资产评估 税基

收益法批量评估基本模型
收益法的两种评估模型：收益资 本化模型与直接资本化模型。 直接模型的形式就是 ：
MV = NOI OAR
其中，NOI是净营业收入，OAR 是总的资本化率。 如果使用毛收益（GI）来代替 NOI，那么上述的关系式就要变成 为： MV = GI * GIM 其中GIM是毛收益乘数。
-0.0018 0.9986
财产税基批量评估举例
在该多元回归模型中，虽然整体回归方程通过了F检验，且净空间面积、起 居室面积和房屋年龄这三个代表房地产特征的解释变量的系数也通过了T检 验，但房地产销售市场的时间趋势t，作为虚拟变量的“是否有壁炉”的系 数以及常数项的T检验却不显著。同时由于这些解释变量对因变量SP的变动 只有62.4981%的解释度，希望通过重新设定一个多元回归模型，以提高回 归模型对房地产销售价格的解释能力。
传统的税基评估方法体系的基本 程序
1
确定税基的税 种、基准日；
2
税基评估对象 的清查核实和 资料收集；
3
开展传统评估 方法体系的税 基评估具体工 作；
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撰写传统评估 方法的税基评 估报告；
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送达传统评估 的税基评估结 果。
批量评估的税基评Hale Waihona Puke Baidu方法体系的 基本程序
批量评估的税基评估方法体系的基本程序
财产税基批量评估举例
批量评估中采用多元回归技术的目的在于评估（预 测）目标待估资产的价值。所以先利用估计样本检测多元 回归模型的预测能力。结果表明该模型对自身26个数据的 预测能力较好。 接着，把目标评估房产的相关数据代入上式，就得到 了该回归模型的估算值。由于这个数值在严格意义上还不 是CAMA或AAVM的评估值，只能称为是由AVM得出的数据。
检测批量评估的结果 确定税基计税价值及送达最后税基的计税价值的结果
税基评估程序与一般的资产评估 程序的差别 税基评估程序与一般的资产评估程序的差别
在确定评估 问题上，为 征税方提供 税基评估服 务的行为主 体在进行税 基评估时， 一般不需经 过办理与服 务对象签订 评估约定书 的程序。 在搜集并分析资料的 过程，税基评估除了 与一般的资产评估具 有相同的要求外，还 要突出查阅与所评税 基有关的税收法律、 法规、规章制度和拥 有税法解释权的机关 发布的有关税收政策， 并以此作为税基的评 定估算，确定从价税 基价值的主要依据。 在具体进行税 基评估过程， 必须严格遵循 国家或地区当 局的税收行政 主管制定颁布 的有关税收实 施细则，包括 评估方法的选 择，评估报告 包含的信息等 都必须严格执 行。
1
2 3 4 5
识别待评估资产 确定财产的一致性性状的市场区域 识别那些影响市场区域中的价值形成的特征因素（供给和需求） 建立能反映那些影响市场区域中的价值特征因素相互间关系的模型 （模型设定层次） 校准模型以决定影响价值的各个特征因素的作用（模型校准层次）
6
7 8
把模型中所得到的结论应用于待评估资产
混合形式： MV=A0+A1*X1+X2A2*A2X2+ …+XNAN MV表示目标财产的市场 价值，Xi表示自变量， Ai为相应自变量的系数。
SPc 表示可比销售 财产的销售价格； ADJc 表示对可比销 售财产的调整。
成本法与收益法批量评估基本模 型
成本法批量评估基本模型
先分别估计建筑物和土地价值， 然后再将它们加总以得 到不动产整体市场价值。 其模型公式为： MV=兀GQ * [(1-BQ)*RCN+LV] 兀GQ 表示影响建筑物和土地价 值的一般的质量变量； BQ 表示建筑物折旧因子； RCN 为建筑物重臵更新成本； LV 为土地的评估价值。
p = (0.0006)(0.0024)(0.2951)(0.0000)(0.2749)(0.9986)
在第二次回归时，只选择在第一次回归中T检验显著的解释变量，并且不包括 常数项，即以净空间面积、起居室面积和房屋年龄作为三个代表房地产特征 的解释变量，仍以房地产销售价格作为被解释变量，建立多元回归模型。
财产税基批量评估举例

利用不动产评估的举例说明批量评估的模型设定和校准等 重要环节的具体实施。表12-1（第369页）是某地区九个 月内出售的不动产的价格以及各自的财产特征的数据。目 标不动产市场可比价值为174600美元。这里，假设所有的 样本和目标不动产处于同一市场区域内，并且数据都已经 过可靠性检验。由于目前在批量评估中，应用最多的是以 直接市场法为基础评估理论层面，多元回归分析为模型校 准技术子层面的技术，得出评估价值再与市场可比价值比 较。
财产税基批量评估举例

