建筑方案设计任务书(讨论版)

奥园集团重庆置业有限公司
（秘密）
住宅建筑方案设计任务书
2013-XX-XX发布2013-XX-XX实施
奥园集团重庆置业有限公司发布
1、项目资料
1、1设计原始条件
1.1.1项目名称城市天地
1.1.2项目地点南坪茶园新区
1.1.3区位图及区位条件说明: 项目位于茶园四大功能分区之一的生态文
化居住区，是未来茶园新区的核心居住区。

1.1.4用地条件描述： R2二类居住（住宅≤70%）
(附件一：土地原始资料)
1.1.5交通条件描述：（含城市道路、公共交通、地铁等现有条件）项目
东临天文大道，未来规划有轨道8号线，所在茶园新区具有三横三纵交通体系，通达性很好。

目前横向交通体系已有一条通车，经真武山隧道可与南坪连接，纵向已有通江大道和绕城高速通车，区域交通辐射区域广；未来区域将新增两条（南山隧道、慈母山隧道）主干道通往主城区，在建轨道6号线（预计2014年通车）及规划中轨道8号线环绕项目西、北两侧，交通优势非常明显。

1.1.6现有配套设施描述：（含教育、医疗卫生、商业等配套条件）项目
周边教育资源丰富，光彩小学、茶园新城中学、中铁实验幼儿园、珊瑚中铁小学、重庆第二大学城以及规划有多个教育用地.。

西郊医院（三甲）2013年投入使用；重医附二院江南医院（三甲）远期规划。

1.1.7不利客观因素描述：（如高压线、涵洞、航空线、煤气、管道等）场
地内有高压线、排水保护线、轻轨保护线。

1.2产品策划要求
1.2.1定位描述：高周转高流量中高利润项目
1.2.2策划报告关键描述
1.2.2.1户型配比要求：洋房主力栋型建议为7+1带电梯的经济型洋房，
以套内85㎡—100㎡的洋房为主力户型。

高层产品建议为点式高层，户型控制在套内50㎡—80㎡，以2房、2+1房为主，以刚需的首置为主要客群。

1.2.2.2建筑风格要求： XX风格
1.2.2.3商业比例和要求：规划指标商业不低于30%，因此，建议本项目商
业规划为商业街+集中型商业体，定位于社区型的购物消费中心。

设计建议：2-3层设计，楼上局部露台设计，开间不小于5米，进深不大于15米，首层层高不低于5.1米，主力铺位控制在70-80㎡左右。

利用车库、地梁、顶层覆土等设计，附加高赠送空间，增强产品竞争
1.2.2.4单元拼接要求：无
2、设计周期要求
2.1建筑方案设计周期：日历天（月日完成报建文本）。

2.2配合报建通过周期与实际报建周期一致。

2.3方案深化设计周期：日历天。

2.4立面深化设计周期：日历天。

（施工图条件图提供后启动
立面深化设计）
2.5配合施工图设计周期与施工图设计周期一致。

3、设计要求
3.1总体原则
3.1.1本项目的设计，原则上要求满足国家及地方各类相关法律、法规、规范、规程、规定及标准条例的要求：
1、民用建筑设计通则GB50352—2005。

2、《住宅设计规范》GB50069－1999
3、《住宅建筑规范》GB50368－2005
4、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95 （2005年版）
5、《建筑设计防火规范》GB50016-2006
6、《商店建筑设计规范》JGJ48-88
7、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ 39—87
8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
9、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
10、《城市道路和建筑物无障碍设计规程》JGJ50-2001
11、重庆市城市规划管理条例和技术规定。

12、其他相关的国家及地方规划建设法规、规范
3.1.2 本项目的设计，原则上要遵循策划报告的思想，如有不能落地的策划部分，
必须以书面形式向甲方提出，由甲方决定最终设计方向。

