理财规划师第二章消费支出63页PPT文档

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特点： A.各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不 同，一般不超过30年。 B.贷款利率比商业银行住房贷款利率低。 C.提供一种担保方式作为贷款的担保
（3）可负担的总房价=可负担的首付+可 负担的房贷
（4）可负担的房屋单价=可负担的房屋 总价/需求平方米数
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例：王先生预计今年年底全年收入为10 万元，以后可每年增加3%，每年的储蓄 比例为40%，目前存款为2万元，打算5年 后买房，假设王先生的投资报酬率为10%， 王先生买房时准备贷款20年，计划采用 等额本息还款方式。
115927*0.4=46371
年金为46371，利率为6%，期限20年，求现 值？
46371*11.47=531875
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11 i n
(
)
i
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3、可负担的房屋总价 29万+53万=82万
4、贷款占房款的比例： =53/82=64.6%<70% 如果是100平米，则可负担的房价为8200 元/平米
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二、金融市场对消费的影响 通过金融市场可以进行投资，获取投资收 益、缩短积累时间。 也可以通过金融市场，融通资金。
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三、收入、支出与财务安全和财务自由 1、三种消费模式 收大于支、收支相抵、支大于收。
42436
51348
4 109273
43709
48080
5 112551
45020
45020
终值合计
290059
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2、可负担的贷款数：
以第六年收入中可储蓄的金额作为年金，以 贷款年数及利率计算的年金现值：
112551*（1+3%）=115927
求：首付可负担多少？可负担房贷是多省？ 可负担房屋总价为多少？
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解：
年
1、首付: 0
年收入 年储蓄
储蓄部分在购房时的 终值
20000
32210
1 100000
40000
58564
2 103000
41200
54837
3 106090
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五、住房消费信贷 （一）住房消费信贷的种类 个人住房公积金贷款、个人住房商业贷款、 个人住房组合贷款。
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1、个人住房公积金贷款 （1）定义及特点 是以住房公积金为资金来源，向缴存住房 的专项住房公积金的职工发放的定向用于 购买、建造、翻建、大修自有住房的专项 住房消费贷款。
1、以储蓄及还贷能力估算负担得起的房 屋总价
（1）可负但的首付款=目前净资产在未 来购房时的终值+以目前到未来购房这段 时间内年收入在未来购房时的终值*年收 入中可负担首付比例的上限
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（2）可负担的房贷=以未来购房时年收 入为年金的年金现值*年收入中可负担贷 款的比率上限
公积金贷款不需要，商贷要。 二手房贷款要公证，200元。
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4、保险 公积金贷款不需要 商贷，采用财产抵押担保的，则购买房屋 综合险。 5、抵押登记费 0.30元/平米（6元/平米）
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(1)30万房价 首付款=30*0.3=9万 贷款=30*0.7=21万 每月还款额=210000/（240期，0.005， 年金现值系数）=1504.5元
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（2）房款60万 首付款=60*0.3=18万 贷款=60*0.7=42万 每月还款额=420000/（240期，0.005， 年金现值系数）=3009元
6、印花税 商品房买卖合同，万分之五 个人购房贷款合同，万分之零点五 房屋产权证，5元/件 个人出租，租赁合同千分之一，不少于1 元。 个人出售，产权转证书据，万分之五
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（三）购房财务规划的主要指标 1、房屋月供款与月税前总收入的比率 不超过25%-30% 2、所有贷款月供款与月税前收入的比率 应控制在33%-38%之间。
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总结： 贷款购房房价控制在年收入的6倍以下， 期限8-15年。
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（二）其他要考虑的因素 1、契税 成交价的1.5%，非普通住宅3% 2、评估费 3、律师费
一、购房目标 （一）购房面积
帮助客户选择适宜居住且经济上能够承担 的住房。 不必盲目求大、无需一次到位、量力而行。 （二）购房环境需求 区位，考虑社区的生活质量、上班的距离、 子女上学、配套设置等。
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二、购房的财务决策
（一 ）购房财务规划的基本方法
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2、按想购买的房屋价格来计算每月需负 担的费用 例：王先生欲购100平米的房屋，一般价 格在3000 —6000元/平米，7成按揭，分 别求首付款、贷款额及每月支付贷款额 （年息6%，20年）？
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2.2 制定住房消费方案
分析客户住房消费需求，选择适当的支付 方式，根据因素变化调整支付方案。
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