构建我国房地产税基评估体系的若干思考
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价值 的评估有着其 他部 门无法 比拟 的经验 ：三是 评估 环节和征税环节相 互独立 这样 既可 以避免将大 量税 基评估人员 纳入公务员 编制 、 减轻政府负担 ． 又能使两
评估 制度 ． 法律制度要先行
２ 构建 我 国房 地产 税 基 的评估 主体
房地产 税基评 估行为 主体是指 受政府 委托 工作 的评
个部 门相互 监督制约保持独 立 ．有助于提 高行政 的透
明度 以及保证评估 结果 的公正性 ．这也符合 即将 全面 开征 的物业税 制度的要求 四是 将房地产税 基评估工 作委托社会 中介评估机构来进 行 ．以起到相互 监督共 同维护税制公平 的作 用。
估 机构 我 国房地产 税基评估 的评估 责任包 括选择房
（） ３设计 低成本 区分住 宅 自住交 易与住 宅投 机性
从征 评分离 的基本 原则来看 ，我 国构 建 房地 产税
基评估体 系过 程 中，税基评估 应 由一个隶 属于 国土房
交易的甄别机制 税率 的确 定应考 虑纳税 人的税负能
数据 库 系统 等 方面 。
关 键词 ： 地 产税 ； 制 ； 基 ； 税评 估 房 税 税 课
Ｃｏ ｔ ｕｃ ｓＲｅ ｌＥｓａ ｅ Ｔａ ｓ ｎｓｒ ｔ ａ ｔ ｔ ｘ Ｂａ ｅＡｐｐ ａ ｓ ｌＳｙ ｔ ｍ ｌ ｔ ｄ Ｐｏ ｅ ｎ Ｃｈｉ ａ ｒ ｉ ａ ｓｅ ＳＲｅ ａ ｅ ｎｄ ｒｉ ｎ
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第 ｌ ０卷 第 ２ 期
２１ ０ １年４月
广 东 土 地 科 学
ＧＵＡＮＧＤｏＮＧ ＬＡＮＤ ＣＩ Ｓ ＥＮＣＥ
Ｖｏ ．１ １ ０ Ｎｏ． ２ Ａｐｒ，２ １ ． ０１
构建我国房地产税基评估体系 的若干思考
史 新
（ 州市国土资源和房屋 管理局 ， 东 广 州 ５ ０ ２ ） 广 广 １６ ３
２１ 政 府 机 构 ．
３ 构 建我 国房 地 产税 基评 估 的基 本 思路
税 基评 估基本思路是 ： 归并 房产 、 地价税 和房地产
开发领域一 部分行政事业 性收费 ． 简并税 费 ． 以房地产 市场 评估价值 为课税 税基， 年征 收 ． 按 提高房地 产保有
环节 的税 负 （） １征税 范围和对象 。物业税属房地产 保有税类 ，
行 的房 地产税收制度 的税负 主要 集 中在 房地产 的取 得
环节 和转让环节。 在保有环节税 负少 根据 国际经验和
我 国的实际 ． 应对房地 产税收进行 改革和完 善， 通过 改 革将 房地产税 逐步 培育为 地方 主体税种．提 高房地 产
保 有 阶段 税 收 的 比重 （ 即征 收 房 地产 财 产税 或 物业
院发布于 １ ８ ９ ８年 ９月 ２ ７日． 也有 ２ 年 的时 间了 随 ２
税 ）使其成为 房地产税收 中的骨干税 种 ［ 房地产税基 。 。 评估体 系是房地税 收制度 的重要组成部 分 ， 对健全 、 完
善房地 产转让交易环节 和保有 环节课税 的相关配套 制
度与保 障系统 ． 完善房地 产价格评估 制度， 建立 以房地 产评估 制度为核心 的征 管运作体 系起着举 足轻重 的作