3.1.3希望设计师对开发地块所在区域的人文、历史及环境状况进行全面、深入的有效了解。

认真分析研究时下的市场特色的建筑主题。

在充分挖掘、整理各类资料、数据的基础上，赋予本项目恰如其分的文化、人文主题，以指导整个项目的规划及单体设计。

设计手法上注重设计的原创性，强调自然、人、建筑的相互融合，提供一种个性的、符合其功能的生活空间及场所。

3.1.4设计过程中要考虑建设成本的控制，保护和充分利用原有生态自然环境。

规划及建筑设计均要考虑建设成本，应把限额做为重要设计条件予以考虑，在满足设计成果品质的情况下，尽量节省成本，优化设计。

3.1.5交通组织要求便捷通畅，同时打造出环境的优雅、闲情逸致。

3.1.6应满足《奥园地产人居客户规范》（人居红线）要求。

3.1.7 设计单位应有针对性的提出一些技术成熟、工程可行、造价经济的新技术与新材料方面的建议。

3.1.8所有配套、设备用房按照地方和国家相关规范中最小限值要求设计。

3.2方案设计阶段总则要点
依据相关条件及修建性详细规划，提交甲方设计初稿讨论后完成并配合通过当地政府的建筑方案报建，并依据政府针及甲方对报建方案的修改意见制作最终建筑方案的设计成果。

在具体方案设计中，设计单位应遵循以下几点总则：3.2.1建筑总体布局、造型应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系及城市天际线。

3.2.2充分分析原始地貌、规避土方不利因素；系统组织内外交通体系及合理分布出入口，
3.2.3应合理地处理商业、、住宅之间的关系。

两者在布置上应尽量独立，避免相互干扰，挖掘提升边际效益。

注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。

3.2.4住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。

3.2.5充分分析相关规划条件，配合甲方积极与当地规划部门沟通，利用多方案
比较，细致分析其相关经济技术指标，并最终用数据说话，择优方案。

3.2.6根据甲方要求，完成对示范区专项设计（包括对范围建议、开发顺序、临时售楼部设计等）。

3.3方案设计阶段分项设计要点
3.3.1总图
3.3.1.1建筑设计总说明中，建筑概况应真实填写，无较大误差；主要经济技术指标中，应做到准确无误。

特别是建筑面积计算应严格按照国家或当地颁发的建筑面积计算标准执行。

建筑面积包括房间面积、套内面积、各层面积、子项面积、总建筑面积等。

3.3.1.2总平图上应明确建筑物、构筑物（化粪池、配电房、垃圾站、水泵房、发电机房等配套设备用房），道路、场地地貌、景观的基本情况。

应注明单体建筑的长度、宽度、高度、层数；建筑物两点放线坐标点、±0.000的绝对标高；建筑物之间的、建筑物与红线之间以及建筑物与道路之间的距离。

明确道路、主要出入口处、场地平整后的标高应做土方平衡计算且尽量达到土石方平衡。

3.3.1.3应明确各层的建筑面积以及消防涉及内容，包括防火分区、防火门窗、防火墙、设备管井等，屋顶平面图中应注明消防通道与屋顶花园的范围。

应明确楼栋编号、户型编号、各户型的套内面积及建筑面积。

3.3.2平面、立面、剖面
3.3.2.1入户门及室内门洞应满足下表要求；
3.3.2.2厨卫窗洞尺寸应满足下表要求：
3.3.2.3客厅、餐厅窗户或者推拉门宽度与开间对应关系：
3.3.2.4卧室窗户或玻璃推拉门宽度与开间对应关系：
3.3.2.5凸窗窗台高500，窗扇下部设500高固定扇；落地窗窗台高200，未特殊注明的窗台高均为900，门窗的开启扇面积应满足采光通风要求，单扇推拉门的宽度应在800-1200；门窗的开启扇位置应根据立面确定，同时满足外门窗的清洁与安装空调的方便。

