房地产开发项目区位因素分析与研究

房地产开发项目区位因素分析与研究

摘要

本文对房地产区位因素进行分析,从定性的角度提出房地产开发区位选择的原则;同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。为使区位选择更加具有操作性,文章还研究了两种房地产开发区位选择的定量分析方法,即关键因素评估法和组合权重法。

关键词：开发项目;区位因素;区位选择;组合权重法

目录

摘要 (1)

目录 (2)

引言 (3)

一、房地产开发项目区位选择的定性分析 (3)

(一)房地产开发与城市地租的关系 (3)

(二)房地产开发项目的区位选择 (4)

1、区位因素分析 (4)

2、区位选择的原则 (5)

3、不同房地产开发项目用地区位选择 (6)

二、房地产开发项目区位选择的定量分析 (7)

(一)关键因素评估法 (7)

(二)组合权重法 (8)

1、组合权重法确定各区位要素的组合权重系数 (8)

2、各区位要素的评分 (9)

3、开发项目区位的综合评分 (9)

结束语 (10)

参考文献 (11)

致谢 (12)

引言

土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用,逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进行某种经济活动,比在一般地点进行这种活动,能获得更大的利益。土地利用,特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配备齐全与否等。

作为不动产的房地产,其区位性很强。一方面,房地产业供给的商品固定在某一地区范围内,不能移动;另一方面,人们对房地产商品的市场需求,也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求,这就使它的销售受到极大的区域性限制。无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产,第一要考虑的就是地段,就是区位。土地的区位不同或同一区位的用途不同,常会产生极不相同的区位效果。从微观角度而言,房地产企业进行投资、开发和经营的目的,是为了获得最大限度利润,因而必然寻找最佳的城市土地区位,用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产,居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产;从宏观角度来说,国家为了保证全社会的整体利益,也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途,从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。

一、房地产开发项目区位选择的定性分析

(一)房地产开发与城市地租的关系

房地产业是一种与区位紧密联系的产业。区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来体现的。城市土地区位效益的实质是级差地租,而且主要是位置级差地租。对一切经济单位来说,由于存在距离和空间位置的差异而且自然、环境、经济文化各区位因素的差异,进一步加剧了上述位置差异。使处于同一市场上不同区位的相同面积土地产生了极不相同的使用价值、利用方向和集约度,从而产生极不相同的经济效益。

在级差地租的调节下,城市土地的空间布局表现出一定的规律性。各经济主体、居民住户对距离市中心远近不同的地段愿意支付的地租数额是不一样的。金融、商业、服务业在市中心具有较高的竞争能力。可以支付高于其他任何活动的地租,这些行业用地往往位于市中心区,依次向外是住宅、工业用地。就住宅用地而言,越靠近城市中心,其租金水平就越高,占地越小,而越远离城市中心,租金水平就越低,占地面积也越大。因此,在城市级差地租杠杆的调节下,住宅用地的区位选择有一定的向外“漂移”的特征。

地租是房价的重要组成部分,地租的高低直接影响着房价。而不同地区的级差地租是极不相同的,甚至可能相差几位、几十位。房地产开发商选择哪一地区的地块,建何种类型的房地产,必须慎重决策。因为地租高,房价相应也高,而预销售对象对房价能否承受,直接决定建成的房地产商品的销售量,从而影响其价值的实现和投资利润的多寡。所以,开发商在准备开发投资时,必须认真考虑和测算级差地租问题。

(二)房地产开发项目的区位选择

1、区位因素分析

房地产开发投资策略可以概括为五个要素,即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场(价格、顾客、销售区等)的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择。地段位置是决定城市地价的最重要因素,从而对房地产价格或出租能力的形成起着举足轻重的作用。所以,开发房地产首要的须看地段位置,地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位,以及周围环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境。与其它因素不同的是地段位置是固定的,不可移动的。对一个企业或家庭来说,一旦购买了一宗房地产,就不能轻易地搬迁以逃避不称心的区位环境,去寻找更满意的环境,因此区位选择十分重要。

房地产开发投资量大,回收期长,开发地点即区位的选择准确与否,在房地产开发直至销售的全过程中至关重要。由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大的影响,因此,在选择区位过程中必须做大量的调研和科学的分析,从而作出

正确的决策。

按区位内投资环境各要素存在的范围不同,可分为宏观、中观、微观区位因素。宏观区位因素指一个国家的投资环境;中观区位因素指区位地经济,发展水平、社会购买力水平、自然资源条件、基础设施状况、竞争状况等;微观区位因素指具体场所的自然经济及社会条件,如该地块的基础设施条件、地质、地貌、水文条件、配套设施及环境等。对房地产开发项目而言,除了一般性研究宏观区位因素外,更要注重中观和微观的区位因素的研究。

除此之外,还可以采用软硬划分的办法。硬区位因素主要包括交通运输、邮电通讯、能源、给排水等基础设施;商业网点、文化娱乐设施、医疗卫生及其它服务等配套设施;地质、地貌、水文、植被、山川、气候等自然地理状况。软区位因素则指各种社会政治、经济、文化等条件。

区位因素包括的内容很复杂,各个因素对房地产价格影响也不同,有的使其增值,有的使其减值。比如对住宅区来说,居民选择住宅时,十分关心生活是否方便和生活环境是否良好,尤为重要的是离市中心距离、交通状况、有无危险或污染设施及邻里情况等。对商业区来说,影响最大的因素是收益状况。而工业区最重要的则是动力、水源和运输条件。

2、区位选择的原则

区位选择第一位的要服从城市土地利用规划,在这个条件下还要考虑自然、环境、经济和社会文化等因素。

城市土地利用规划和房地产业的发展及区位选择提供了有利条件。在城市中,不论商业用地还是住宅用地,以及任何一种被利用的土地,其使用价值的大小,无不受其所处区位的影响。土地区位的固定性和差异性决定了具有不同使用功能的城市土地的空间布局。具有不同使用功能的城市土地对区位具有选择性。交通汇集,人流量大的市中心位置是商业、服务、事务所竞相争夺的宝地,主要交通道路两侧也往往成为它们设置店铺和营业楼面的理想区位。工业企业为推销产品和降低成本,适宜于选择靠近水源、能源,接近市场而又便于生产原料及成品储存和运输的地方。一个接近工作单位、购物方便,市政、文化娱乐设施齐全,居住环境优美的地段对城市居民产生极大吸引力。一个城市的形象是由各种房地产产品构成