税基评估分析

我国物业税税基评估的相关研究

摘要：税基评估是资产评估范畴中的一个重要分支，物业税税基评估在部分发达国家已有较久的发展历史，相关理论已经比较成熟，而我国的物业税税基评估理论仍有待建立和完善，本文通过借鉴国外在完善税基评估过程中所积累的先进经验和方法，并与我国现阶段的国情相结合，就我国物业税税基评估过程中存在的问题进行了相关研究。

关键字：税基评估价格数据库物业税

一前言

我国的物业税是一种在房地产保有环节征收的财产税，按评估值征税可以促使纳税人合理利用房地产，从而促进房地产资源的有效配置。因此，我国物业税的征收离不开对物业税税基即房地产市场价值的评估。目前，我国国内的房地产价值评估体系并不完善，评估企业良莠不齐，评估人员的主观随意性较大，不同房地产评估机构的评估价值往往相差很多，先有价格后套方法的现象屡见不鲜，评估方法和评估依据等的选择缺乏令人信服的科学依据，使得房地产评估“艺术性”有余，而科学性不足。因此，如何根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、敏感性强、具有周期性的特点构建一套相对独立的物业税税基评估体系，是物业税开征前所必须解决的一大问题。

二物业税税基评估的方法分析

税基评估是指具有评估资格的专业机构和人员，以征纳税为目的，以那些未能明确具体价值的税基为评估对象，按照国家的相关法律法规和评估准则，依照一定的程序，运用适当的估价标准和方法，选定合适的评估基准日期，独立、客观、公正的开展评定作价的过程。这项业务开展只是为需要课税资产提供课税依据参考，一般都不直接涉及评估资产产权的转移和变动问题。税基评估是资产评估范畴中的重要分支，它的活动涉及税收及资产评估两个领域。[1]

物业税税基评估常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。不同方法评估所得的结果有时相差较大。我们可以区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集，考虑工作效率和成本，不能进行个别评估，只能批量评估。批量评估是20世纪70年代兴起的评估技术，它是在评估三大基本方法与财产特征数据的基础上，结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术。随着计算机技术的开发与应用，批量评估得到了迅速发展。

三我国物业税税基评估面临的问题分析

(一)税基评估相关法律制度不够完善

税基评估是一项系统工程，涉及社会经济领域的多个方面。这种需要几个部门共同合作完成的综合工作需要有一个完善的税基评估法治体系约束和保障。而我国税务机关的税收法律体系不够完善，没有明确税收征管中需要进行税基评估的范围，同时也没有要保证资产评估机构在税基评估过程中的重要地位。此外，我国没有完善并安排针对税基评估的评估师资格考试体系及上岗资格复核标准。

由于不动产立法是税基评估顺利开展的前提之一，对于税基评估业务开展较多的不动产评估，完善我国的不动产相关法律，做好相关的立法工作非常必要。

（二）税基评估理论研究及业务开展迟缓

现阶段资产评估机构及相关人员在传统一般性资产评估方面已经取得了可喜的成绩，但在税基评估领域无论是理论研究还是业务开展都远远落后于其他资产评估领域。某些规模不大的评估机构基本上从不涉足税基评估这个领域，即使

是规模比较大的评估机构也是罕有税基评估的业务。资产评估从业人员由于缺少税基评估理论学习，对税基评估只能说是一知半解，由于很少参与税基评估的相关业务，评估人员又十分缺乏税基评估的相关经验。这种状况对税基评估的早日广泛开展埋下了隐患：如果税基评估在法规制度上能够得到确立，评估部门很可能面临一种无法评、不会评、不敢评的尴尬境地。

（三）税基评估数据库建设不够完善

1．数据来源多，信息孤岛化

物业税税基评估需要的信息包括纳税人的基本信息，房产开发、建设、交易和管理信息，土地开发、使用权交易、基准地价信息等。这些信息分散掌握在税收、土地管理、城市建设等不同政府部门以及评估机构手中，而这些部门和相关机构并没有建立统一的信息库和数据交流平台，信息和数据的交流和共享存在较大困难。而且，很多的边缘数据并没有相应的部门或机构负责采集，数据的分散性和缺失性比较严重。另外，由于不同部门采用了不同的数据库设计，数据库之间的数据共享和交互也存在很大的障碍。

2．数据失真问题比较严重

数据失真问题主要由四方面因素引起：（1）许多数据的采集者和拥有者并非使用者，导致数据失真。由于房地产税的很多相关数据分别掌握在不同的部门手中，许多部门在数据采集过程中只考虑自身当前的使用需求，国家又没有统一的数据需求目标和相应的管理办法，这些都使得许多数据的采集不完全、部分非重要性数据采集不真实。（2）数据标准等的变迁导致数据丢失。传统数据库的特点要求数据字段必须保持一致性。而随着信息需求和国家政策标准的变迁，在数据整理入库的过程中，会被迫放弃一部分历史数据，从而导致数据失真。（3）数据的非源头采集导致数据失真。目前在评估业，许多数据是由使用者（如评估机构）在需要时通过多种途径进行采集的，采集数据过程的繁琐导致数据在采集过程中发生偏差、失真。（4）源头数据本身失真。例如在二手房交易中，由于政府基于交易额征收契税，交易双方均有低报交易价格避税的动机，从而导致源头数据失真。[2]

四借鉴国外成功经验完善我国税基评估体系

(一)建立完善的物业税税基评估管理制度

发达国家的税基评估管理制度比较健全，特别是明确界定了从事税基评估工作的人员条件和标准。如加拿大、澳大利亚的某些省、州与爱尔兰等国，由政府专门任命一名税基评估专员，负责此项工作。而在美国的一些州，除了专门的机构负责税基评估事务之外，还各自规定了本州的税基评估人员的培训、考试与注册工作。如美国宾夕法尼亚州要求注册税基评估人员至少完成90小时以上的税基评估基础课程的培训，并必须通过本州有关税基评估各科目的考试，还规定，自1993年起，本州注册通过的税基评估师每两年还需要进行一次再注册；税基评估人员在申请再注册时，必须向有关部门提交其已完成州政府所规定的后续教育课程的证明。

发达国家通过健全税基评估管理制度，使得税基评估工作的分工更加清晰，有关工作人员的责任更加明确。明晰了税基评估工作内容、程序、要求，能够建立税基评估从业人员的上岗资格考核制度，就能够顺利而广泛的开展税基评估从业人员的岗前教育工作。检验和督导税基评估从业人员的工作状况和工作能力，定期的税基评估从业能力复核制度，避免了已获得上岗资格的从业人员产生懈怠心理，激励着从业人员不断提高自身能力和业务水平。因此，健全税基评估人员管理制度，可为我国顺利开展税基评估提供了人才保证。

(二)运用批量评估方法进行物业税税基评估

目前，批量评估方法已在欧美国家不动产税征收的税基评估中广泛应用。从国外的经验来看批量评估能够比较合理准确的评估资产的市场价值。任何目的和类型的批量评估都应该包括以下基本步骤：首先对辖区内所有不动产进行基础数据（房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据）的采集，获取大量不动产的基本信息，经过整理后储存在特定的数据库中，建立税基评估的数据库；其次要进行市场分析，以确定物业的位置、土地面积、建筑物面积和质量及其他种种因素对不动产市场价值的影响，将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型