门宽≤1600时，为门带窗式平开门；门宽≥1800时，为推拉门；窗宽≤900时，为平开窗或上悬窗；窗宽≥1200时，为平开窗。

3.3.2.6橱柜上应布置灶具、洗菜盆，应遵循洗切炒的流线。

洗菜盆及灶具处应考虑两人同时操作的空间。

灶具为双眼灶，应靠近油烟井道；洗菜盆为双盆式，宜靠近外窗位置。

冰箱设置于厨房内，当厨房尺寸较紧时，可设在餐厅靠厨房处，应满足下表要求：
3.3.2.7卫生间应设置洗面器、洗浴器、便器等，平面布置应合理，使用方便。

设浴缸，应满足下表要求：
3.3.2.8楼梯、阳台、露台栏杆在方案设计时不仅要满足国家规范的要求，同时应注意施工图阶段的可实施性和成本要求。

3.3.2.9住宅的每个功能房（客厅、卧室、书房等）均应布置空调。

客厅设柜式空调，卧室等设挂式空调；空调室内机位应结合室内家具合理摆放，避免直接吹向人体；空调室外机位应结合立面，整体考虑，空调室外机安装应安全、方便且应满足下表要求：
空调室外机挑板均结合立面做装饰处理。

空调室外机位旁的外窗应考虑窗的开启扇对空调室外机安装的方便性；空调室外机位设在建筑凹槽内时，需考虑对凹槽内窗户的影响，如凹槽距离过近须相对设置时，空调室外机位应相互错位。

应尽量减少冷媒管穿外墙洞口到空调室外机位的距离。

3.3.2.10楼下集中抄表处应考虑美观处理。

设计时要注意独立小院不能影响抄表员工作；如有影响，应为抄表设置缺口并做装饰处理。

室外花池应结合入口处的台阶、残疾人坡道协调处理。

色彩应与立面主体协调。

3.3.2.11楼梯间应满足下表要求：
3.3.2.12尽量控制体形系数，减少凹凸变化；尽量控制开窗面积，减小窗墙比，严禁住户套型之间采用玻璃幕墙。

3.3.2.13立面图上应注明饰面材料的使用范围，饰面材料的色彩、主要参数。

剖面图应与平面、立面对应；应至少一个剖面图剖到楼电梯间。

3.3.2.14单元入口及小区大门：须由设计院作专项设计。

3.3.2.15雨蓬：入口雨蓬挑出长度应覆盖室外台阶踏步。

3.3.3首层总平面及单体首层平面
3.3.3.1 方案设计单位需向甲方提供项目首层总平，当出现多个标高的首层时需提供每个标高的首层总平；
3.3.3.2 首层总平需准确表现商业及首层住宅部分的拼接关系、地下室出地面的管井、人防出入口、坡道出入口、配电房、垃圾站等；（重庆地区非掩埋地下室，非掩埋侧需将非掩埋轮廓线向地下室方向偏移16米，该范围均纳入计容范围）3.3.3.3 地下室出地面管井尽量靠住宅次要朝向或商业背立面（当临街商业有后院时靠商业围墙）设置，人防出入口尽量远离建筑设置，机动车坡道出入口尽量布置在与住宅建筑山墙平行的方向，且距离不小于3米，当确实需要布置在长边方向时，距离需不小于10米，机动车坡道出入口50米内不得正对住宅；
3.3.3.4 单元出入口应考虑门头的设置，门头风格需和外立面保持一致，高度同首层大堂；
3.3.3.5 首层大堂层高原则上考虑5米以上（首层不架空时挑空一层，首层架空时同架空层层高），特殊项目特殊说明，需单独考虑窗型分隔；
3.3.3.6 当首层架空时（重庆地区不计容架空活动空间需满足梁下净高3.6米）需注意首层层高在满足规范最低要求的同时是否能满足首层楼梯和地上二层及地下一层之间的关系；
3.3.3.7当首层架空时需完善首层材料平面分色图，使首层材质与外立面协调的同时考虑在不影响外立面的部位采用替换材料的优化；
3.3.3.8 当首层架空时需考虑架空层的活动场所布置，在满足规范要求的活动场地（乒乓球室等）外考虑架空层的意向性布置（棋牌室、书屋、咖啡厅、泛会所等）；
3.3.3.9 当首层不架空时根据首层在总图的位置对首层的每个户型做优劣分析（景观、日照），位置最差的做物管用房，在没有独立设置物管用房的时候尽量用住宅首层解决完物管社区用房（重庆地区社区用房宜按宗地集中设置）；
3.3.3.10 当首层不架空时如物管用房已满足规范要求，剩余位置好的住宅需考虑以后设置私家花园的空间；
3.3.3.11 单体首层平面需考虑入户大堂的完整性，电梯门尽量开在入户大堂，如实在无法满足该要求，在保证入户大堂完整性的同时，最小通道不得小于1.8米；
3.3.3.12 当洋房或特殊单元无法设置大堂时，需在单元入口处考虑足够的空间用于后期搭建大堂（该大堂不计入容积率和覆盖率）；
3.3.3.13 当有室外泳池的时候需在景观总平方案的基础上考虑设置更衣室及管理用房，以上用房的方案不进入报建文本；
3.3.3.14 在满足规划要求的绿化率基础上，可考虑地下室采光天井，优先考虑设置在单元入口处；
3.3.3.15 地下室平面图需与地上住宅剪力墙、商业柱网准确叠合，剪力墙和柱网需经结构专业计算后方可使用；
3.3.3.16 方案单位需结合首层入户大堂的完整性、底商的合理性和地下室的经济型对高层塔楼的结构柱剪力墙进行布置。