如果房 地产税 基评估机 构是政 府机构 ，那 么它可 以是设 在税务部 门内的专 门评估 机构 ．也可 以是设在 房地产交易部 门的评 估机构 它能有效掌握 房地产市 场信息数据 ， 在一定程度上保 证公平 ， 降低征管难度 。
２２ 中介 机 构 －
其课征对象 为土地 、 房屋和房地合一 的不动产 。 课征范
Ａｂ ｔ ａ ｔ Ｔ ｅｆ ｃ ｓ ｆ ｈ ｕ ｒ ｎ ｒ ｂ ｅ ｈ ｏ ｉｔ ｅｒ ｆｒ ｆ ｅ ｌ ｓａ ｅｔｘ ｒｖ ｎ ｅ ｓ ｓｅ Ｔ ｅｐ ｏ ｎ ｎ ｒ ｂ ｅ ｏ ｒ ｖ ｓｒ ｃ ： ｈ ｕ ｅｃ ｒｅ ｔ ｏ ｌ ｍｓｉ ｔ ｅｓ ｃｅｙ ｉ ｔ ｅｏ ｍｓ ａ ｔｔ ｅ ｅ ｕ ｙ ｔ ｍ． ｏ ｏｔ ｐ ｎ ｓｈ ｏｒ ｅ ａ ｈ ｒ ｍｉ ｅ ｔ ｏ ｌ ｍ ｆ ｍｐ ｏ — ｐ ｉ ｉ ｇｔ ｅ ｒ ａ ｓａ ｅ ｔｘ ｒ ｖ ｎ ｅ ｓ ｓｅ ｉ ｈ ｗ ｏ ｃ ｎ ｔｕ ｔａ ｒ ａ ｓａ ｅ ｔｘ ｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｙ ｔ ｍ． ｒ ａ ｓ ｔ ａ ａ ｅ ａ ｐ ａ ｓ ｌｓ ｓ ｍ ｎ ｅ ｌ ｔｔ ａ ｅ ｅ ｕ ｙ ｔｍ ｓ ｏ ｔ ｏ ｓｒ ｃ ｅ ｌｅ ｔｔ ａ ａ ｅ ａ ｐ ａ ｓ ｌｓ ｓｅ Ａ ｅ ｌｅ ｔ ｅ ｔｘ ｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｙ ｔ ｈ ｅ ａ ｅ ｗ ｉｈ ｃ ｎ ｏ ｍｓｔ ｅｓｔａ ｉｎ ｉ ｕ ｏ ｎ ｒ ｕ ｐ ｓ ｄ ｔ ｅｂ ｉ ｅ ｐ ｔ ｅｒ ａ ｓａｅｔ ｘｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｏ ｋ ｓ ｏ ｈ ｙｉ ｕ ｏ ｎ ｒ ． ｈ ｃ ｏ ｆ ｒ ｔ ｉ ｔ ｏ ｒ ｕ ｔ ｉ ｓ ｐ ｏ ｅ ｂ ｕｌ ｔ ｋ ｅ ｅ ｌ ｔ ｔ ａ ｅａ ｐ ａ ｓ ｌ ｒ ｍｏ ｔ ｌ ｏ ｒ ｕ ｔ ｏｈ ｕ ｏ ｎ ｃ ｙｓ ｏ ｔｏ ｈ ｅ ａ ｗ ｎ ｃ ｙ
的。
式予 以确定 法律 制度在整个房 地产税基评估 体系 中
起着基础和保证作用 ．例如通 过立法规定什 么时候进
行评估 、 怎样评估 、 评估 的标准 是什么 ， 规定税 基 、 税率 以及 由谁来 承担评 估工作 ．由谁 负 责监督 检察等 ： 同
原 因有 四 ： 一是评估力量 强大。房地产 交易部 门储
备 了大量熟悉 房地 产评估工作 的人才 ．为税基 评估 的
时 ． 过法律来规 范房地产税基 评估制度 ． 以从 程序 通 可
上保证 房地产税基评估制度 的公正性 因此 ， 建立税基
顺利开展提供 了先 决条件。 二是评 估经验丰富 。 房地产 交易部 门长期从 事房地产管 理 。 信息量丰 富 ． 地产 对房
摘要： 当前房 地 产税 收 制度 改 革是 社 会 关注 的 焦点 问题 ， 要完 善房 地 产税 收 制度 ， 个 突 出的 问题 就是 如 何 构建 房 地 一 产 税 基评 估体 系 。我 国要 顺利 开展 房 地产 税基 评估 工 作 ， 要 建立 一套 科学 的适 合 我国 国情 的 房地 产税 基评 估 体 系 。 就 我 国房地 产 税 基评 估体 系的 主要 内容包 括相 关法 律 制度 、 评估 主 体 、 基本 思 路 、 术 标准 和 评估 方法 及模 型 的构 建 与 技