2．评估师的调整和认定
评估师根据回归模型的AVM得出的数据159082.4093，四舍五入为 159082美元，根据以往利用该模型进行评估的经验和对近期该类房地 产的市场行情的把握，认为：近期以来目标房地产的市场价格有小幅 上涨的趋势，而该回归模型未能完全反映该趋势，所以根据相关的市 场数据，评估师在AVM计值159082美元的基础上再增加5%的增幅，即 167036美元（159082美元*1.05）作为该单个目标评估房产的评估值。 评估师通过该批量评估模型，以同样的方法对该地区另外的29个 目标财产也进行了评估，由此能较快得出30个批量评估的估计价值。 并通过房地产交易市场等信息渠道获得相应的类似房地产的市场价值 （销售价格）如下表（第373页）：
产销售价格作为被解释变量，建立多元回归模型。通过EViews3.1 得到以下回归结果：
SP=61.9157 LIVINGROOM+33.8253 NETAREA-587.4866 T-2863.099 YEAR-4829.392 FIREPLACE-55.2525 t = 4.0715 p = 0.0006
3.4797 -1.0752 -5.8464 0.0024 0.2951 0 .0000 调整后的R2 = 0.624981 DW=2.170061 F-statistic=9.332660 Prob(F-statistic)= 0.000104
-1.1225 0.2749
SP = 61.9157 ? LIVINGROOM
- 587.4866 ? T
33.8253 NETAREA
4829.392 ? FIREPLACE 55.2525
2863.009 ? YEAR
t = (4.0715)(3.4797)(- 1.0752)(- 5.8464)(- 1.1225)(- 0.0018)
第十二章 税基评估
税基评估的定义
税基评估要素
税基评估分类及批量评估方法体系
税基评估的概念及基本要素
税基是税收课税基础的简称，它是指税收课征的经济基础和客观依据，其 涵义包括质和量的双重规定性： 质的规定性是指课税的具体对象； 量的规定性是指课税对象中有多少可以作为计算应纳税额的基数。 税基评估是指具有税基评估胜任能力的评估机构和评估人员，以税收为目 的，以相应的税法为依据，对未能明确具体从价税价值的税基为评估对象， 按一定的程序，运用适当的估价标准和方法，独立、客观、公正地开展评 定作价的专业活动。 1．税基评估主体 2．税基评估客体 3．税基评估的价值类型 4．税基评估基准日 5．税基评估方法 6. 税基评估程序
财产税基批量评估举例

1．利用直接市场法为理论基础的模型设立和多元回归作为模型的校准技术（以房地产 评估为例）。其一般操作流程为，先确认待评估的房地产项目；再通过收集那些与待 估房地产处于临近地理位臵的、相近销售日期的，具有相同或相似的财产特征（如地 皮大小、居住面积、设计、建筑等级、建造年代、设施等等）和各自的销售价格，从 而得到统计显著的多元回归模型；在应用模型前，评估师必须利用估计样本或非估计 样本检验模型的预测能力。最后把满足评估预测要求的模型作为评估待估房地产的模 型，即把待估房地产的特征因素代入回归模型的相应解释变量中，得到的评估值就是 AVM给出的房地产的数值 这里先利用所有的房地产特征变量作为回归模型的解释变量，房地
市场法批量评估基本模型
可比销售法模型 先建立一个确认可比 销售样本的模型，然 后再对可比销售财产 样本与目标财产间的 差异进行调整。 其模型公式为：
MV = SP + ADJ C C
直接市场法模型
加成形式 :
MV=A0+ A1*X1 + A2*X2 +…+ AN*XN 乘数形式：
MV=A0*X1A1*X2A2*…*XNAN
财产税基批量评估举例
以上就是直接市场法为理论基础的模型设立和多元回归分析为模型校准技 术子层面的批量评估对大批量的财产税基的评估的主要技术流程和操作应 用举例。其中，所举例子的目标财产的序号第27的房地产批量评估值与类 似房地产实际市场价格之间的误差百分比为4.33%，绝对误差为7564美元。 3．进行比率研究：为了检验该批量评估系统的评估质量，评估师还要根据 通用的比率研究指标标准对该批量评估的评估结果进行比率研究。 其比率研究结果如下： 评估水平 水平一致性 垂直一致性 比率指标类别 （中位数） （离散系数） （价格相关差 异）
在确定评估目 的、基准日， 选择适当的价 值标准等过程 上都较一般的 资产评估简单。
税基评估的基本方法
税基评估的方法可归结为以下两种： 批量评估的税基 评估方法体系 以传统评估方法为 基础的税基评估方 法体系
批量评估体系是先根据目标评估资产与特定 的评估环境选择相适应的评估理论（成本法、 销售比较法和收益法）作为评估模型设定的 理论依据（模型设定层次），再根据所选择 的模型和所能获得的信息数据，选择具体的 数理计量方法来校准技术以获得评估师所需 要的目标财产价值估计和相关的模型中设定 的系数（模型校准层次），运用计算机电算 化实现评估主要过程的新评估方法体系。
指标标准
案例结果
0.9-1.1
0.988
<0.1
0.022
0.98-1.03
1.001
比率研究结果表明，该批量评估系统表现良好，不必重新调整评估参数和 评估结果。
财产税基批量评估举例
4．最后计算税基的计税价值。 税基计税价值=税基评估价值-税收豁免、折扣额 =税基评估价值×（1-税收豁免、折扣率） =167036×（1-30%） =116,925.2美元 以此类推，计算其他纳税人的税基计税价值，并以 CAMA报告名称，出具财产类税基批量评估报告，分别通 知征税部门和送达纳税人。
税基评估的基本要素
税基评估的主要特点及分类
税基评估的主要特点
1
税基评估是以税收为特定目的的评估
2
3
同一评估对象同时存在两个甚至两个以上的不同评估主体
评估价值标准主要是从价税价值
4 按税收活动具体需要分类 评估具体对象多样化和复杂化
按税基评估的客体分类
按税基评估的行为主体分类
征税需要的税基评估 纳税需要的税基评估 解决税收纠纷需要的税基评估 财产税类的税基评估 流转税类的税基评估 所得税类的税基评估 资源税类的税基评估 行为目的税类的税基评估 政府税基评估 准政府税基评估 中介税基评估
SP=58.46663 LIVINGROOM+34.02533 NETAREA-2804.903 YEAR t = (14.55029) (3.537348) (-7.431608) p = (0.0000) (0.0018) (0.0000)
调整后的R2 = 0.623613 DW=2.149665 显然第二次多元回归模型的结果符合本例的预期。三个解释变量的系数全都通 过了T检验，并且各解释变量的系数符号也与评估实务中经济理论相一致。