3.3.4地下室
3.3.
4.1地下汽车库净高不小于2.2米，公共地下室层高宜为3600-3900。

垂直式停车，通道最小宽度不应小于5500。

3.3.
4.2地下室轮廓线退界同时满足设计、施工规范要求，并和已有建筑（特殊建筑）、周边管线、道路保持安全的施工距离。

3.3.
4.2规避需提前打造的示范区范围和主体建筑及地下室边界在退距、施工安全上的冲突。

3.3.
4.3根据开盘顺序要求，结合主体建筑和地下室的关系提前梳理地下室的分期实施的方案。

3.3.
4.4规避地下室车辆出入口、非机动车库出入口、消防疏散口、设备风井等凸出地面的构筑物对一二住宅的视线、采光、噪音影响。

3.3.
4.5人防区尽量集中设置，涉及二或三层地下室的，应考虑人防区竖向的集中设置。

3.3.
4.6非机动车库的相对集中设置满足各栋楼使用的均衡性，特别是较大规模楼盘，应考虑辐射半径分区集中设置。

3.3.
4.7对于有兼容商业比例的住宅项目，商业停车位尽量集中区域布置，及配置相对独立的出入口，达成商业停车位的分区管理。

3.3.
4.8车辆出入口，地下车库车流动线合理性及和主通道间的便捷性。

3.4报建配合阶段
提交甲方设计初稿讨论后完成并配合通过当地政府的建筑方案报建，并严格按照政府报建文本编制要求及甲方对报建方案的修改意见制作最终建筑方案的设计成果，报审过程中全程参与规划预审、协办、指标核算等工作。

3.5施工图设计配合阶段
对施工图设计单位进行方案交底，复核施工图与方案的吻合性，协助甲方对建筑各材料的样板选择与确认，认真填写施工图审查意见书。

3.6立面深化阶段
3.6.1根据规划的色号限制，并满足当地规划要求，（如XX地区项目的外立面建筑细部应满足《XX市中心区域建筑立面导则》的相关内容），配合完成当地外立面审查。

3.6.2建筑立面主要装饰材料采用外墙涂料，面砖及石材，其他辅助材料包括型钢，木材，玻璃幕墙等。

应标明各类材料的主要参数，如几何尺寸、色彩、构造方式等。

效果图应对建筑外貌及主要装饰材质辅以文字说明，建筑各部分材质色彩应按《常用建筑色》02J503—1或《中国建筑色卡GSB16—1517.1—2002》准确标明色相、明度和彩度，效果图上标明的建筑材质、颜色标号、颜色编号应与外立面设计说明完全一致。

