房产税的征收与税基评估

房产税的征收与税基评估

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房产税的征收与税基评估

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彭昭锋张晨光孙之涵

房

产税，即以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或出

足和地方政府对土地出让金的高度依赖问题。自1994年分税制改革以来，我国地方税出现了税种零散、征收困难、财税收入不足等问题，这极大地限制了地方公共建设的发展和社会保障水平的改善。因此，为增加财税收入，随着房地产行业的快速发展和房价的攀升，地方政府对土地出让金的依赖愈加严重，具有中国特色的“土地财政”问题由此出现。然而，财政收入大幅依靠土地出让金的征税模式存在财税来源单一化的风险，居高不下的土地出让金也为畸形的高房价提供了支撑，这种财政收入过度依靠土地出让金的模式既不可持续发展，又引起了社会舆论的一致诟病。为缓解财政收入对土地出让金的依赖症，就需要开辟新的财税来源，而征收房产税很显然有助于解决这一问题。

最后，开征房产税有利于抑制房价。征收房产税可以抑制不断高涨的房价。财产税可以被大致看作是纳税人为某种受益的付费，房产所有者从公共投资中所获得的好处与他们的财产价值是成正比的，而且拥有大量或高价值房产的人会承担更重的税收负担，因此它是一个能够实现纵向公平的税种。

民住宅，房产税税基是房产估值的一定比例（由10%～20%不等）。房产税减免政策主要通过减免房产税和低估房产现值的手段来减免自有住房的纳税额，以此来减轻自有住房者财务负担。

日本房产税的突出特点在于以固定资产税作为统一的综合性税种来取代原来分开征收的房屋税、车船税、地租税等各项税种。另外，日本房产税税基的基础是以房屋的现时重置成本来确定，每三个基准年度进行重新评估，这样就使房屋重置价值与市场价值趋于一致，使征税税基更加客观准确。

法国政府规定，由未建成区的地产税、建成区的土地税和住宅税来共同构成土地税收系统。因此，法国的房产税不再单一征收，而是纳入了土地税系统，土地税管理部门根据不动产的价值，每年对不动产的所有者和使用者征税。

加拿大的房产税征收经验丰富，已经形成了一套对所有类型的房产及房产相关的配套设备、设施等进行征税的全面稳定的征税体系。其征收比例在参考业主实际情况的基础上，以房屋和土地评估总价的0.5%～15%征收房产税。

（二）国内现状

国内的房产税尚未全面铺开，目前仅在重庆和上海两地进行房产税改革试点，当前房产税征收的主

租收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产保有税。在当前房价高涨、贫富悬殊、地方财政紧张的社会背景下，开征房产税能起到缩小贫富差距、充实地方财政和抑制房价上涨的作用。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确提出，要“继续推进费改税，全面改革资源税，开征环境保护税，研究推进房地产税改革”。

但是，虽然我国在重庆、上海两地试点房产税改革，但房产税在试行中依然存在很大争议，在房产税税基评估的主要内容（如税基确定、评估主体、价值类型、评估方法、评估原则等）方面仍需结合实际进行深入研究。

开征房产税实现纵向公平

开征房产税并对房产税税基进行评估具有显著的有利效果。

首先，开征房产税有利于缩小贫富差距。通过开征房产税，逐步完善财产税制，可以更好地发挥税收调节国民收入分配的作用，缩小日益扩大的贫富差距。

其次，开征房产税有利于充实地方财源。征收房产税可以为地方政府提供稳定的财源，弥补由于施行分税制所造成的地方财政收入不

国内外发展现状

（一）国外现状

美国房产税征税对象主要是居

CHINADEVELOPMENTOBSERVATION53

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要依据为《中华人民共和国房产税暂行条例》。然而，无论是渝沪两地的试点新政还是已有的暂行条例，都存在着亟需改善的显著缺陷。

暂行条例中规定我国房产税税基以房屋账面原值扣除一定比例折旧后的价值为计税依据，在考虑到当前房价已迅速上涨的时代背景下，仍以账面原值计税，既与房屋的现时市场价值脱节，也并不能起到明显的财政增收效果。另外，我国已经把房屋出租收益作为营业税税基，此时把房屋出租收益仍作为房产税计税依据，则存在重复课税的问题。第三，我国当前的暂行条例把个人非营业房产都列为了免税对象，非营业房屋持有成本过低，这样在既无法遏制恶性炒房问题，又不利于财政增收。

同时，为了弥补《中华人民共和国房产税暂行条例》在计税依据中存在的缺陷，重庆和上海两地也出台了各自的试点办法来解决按账面价值作为计税依据的问题，但是在新的计税依据设计和实施中，重庆以房屋市场交易价值为计税基础，上海以房屋市场交易价值的70%为计税基础，的确把房屋增值收益考虑到了税基中，然而采用房屋市场交易价值作为计税基础显然是矫枉过正了。极端的例子可以参考2013年年初的美国底特律房地产市场，虽然按照市场交易价值，房屋只值几百甚至几十美元，但美国的房产税计税税基是按房产的现时

重置成本来计算的，几十美元的房子的现时重置成本可能达到几十万美元，假如按15%提取税基并按2%作为税率，那么每年的房产税就需缴纳几千美元，这样才能起到既保障地方财政收入稳定增值，又打击房地产投机行为的良好效果。

因此，从长期来看，无论是房屋账面价值还是房屋市场交易价值，都不应作为单一的计税依据，以评估师对房产按照契合的价值类型采用恰当的评估方法进行科学评估后获得的税基评估价值，才是房产税计税的最佳依据。

估师协会的监督下，由下属的各资产评估中介机构来具体实施也便恰如其分。当前有的观点认为税务部门应该成为房产税税基评估的主体，如果这样的话，纳税人会觉得税务部门既是运动员又是裁判员，会造成纳税人的不满和质疑。另外，由纳税部门对税基进行评估，会落入外行管理内行的窠臼，相当于在评估中介之外又搭起了一套新班子，会增加税务部门的编制负担并降低评估效率。

因此，就我国来说，由在财政部和资产评估师协会监管下的资产评估中介机构来具体操作房产税税基评估事宜，评估结果将更公允，通过有序竞争来降低评估费用的同时也会带来评估效率的提高。

（3）价值类型

价值类型包括市场价值、在用价值、投资价值、持续经营价值和清算价值等。

税基评估中市场价值类型即是在某一特定评估时点，买卖双方在公平、自愿的基础上，参考最近交易的类似税基评估的价值来衡量自身所拥有的应税不动产价值的方法。从国外的经验来看，市场价值类型是在税基评估中最普适的方法，有包括美、加、英、德、日等国在内的一百多个国家和地区都在以征税为目的的估价中采用了市场价值。

房产是持有人的一项财产，财产的评估只有按照市场价值来评估才会显得公允可接受。因此对房产税税基的评估，只有采用市场价值类型，才能客观反映房产的现有价值和纳税人的承受能力，使房产多的人多纳税，房产少的人少纳税，从而维护税负收缴的公平合理，实现调节收入分配、减缓贫富差距的

房产税税基评估要素分析

（1）税基确定

即根据纳税人房产价值的多寡、面积的大小、使用目的来确定征税对象和范围。一般来看，纳税人的房产价值越高、面积越大，用于营业使用，应多纳税，而房产价值越低、面积越小，用于自住，则应少纳税。但是，评估时仍需具体问题具体分析，区别对待。如以房屋面积来定征税税率时，还应考虑人均居住面积，如上海最新的房产税试点暂行办法规定，本市居民人均60平方米以下的部分不收税；对经济困难人群应予以免税或税收返还等。