慢， 小面积低总价产品接受度较高；
经营状况：已开业体量较小，档次偏低，生活配 套缺失严重，由于人口导入较慢，品牌商家普 遍持观望态度。
闵行马桥市场定位(dìngwèi)报告
精品文档
住宅市场(shìchǎng)概况
精品文档
区域(qūyù)竞争-闵行南
部
区域主力供应(gōngyìng)公寓，旗忠板块目前产品线都是独栋，是纯粹的别墅区
物业 类型
公寓
板块
主力均价
梅陇春申、 颛桥
4.1-4.5万
江川路、吴泾、 马桥
2.7-4万
新盘数量 11个
78/0.65
18%
经济下滑，通胀回落 货币平稳（13年M2
个税新规推动二手房交易火爆，带动新房改
别墅脚手架施工方案
上海市闵行区马桥镇81号地块脚手架施工方案编制人：审核人：审批人：编制单位：江苏竑成集团建设有限公司日期：2015年月日目录一、工程概况 (3)二、建筑概况 (3)三、编编制依据 (3)四、外脚手架的搭设 (4)1．钢管要求 (3)2.搭设方式 (5)3.搭设注意事项 (5)五、外脚手架的构造及要求 (8)1．立柱构造要求 (8)2．水平杆构造要求 (8)3．连墙杆构造要求 (9)4．支撑构造要求 (10)六、外脚手架的拆除 (11)七、安全管理要求 (11)（一）、人员要求 (12)（二）、搭设阶段 (12)（三）、使用阶段 (13)八、安全技术措施 (14)（一）、验收标准与使用规定 (14)（二）、避雷措施 (16)（三）、安全防护 (16)九、检查与验收 (14)十、受力分析和内力验算 (18)一、工程概况本工程为上海市闵行区马桥镇81号地块工程施工项目，建设地点位于上海闵区,基地东临昆阳北路,南侧紧临别墅社区,西侧与北侧紧临高尔夫俱乐部。
本工程16#及地下车库为框架结构，桩筏基础,主楼为剪力墙结构,桩承台基础,结构安全等级为二级，设计等级为乙级，建筑抗震设防烈7度。
屋面防水等级为I级，建筑物耐火等级为二级，设计合理使用年限为50年。
二、建筑概况本工程为上海市闵行区马桥镇81号地块工程，一层地下为车库，设备用房，16#为社区配套用房，主楼为多层住宅，建筑层高最高为13.65m，总建筑面积为62836.3m2,其中地上建筑面积为42200.7m2 ,地下建筑面积为20635.6 m2。
墙体材料采用±0.000以下采用砼空心砌块，砌筑砂浆采用Mb10.0水,并采用Cb20砼灌芯；±0.000以上内墙采用蒸压加气砼砌块，采用M7.5砖用干粉砂浆；外墙采用粉煤灰加气砼砌块，RM5混合砂浆砌筑。
本工程层高：±0.000相当于绝对标高5.8m。
地下室底板面高为-5.35m,顶板高为-1.5m,层高为3.85米；±0.000以上层高为一层3.3米；二层3.1米。
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旗忠项目运营模式
城市感
文化属性
配套运营——中心绿地、幽径、老树、原生态… 产品运营——高端性低密度产品体现生态价值
旗忠项目运营模式—高端性 2020/4/19 15
生态
产品运营——借鉴新浦江城的成功经验，开盘首 推800万/套的类独栋别墅，树立项目的高端性
旗忠项目运营模式
高端性 城市感 文化属性
开发模式： 1（政府主导）+N（多家开发商共同开发）
万科的角色转变 2020/4/19 10
要把旗忠项目打造成国际性社区，万科必须 实现自身角色的转变
开发商
城市运营商
可借鉴的成功案例 2020/4/19 11
四季会、世界奢侈品协 会中国俱乐部、北京外 商俱乐部等高端设施
星河湾 配套运观
• 由于类独栋客户对周边生活配 套要求相对不高，先期主要设 置能够体现高端性的文化设施， 如美术馆、艺术馆等。
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
园区、金桥出口加工区欧美人士
及高标准的教育配套
联洋
大型的集中型商业配套，以及
高端外来及本土人群，本土化特 征明显
世纪公园及周边城市级的休闲
配套资源
生态、国际化
国际化社区的核心要素 2020/4/19 3
国际化社区的三个核心要素
高端性 城市感 文化属性
土地属性分析 2020/4/19 4
本项目位于闵 行五区一城之“旗 忠国际体育城”， 区域规划为以体育 为特色，森林绿化 为背景，现代服务 业聚集区和生态居 住区。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