设计单位按此要求提供实样展板，需包含各类材料。

3.6.3立面材质说明分析中应注明各类材料与材料之间，阴阳角和平接的详细做法，并根据经济合理的原则考虑凹槽处材料设置。

3.6.4外墙涂料饰面：应标出抗裂分格缝划分间距、部位和做法。

一般情况时，墙面连续分格缝设在外窗上下口处，特殊情况应注明特殊做法。

3.6.5幕墙（石材、金属、玻璃）位置应与幕墙专业公司做好界面交接，作出效果控制尺寸图，标示幕墙与非幕墙部分的交接。

3.6.6立面中涉及效果表现的栏杆，应结合国家规范考虑栏杆样式、材质和尺寸控制详图。

3.6.7立面中主要效果面的窗型，在满足通风等功能要求的基础上做窗型分隔控制图，并标注窗扇开启位置和方式。

（主要窗型做详细参考分隔。

）
3.6.8外墙上特殊造型的线条、各类窗台包边、建筑顶部等局部装饰构架、雨篷及门厅处的装饰构件等，应逐一表述带尺寸控制的大样图示，并复核平面和立面的一致性。

外墙装饰腰线位置复核，不应设计在窗户可开启面，腰线宽度不宜大
于10CM。

3.6.9空调板等处位置，考虑与外墙面色彩做相应衔接处理，在成本控制的基础上考虑具体材料，并应详细标注于立面材质说明分析中。

为后期施工图开展布置屋面雨水管做隐蔽设置。

3.6.10外墙考虑变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管等外露设备的材料和色彩处理，兼顾立面美观要求，淡化视觉注意力。

并应标注于立面材质说明分析中。

各种管道应避免遮挡开窗和留洞。

3.6.11建筑物外立面的立柱、台阶、花坛、平台等与城市公共空间的衔接处理需细化，与城市连接部分应与城市绿化景观相协调。

3.7施工现场配合
3.7.1建筑方案设计单位应在建筑建设过程中根据甲方要求其设计方案的实施情况予以配合，填写现场答疑书。

3.7.2建筑方案设计单位应在建筑建设过程中配合工程各类验收，并根据甲方要求填写竣工验收书。

4．设计成果要求
一．分析图(彩图)
1.现状及用地分析图
2.功能分析图
3.交通分析图
4.景观分析图
5.城市空间及天际线分析图
6.组团及分期建设分析图
7.日照分析图
8.消防分析图
二.总平面图（应包含以下内容）
1.建筑名称、建筑层数、建筑高度
2.建筑定位
3.总平面控制尺寸
4.道路规划及人行车行出入口
5.地下室范围
6.场地高程及竖向控制
7.消防车道及扑救面示意
8.总平面景观示意
9.规划配套示意
三、单体设计
1.地下室平面图
2.各单体各层平面图
3.各单体彩色立、剖面图
4.各单体全角度素模轴测图
5.各单体CAD模型
6.彩色立面材质示意图
四．效果图
1.彩色总平面图
2.鸟瞰图
3.多角度透视效果图
4.实景嵌入效果图
五.指标表
1.项目综合技术经济指标表
2.单元户型信息表
六．设计成果电子文件
1.彩图JPG文件（要求分辨率3000以上）
2.CAD图DWG文件
3.模型导出CAD文件
当地地块综合技术经济指标（附表1）
单元户型信息表（附表2）
设备预留尺寸信息表（附表3）
重庆地区表格详附件：《重庆地区建设工程技术经济指标表》
4.3立面深化设计阶段
●立面材质说明分析，各栋外立面分色、分块SKECHUP图，平面分色图(变化
平面均应考虑)、标注材质说明；
●立面不同材质交接点关键节点墙身详图；
●幕墙效果图控制图；
●钢结构及外挂件效果控制图；
●特殊技术设计实施方案；
●提供建筑材料实样展板标注、图样、色号等；
●栏杆样式尺寸控制图；
●特殊窗型分隔控制图；
●外立面有关的建筑细部大样图，如檐口、门窗框线条、装饰线条、外墙变形
缝等影响外立面效果的大样图。