万科住宅产业化战略与实践

选择性突 破城市综 合体
回归客户价
值，完成精益转型
回归市场，
理性土地储备，城市圈
深耕
选择性参 与保障房 模式创新
绿色住宅标准的制
定推广者
绿色节能技术的广
泛应用者
精益升级：标 准
化+持续改进
工业化升级： 标
准化的设计生 产
绿色升级：前瞻性 的行业新标准
建立千亿级企业需要的组织、激励、人才和流程体系
万科住宅产业化战略与 实践
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
住宅工业化的认识 的住宅工业化战略 工业化推进实践
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
• 万科企业股份有限公司成立于1984年，是目前中国最大的专业住宅开发 企业，2009年公司完成竣工面积536万平方米，实现销售金额634亿元。
•北京万科统计数据基本与 总承包单位数据相同；
钢筋工
10~20
30
瓦工
10
木工
150
300
钢筋工
100
万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
中国2009年11月26日正式对外宣布控制温室气体排放的行
动目标，决定到2020年单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年 下降40％—45％。国务院总理温家宝在25日主• 持在召国内开市的场全国面推务广院后，常深入分析 务会议还决定，这将作为约束性指标纳入国民经济• 和进社军海会外市发场展的可中行长性 期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。
• 加强住宅性能技术研发，形成住宅性能技术库 • 借助工业化平台，推广节能环保技术，抢占技术制高点
万科住宅产Байду номын сангаас化战略与实践
住宅工业化的认识 的住宅工业化进程 科工业化推进实践
学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化进程
•99 •00 •01 •02 •03 •04 •05 •06 •07
万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践
深圳零碳实验住宅
万科首个零碳排放实验性住宅位于深圳万科城项目，于2009年内开放 在。夏天使用的制冷能耗中，这栋楼的建筑能耗将下降80%以上。碳排放量从每年40
千克/平降低到10千克/平。剩下的每年10千克/平二氧化碳将通过自身生产的可持续能源 注销，基本可以实现零碳排放的目标。
•
VSI - C• （200宅4年-2005年）
型
• ·技术特 点：
•
•现浇结构，局部构件 •构件
•
•
VSI - B• 型
• ·工业化率：10%
• （2·00技5年术-特2006年） 点：
•
（20•07年·）上海区域：8.9万 • ㎡
（20•08年·）上海区域：12.6 •• 万··㎡深北圳京区区域域：：12.万7万㎡ • ㎡
– 产业升级 告别现场手工砌筑时代 产品的标准化模数化 十一五规划，产业化布局
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万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
客户效应
– 房屋质量：改善结构精度、渗漏 、开裂等质量通病。
预制构件尺寸偏差 3MM以内 预制构件表面平整度偏差小于0.1% 外墙瓷片拉拔强度提高9倍 经淋水试验、冬雨季观察，常规渗水多的 部位（如窗下口)无一渗水
学习先進国家把质量视为生命的精神; ➢ 利用市场资源加大应用型工业化技术的研发及采用。
•武汉万科茂园预制环境部品
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化进程
万科的绿色战略与规划
加强技术研发，推进工业化项目试点；加强住宅性能与节能环保技术的研 究应用，最终将绿色化战略落实为万科的“绿色竞争力”。
•推广精装修
• 推广集团精装修体系，集团新开工的主流项目全 部纳入精装修体系
•加强工业化技术研 发
•推进工业化项目
•住宅性能与节能环 保技术的研究应用
学习改变命运,知 识创造未来
• 加强技术研发，形成成熟稳定、成本可承受的技 术体系
• 实施内部激励措施，促进各区域的工业化项目稳步推进 。
• 参与政府主导的工业化住宅项目建设
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万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
企业效应
– 精益化管理 – 万科差异化优势 – 效率提升 – 规模经营 – 企业公民、社会责任
销售制造向研发技术转型
通过预制生产和装配式生产方 式可大幅度减少建造周期，减少现 场施工及管理人员数量
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• 万科集团简介:
成立于1984年5月，总部位于 深圳，股票代码SZ000002； ➢ 1988年涉足房地产业，连续七 次获得“中国最受尊敬企业”称号 。2009年在《欧洲货币》评选的“ 全球最佳房地产开发企业”榜单中 ，万科集团获得全球住宅类开发企 业第一名； ➢ 至2009年末，业务覆盖到以珠 三角、长三角、环渤海三大城市经 济圈为重点的40个城市。
自然通风：应用了风压、热压两套自然通 风系统，在大多数筒状建筑屋面安装了数 量不等的无动力自然通风器（涡轮通风器 ），万靠科住自宅然产风业化无战动略力与实运践行抽出室内空气。
万科住宅•工万科业绿化色推产进业实化践之路
• 绿色规划-工业化
•VSI •实践 •计划于2014年，万科集团全面推进工业化住
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•万科的住宅工业化实践
建筑研发基地
•为加快住宅工业化进程，万科于2006年开始建设建筑研发基地 。
•研发基地的合作技术单位是—中国建筑设计研究院。
○
主要绿色技术应用 ：
零碳技术 水循环利用体系 可再生材料体系 绿色交通体系
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万科住宅产业化战略与实践
•平台
•手段
•绿色建筑
•产业化
•工业化
•14
•标准化 •预制装配 •全装修 •部品集成 •新技术应用
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化进程
万科的绿色战略与规划
➢ 绿色是核心，通过工业化的平台整合资源做绿色建筑; ➢ 加快工业化步伐，与绿色（LEED认证和绿色三星）相结合; ➢ 产品仅有一般的质量是不够的，要有高质量，要与绿色环保相结合，
趋势：
缺口人数 30
150~200 100
200
缺口工种 外保温 木工为主 钢筋工
木工 架子工、瓦工
无 钢筋工
木工 无 无
缺口人数 30
50 30 10
80~100 120
1、劳务人员数量变少
；
2、劳务人员技能变差
；
3、劳务人员年龄变大
小结；：
•万科集团总部通过走访中 建等总包单位，目前全国劳
务缺口20%-30%；
