税基评估综述

我国物业税税基评估体系构建研究综述摘要：开征物业税是改革我国现行税制，改善地方财政收入结构，调整我国房地产市场，抑制房价上涨过快的一个重要工具。但是基于现状，我国物业税的实施还面临许多困难，税基评估就是其中最为困难的问题之一。我国拟推行的物业税是在不动产保有阶段征收的一种税种，不动产价值的资产评估结果是税基数额确定的主要依据。物业税的课征需要有关部门定期对不动产的价值进行评估，以确定物业税税基并对不动产征税。如何对保有阶段的不动产税基进行科学、合理的评估，是研究物业税的核心问题之一。因此对物业税税基评估体系展开研究，不仅有利于拓展和完善我国资产评估理论，而且为我国开征物业税进行物业税税基评估提供理论和方法支持。

关键词：物业税；税基评估；批量评估

资产评估行业化是从不动产评估开始的。两千多年前，我国的汉朝和欧洲的罗马时期就已经将不动产和其他一些财产作为纳税依据，这就是物业税税基评估的雏形。此后，随着各国经济文化的发展，物业税税基评估逐步发展成为世界各国资产评估业务中的重要组成部分。

1.关于国外物业税税基评估体系构建的研究

物业税评估在美国等发达国家或地区有比较悠久的发展历史。在过去的几百年间，国外的财产税制度经历了不断完善的过程，由此推动了物业税税基评估的发展。伴随着各国经济的发展、在长期的物业税税基评估实践和理论研究中，各国逐步形成了较成熟的评估理论体系、较先进的评估技术和较完善的评估体系。国外有关物业税税基评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的实践状况如下：

(l)关于税基评估的主体选择

物业税税基评估的主体是评估活动的主要实施者。目前己经开展物业税税基评估业务的世界各国在税基评估主体方面的规定各不相同，主要分为两大类，一类是国家设立专门机构从事物业税税基评估，税基评估是政府行为，如澳大利亚、英国等；另一类是出于节约政府行政成本的考虑，国家委托现有的社会评估机构进行税基评估，中介机构作为评估主体独立展开活动，如美国、加拿大等。

(2)关于税基评估的客体选择

物业税税基评估的客体是指税基评估的对象，即与物业税征纳有关的标的物。比较各国的税制可见，计算物业税有基于房地产的面积、市场价值和租金价值等三种不同的方法。在俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，根据核定的土地或建筑物的面积进行征税；在美国、加拿大、菲律宾等国按照估算的房地产市场价值进

行征税；在泰国、印尼、澳大利亚、印度、香港等地，主要按照净租金来估计房价，在此基础上征收物业税。

(3)关于税基评估的价值类型选择

物业税税基评估中的价值类型主要分为市场价值和市场价值以外的价值两种。税基评估以税收征纳为目的，从税收征纳应当体现公平公正的角度，税基评估中的价值类型选择应该是相对于市场整体合理的市场价值。目前税基评估较为发达的国家和地区中，一大部分国家和地区的物业税都选择征税对象的市场价值(即当前价值)作为税基评估的价值类型。也有一些市场发育程度较低的国家选择市场价值以外的价值作为税基评估的价值类型。

(4)关于税基评估方法选择

物业税税基评估方法是物业税税基评估的核心部分。目前世界各国在物业税税基评估中多采用批量评估方法，该方法是以市场法、收益法和成本法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行评税活动。批量评估能够低成本、高效率地完成大规模目标财产的价值评估任务，避免了单宗评估方法在物业税评估中造成的税负不公、税收流失、税收成本大等诸多问题，现已逐步取代单宗物业税税基评估成为物业税税基评估方法的主流。目前，批量评估技术在世界上一些开征物业税的国家和地区都得到了广泛的应用。这其中，美国的批量评估技术起步最早，发展最成熟，体系最完善。美国评估促进会(the American Foundation)制定的专业评估执业统一准则(USPAP)以及国际估税官员协会(Intemational Assoeiation of Assessing Officers，简称IAAO)制定的有关批量评估的准财现已成为应用批量评估技术的国家竞相借鉴的标准。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的(供给和需求)特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型(模型设定)；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用(模型校准)；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以A VM(自动评估模型)为核心技术的计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。

2.关于我国构建物业税税基评估体系的研究

我国的物业税现在还处于空转阶段，具体的实施方案还未出台，对物业税的研究仅限于理论试验阶段。2006年税基评估首次被纳入全国注册资产评估师考

试教材中进行介绍。2006年我国昆明召开国际评估论坛时将税基评估列为一个重要的研究内容，一定程度上推动了税基评估理论在资产评估业界的传播与普及2007年3月中国资产评估协会成立税基评估专业委员会，税基评估成为我国资产评估理论研究中的一个重要组成部分。国内有关物业税评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的理论观点如下：

(1)关于税基评估的主体选择

纪益成(2005)在《再论税基评估的有关问题》中主要对纠纷税基评估行为主体的选择进行了详细分析。他认为税基评估的行为主体从评估活动的目的来看，物业税税基评估主要包括两种：一种是为确定征纳物业税的税基而评估，即因物业税征收和缴纳需要而发生在税收征纳之前的申报征纳物业税的税基评估活动；另一种是为了处理物业税税基的争议而评估，即当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动。我国在确定纠纷税基评估主体时有三种选择：一是选择分别代表征、纳税双方的机构作为评估行为主体。这一选择可以改变一直由征税部门单方面作为行为主体的状况，保证税基评估结果的客观、公平、公正；二是选择非政府的社会中介评估机构作为评估行为的主体，这样既可以利用现有社会中介评估行业的资源，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担；三是选择税务部门以外的政府其他部门来作为评估行为的主体，这是三种选择方案中最差的选择，不但不能利用现存的社会评估资源，还需要政府培养大量具备资产价值评估专业知识的人员，从而增加了政府在机构、编制和财政方面的负担。

郑婕(2008)在《建立我国不动产税税基评估体系研究》中提出应该成立具有准政府性质的专业评估机构。

陈淑贤(2008)在《论物业税税基评估主体的选择》中认为物业税税基评估不同于一般资产评估业务，因此物业税税基评估机构的性质也不同于一般资产评估中介机构的性质，其性质的界定可以有三种选择：政府机构、准政府机构的专属评估机构、社会中介机构。作者认为，在物业税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，这样既可以保证评估工作的专业性、独立性和权威性，又避免增加政府部门的人员编制负担。

(2)关于税基评估的客体选择

近年来多数计税依据的选择倾向于采用从价计征的土地与地上建筑物价值。郑婕(2008)在《建立我国不动产税税基评估体系研究》中认为我国物业税税基评估中的客体应为土地、房屋建筑物及其附属设施形成的综合体，附属设施包括与房屋建筑物不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，例如：水、电、气、热等设备、管线。

(3)关于税基评估的价值类型选择