近期． 国家 的房地产 调控 政策 先后 采取 信 贷 、 政 行
等手段 进行 干预．在一 定程度 上遏制 了房价 过快上 涨 的势头 ． 房地产税收制度改革 问题被再次提 出 。 我国现
估体 系 ．将 房地产税 的课 征范 围从房 地产转让环节覆 盖到房地产保 有环节。 为优 化现行税 收政策 ． 将 优化 资 源配 置 ， 节贫 富差距 。 调 促进 房地产 业 的繁荣 、 定 和 稳 可持续发展起 到重要意义 按现行税法规定 ．房产 税 的课征 方法是从价计征
和从租计征 ． 以从价计 征和租金作 为计税依据 ． 但 具体
操作难度大 房地产税收在我 国是一个老税种 ． 现行 的
《 中华 人 民共和 国房产税暂行条例》 是 １ ８ 年 发布的， ９６ 在各单项税 收法规 中除涉外 企业法规外属 于最早 的法 规，中华人 民共 和国城镇 土地使用税暂行条例 》 《 由国务
ｃ ｎ ｅ ｔ ｆ ｈ ｓ ｔ ｘ ｂ ｓ ｐ ｒ ｉａ ｙ ｔｍ ｈ ｎ ． ｏ ｔ ｎｓｏ ｅｅ ｔ ｅｔ ａ ｅａ ｐ ａｓ ｌ ｓ ｔ ａ ａ ｓ ｅ ｉ Ｃ ｉａ ｎ Ｋｅ ｒ ｓ Ｒｅ ｌ ｓ ｔ ｘ ｔ ｘｓ ｓｅ ｔｘｂ ｓ ； ｈ ｓ ｅ ｓ ｎ ｐ ｒ ｉｅ ｙ ｗｏ ｄ ： ａ ｔ ｅｔ ； ａ ｔｍ； ａ ａ ｅ ｔ ｅａ ｓ ｓ ｍｅ ｔ ｐ ａ ｓ ｓ ｅａ ａ ｙ ａ
启动立 法程序 ．法律 制度是 房地产税 基评估 各项 制度建立 和运行 的保障 。房地 产税基评估 制度 中涉及
广 东 土 地 科 学
筇 １ ０卷
到的各 种权利义务关 系和制度安排需 要通过法律 的形
管机关事业单位编 制为主 、中介评 估机构 为辅 的专 门 评估机构来进行 ． 费用 由政府承担 款 的征收部 评估 税 门与税基价值 的评估部 门应该 是彼此分离 、相互独立
用。
着时 间的推移 、 经济 的发展和情 况的改变． 有些规定 已
不适用或不符合历史发展的要求 因此 ． 国要建立完 我
善 的房地 产税 基评估体 系 ．就要着手相关 法律制度 的
建设 。
１ 建 立房 地 产税 基 评估 的相 关法 律 制度
税 基 即课 税基础 通过 引入合 理 的房地产 税基评
税依据 ． 以评估价值 的 ７ ％为课 税税基为宜 ． 人为 ０ 产权 维持 房屋 的正常使用 而支出 的维修 、 等费用 （ 保养 扣减 幅度 为评估 价值的 ３ ％） 作为计税 的税基 ０ 不 房地产课
税值 每半 年或一年调整一次 。在全 国统一 税制的前提
估机构个体规模 较小 ． 以掌 握全部房地产 数据 ， 难 特别 是关 于房地 产 的产权 、 产 、 权人 等保密 信息 ， 以 财 产 难
围包括城 乡所有 的房地产 、 城市土地和集体建设用地 ；
（ ） 据分析 测算 和选 择确定方 案 。从便 于征 管， ２数
降低征税成 本角度考虑 ，应 当以房地产评估价值 为计
政府若 委托商业 性 中介 评估机 构对房地 产税 基进 行评估 ． 引入 评估机构之 间的有效竞 争 ． 效地配置 会 有 社会资源 但物业税税基评估 涉及面广 ． 单个商业性评