• 以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升
，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞 争优势。
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万科住宅产业化战略与实践
•万科对住宅工业化的认识
社会效应
– 绿色环保节能 • 低碳低能耗住宅 • 工厂集中生产，生产用水的循环利用 • 现场施工节能环保、安全。 • 降低施工噪音扰民，减少有害其他排放及施工粉尘污染 • 全家居解决方案，减少装修废物的排放，减少装修噪音
（20•09年·）上海区域：14.3
（2007年8.9万㎡ ）
（2008年16万㎡ ）
• 主体现浇，外墙预制
• •
万·㎡深圳区域：31万 ㎡·北京区域：9.7万
•
• VSI - A • ·工业化率：20%
㎡
型
• • （2·00技7年术）特
• （20•10年·）上海区域：32.7
（2009年55万㎡ ）
会议提出下一阶段要重点做好六方面工作，其中一方面为： 大力发展绿色经济。紧密结合扩大内需促进经济增长的决策部署， 培育以低碳排放为特征的新的经济增长点，加快建设以低碳排放为 特征的工业、建筑、交通体系。
机遇已经来临，我们已做好准备。
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万科住宅产业化战略与。实践
住宅工业化的认识 的住宅工业化战略 科工业化推进实践
•万科的住宅工业化实践
住宅产业化企业联盟
• 在万科研究工业化的过程中，与国内外诸多拥有技术实力和愿 意投入研发技术的企业进行了交流沟通。许多企业对参与到国内的 工业化事业当中来，都表示了极大的兴趣。
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北京市住宅产业化企业联盟成立
万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践 国家住宅产业化基地
• 点水：平受力构件预制
，
•
VSI - S•
• • ·竖工向业受化力率构：件35现%浇 （2007年、2008
• 万·㎡深圳区域：46.6 • ·万北㎡京区域：18万
㎡
工业化建 造
传统建造
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•万科对住宅工业化的认识
客户效应
– 房屋质量：提高隔声、保温、防 火等性能，便于系统维护、耐久 性好。 • 外墙免维护保温体系 • 外墙防渗漏体系 • 建筑外窗安装 • 预制楼梯、阳台、空调板 • VSI分离体系 • 全家居解决方案
•08
•09
•万科建筑 研究中心 成立
•万科部 品战略 采购
•万科建筑研究中 心研究大楼落成
•万科工 厂化中 心成立
•万科 产业化 基地项 目立项
•万科 标准化 项目启 动
•万科 PC技术 研究开 展
•万科 一号实 验楼落 成
•上海新里程 20、21号楼
•万科获得国 家住宅产业 化基地称号
•上海中 林 •上海 新里程北 一期
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践
上海世博会-万科馆 ● 2049
继万科零碳住宅探索后，万科将绿色环保技术应用于 上海世博会万科馆的建设。
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自然材料：秸秆板将秸杆中含有的CO2固化 。
自然采光：圆筒及中庭顶部留有采光天窗 。
自然降温：建筑周边的水池不仅是景观需 要，水的蒸发可降低进入室内空气的温度 。水池的水将使用从屋顶收集的雨水。在 室外等候区和中庭，则设置了人工造雾降 温设施。
• 自2007年5月正式装配以来，现场施工质量大为提高，施工工期缩短近三分之一 ，并且现场建筑垃圾明显减少，符合国家大力提倡的绿色环保节能建筑，是我国商 品住宅建造方式上的一次突破性尝试，为今后大规模的推广积累了宝贵的经验。
•20 #PC 楼 北 立 面
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•21 #PC 楼 南 立 面
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•万科对住宅工业化的认识
企业效应
项目 万科城
假日
长阳 蓝山 香河 唐山
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标段 七建 华建
G地块
D地块 中建 房建 华建
劳务现状：2010年除长三角地区外，万科全国各地的总包单
位均遇到劳务人员缺失的情况，初步统计目劳前务北市场京的万三科大的变劳化务
缺失情况如下表；
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600 500 400
•万科销售面积（万平米）
614 5 5 7
663
300
323
200 232
100
0 200
5
200 200
6
7
200 200
8
9
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•万科对住宅工业化的认识
•质
量
•稳
定
•工业化平台
•效
率
•提
升
•节
能环 保
•万科5号 实验楼落成
•上海宝山 四季花城 •上海地杰C1
•万科2、3号 实验楼落成
•万科4号实 验楼落成
•上海 新里程北 二期
•东丽湖万科城•北京假日风景
五期阅湖苑 三期B3、B4
•深圳第五园公寓
落成
•99 •00 •01 •02 •03 •04 •05 •06 •07
•08
•09
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学习改变命运,知 识创造未来
万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化战略
绿色主题----战略与规划
•2008年，万科修订中长期发展战略，明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。
• 2008年制定的万科中长期战略
• 万科的四大绿色定位
中国房地产行业持续领跑者 卓越的绿色企业
者
温室气体减排的行业领先
绿色社区生活的身
体力行者
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化战略
绿色主题----战略与规划
•三部曲：全装修、住宅工业化、绿色建筑 •三部曲交叉、同时奏响
•全装修
工业化
绿色建筑
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••万万科科的绿住色宅建工筑业产化业战化略规划
•2007年，万科集团被授予住宅产业联盟型“国家住宅产业化基地” 。
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万科住宅产业化战略与实践
•万科的住宅工业化实践
上海万科新里程
•
2007年上海万科新里程20#、21#工业化住宅楼开工，成为全国
第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼,该楼已于
2008年6月底入住。