旗忠项目运营模式—产品设置 2020/4/19 20
类独栋
主力总价
800万
类别墅
生态
城市让生活更美好
旗
高端性
忠
项
目
运
营
通过世博会万科企业馆全面推介万科旗忠“上海系国
模 式
城市感
际社区”概念，并着重在生态、高端性、城市感和文
化属性等方面进行综合展示。
文化属性
万科旗忠：世界最佳可持续性发展生态社区
旗忠项目运营模式—配套设置顺序 2020/4/19 19
类独栋产品最先入市 类别墅、公寓首次入市… 类别墅、公寓首次入住…
万科旗忠的核心定位 2020/4/19 8
万科旗忠将打造成为一个
生态型——上海系国际化社区
具备特征：生态性 高端性 城市感 文化属性
三大国际化社区的开发模式 2020/4/19 9 特质
开发模式
古北
在古北新区的开发过程中，上海市政府批准古北集团统一负责古北新区136.6公顷土地的开发建 设。其中一期土地大多由古北集团的股东方中华企业、新长宁集团等公司开发，二期则由9家开 发商共同开发建设。
绿城玫瑰园主力总价：2000-6000万/套 中房森林别墅主力总价：900-1200万/套
800万/套的类独栋别墅可与区域内高端别 墅形成错位竞争
配套运营——运用高端的配套提升项目的高端性
旗忠项目运营模式—城市感 2020/4/19 16
生态
生活配套+多产品混搭
旗忠项目运营模式
高端性 城市感 文化属性
提升项目高端性 提升项目城市感
商场、官场、洋场等不 同类型、高密集的圈层
营销
提升项目文化属性
主要可借鉴之处：景观园林+圈层营销
可借鉴的成功案例 2020/4/19 12
产品创新，以类独栋产 品（院墅、院邸）作为
项目标杆
新浦江城 产品运营模式
总体Block规划，多产 品混搭，集中式广场商
业街区
提升项目高端性 提升项目城市感
碧云
在碧云国际社区的开发过程中。由金桥集团统一进行土地开发、基础建设和功能配套，规划开 发了以碧云别墅为核心的“碧云国际社区”，并建设了一批高水准的教育、医疗、购物、餐饮、 体育、休闲、娱乐等配套设施。
联洋
在联洋国际社区的开发过程中，由政府投资的上海联洋集团有限公司进行土地一级开发、规划， 并引进、联合了十几家开发商进行开发。
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析 2020/4/19 5
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源 2020/4/19 6
2020/4/19 1
旗忠项目定位研究
(2008.12.17版）
三大国际化社区的主要特征 2020/4/19
2
特质
高端人群
城市氛围
文化标签
古北
虹桥开发区、漕河泾开发区内日 城市氛围浓郁，街区和商业设
韩、港台等东亚人士
施分布人性化，步行可达
亚洲、街区、传统的高端区域
碧云
陆家嘴金融贸易区、张江高科技 规划有完善的运动休闲设施以 欧美、自然、生态、低密度别墅
意大利团队整体设计， 中意文化广场、何香凝
美术馆
提升项目文化属性
主要可借鉴之处：项目定位+产品创新+多产品混搭 缺憾：商业未纳入核心营销战略，能带来大量人流的公寓产品启动晚，商业氛围无法聚集
万科旗忠项目运营模式 2020/4/19 13
万科旗忠项目：
+ 配套
产品
组合运营模式
旗忠项目运营模式—生态 2020/4/19 14 生态
区域整体环境规 划较好，拥有高 端知名度及优越
的生态资源
高尔夫球场
中房森林别墅
国际网球中心
马桥旗忠森林体育 城
绿城玫瑰园
上海闵联生态公园
吴泾公园 闵行公园
迎合世博会主题——城市，让生活更美好，生态发展主题 2020/4/19
符7 合未来趋势和要求
城市让生活更美好
2010年世博会主题“城市，让生活更美好”，将着重强调城市的生 态性，可居住性；生态主题可以让生活更美好，迎合未来整体大事 件趋势。
配套运营——丰富的生活配套提升项目城市感 产品运营——多产品混搭，营造出社区感从而体现城市感
旗忠项目运营模式—文化属性 2020/4/19 17
生态
强烈风格属性的街区商业+独特产品风格
旗忠项目运营模式
高端性 城市感 文化属性
地标性的广场、开放式街区、可小憩的露天吧… 社区规划，独特的立面风格…
旗忠项目运营模式—世博会万科企业馆 2020/4/19 18