承担整个城市所有 的评估任务 。若 由多个机 构 同时承 担 ．其使用方 法及 标准上 的差 异可能会导致 评估结果 的不一致 ． 以确保公 平 。 难
下物业税税 率宜采取地 区差 别 比例税率 ．赋予地方政 府一定 的税 权 ．使 地方政府 可以因地制宜 地利用物业 税手段来调 控房地产市场 和依据地方财政 开支需要有 弹性 的调整税率 ． 增加财政收． ｓ Ａｔ： ］
ＳＨＩＸｉ ｎ
（ｕｎ ｚｏ ｎｃ ａＬ ｎ ｅｏ ｒｅ ｄＨ ｕｉｇ ｄ ｎｓ ａ ｖ ｕｅｕＧ ａ ｇｈ ｕ １ ６ ３Ｃ ｉａ Ｇ ａ ｇｈ ｕ Ｍｕ ｉｉ ｌ ａｄＲ ｓｕｃｓ ｎ ｏ ｓ ｍｉｉｒｔ ｅ ｒａ， ｕ ｎｚｏ ０ ２ ， ｈｎ） ｐ ａ ｎＡ ｔ ｉ Ｂ ５
地产税基评估机构 设置房 地产税 基评估机 构是房 地产税基 评估 工作 中的一 项重要环节 由于我 国没有 开展大规模 房地产
税 基评估 的经验 ．更 没有设定专 门的评估机 构负责该 业 务 我 国在构建符 合我 国国情 的房地产税 基评 估机
构 的时候 ， 要借鉴境外有益经验 。 境外通 常的做法有二 种： 评估 中介机 构 、 府部 门内设 专 门机构这 二种机构 政 负责房地产税基评估 工作 。
评估 制度 ． 法律制度要先行
２ 构建 我 国房 地产 税 基 的评估 主体
房地产 税基评 估行为 主体是指 受政府 委托 工作 的评
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估 机构 我 国房地产 税基评估 的评估 责任包 括选择房
（） ３设计 低成本 区分住 宅 自住交 易与住 宅投 机性
从征 评分离 的基本 原则来看 ，我 国构 建 房地 产税
基评估体 系过 程 中，税基评估 应 由一个隶 属于 国土房
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开发领域一 部分行政事业 性收费 ． 简并税 费 ． 以房地产 市场 评估价值 为课税 税基， 年征 收 ． 按 提高房地 产保有
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环节 和转让环节。 在保有环节税 负少 根据 国际经验和
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善房地 产转让交易环节 和保有 环节课税 的相关配套 制
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２２ 中介 机 构 －
其课征对象 为土地 、 房屋和房地合一 的不动产 。 课征范
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《 中华 人 民共和 国房产税暂行条例》 是 １ ８ 年 发布的， ９６ 在各单项税 收法规 中除涉外 企业法规外属 于最早 的法 规，中华人 民共 和国城镇 土地使用税暂行条例 》 《 由国务
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１ 建 立房 地 产税 基 评估 的相 关法 律 制度
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