深圳红树林休闲度假村策划案
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指 导 老 师 ： 黎 兴 强
策 划 人 ： 王 秀 丽 赵 婷 孙 祥 彬
红 树 林 休 闲 度 假 村 策 划 案
项目目录
项目基本情况介绍 1 2 项目定位 项目规划建议 可行性分析 项目整合推广策划
3
4
项目基本情况介绍
项目名称
项目选址
项目选址 理由
项目 基本 情况
是对项目的基本情况进行的简单 介绍，使大家对它有初步的了解
项目选址理由：
区位优势： 1、项目位于海口与文昌市的交界处，即海南岛东线 滨海景观线，未来必将成为海南国际旅游岛重点 建设项目，海文高速的建设和旅游4号线的开通， 缩短了度假村与海口CBD的交通时间，增强了红 树林的可达性。 2、红树林位于美兰机场附近，是岛外游客进入海口 的一大门户，随着海南岛国际旅游岛形象的树立， 红树林因其独特的自然风景必将吸引大批慕名而 来的游客，依托与红树林而建的度假村成为其出 行首选。
（1）项目位置
项目人口规模预测：
年份
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
境外过夜游客
7.32 10.12 14.03 13.11 14.95 15.87 10.32 13.29 14.68
国内过夜游客
279.28 316.72 348.86 349.04 380.71 418.23 661.96 722.84 831.16
三、项目规划建议
项目规划建议
项目总体规 划
主体功能区 规划
项目总体规划
1 2
3 4
项目位置 规划目标 规划原则
规划思路
（1）项目位置：
项目区的具体位置及范围介绍： 根据2000年海南东寨港国家级自然保护区 的功能区的三级规划，结合度假村自身各 项服务观光和最大限度合理开发红树林独 特旅游价值的需要，在不干扰红树林自身 生态系统的前提下，拟将度假村修建在III级 保护区即实验区的生态旅游小区的临水地 带，以期给游客营造最佳原生态体验。
1.项目投资环境分析
政策分析
2009 年，国务院41 号文件《关于加快发展旅游业的 意见》赋予了旅游产业新的定位，即要成为“国民经 济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务 业”；国务院44 号文件《关于推进海南国际旅游岛建 设发展的若干意见》，则将海南国际旅游岛建设上升 为国家战略。2010 年《海南国际旅游岛建设发展规划 纲要》将海口国家地质公园、海口国家湿地公园列入 全省17 个重点旅游景区和度假区之列。
经济环境分析：
金融：金融服务功能不断增强。2011年末，全
市金融机构本外币各项存款余额2354.12亿元， 比年初增加115.19亿元，比年初增长5.1%，其 中，个人人民币存款余额847.69亿元，比年初 增加84.65亿元，比年初增长11.1%；单位人民 币存款余额1364.45亿元，比年初增加1.49亿 元，比年初增长0.1%。本外币贷款余额 2461.19亿元，比年初增加523.57亿元，比年 初增长27%。其中，中长期贷款余额1950.58 亿元，比年初增加388.61亿元，比年初增长 24.9%；短期贷款余额345.54亿元，比年初增 加54.58亿元，比年初增长18.8%。
二、项目定位
1
项目主题定位
2 项目功能定位
3 4 5
项目名称定位 项目消费群体定位
项目形象定位
项目主题定位
鉴于项目所处区域特殊的旅游价值,本度假村 拟将主题定位为“闲生活、慢呼吸、静思考”。 以期将海南人闲适的生活态度融入到度假村的 每一个角落，让游客在轻松、愉悦的状态下感受 海南人特有的慢节奏，伴着柔柔的清风，听着脆 脆的鸟鸣，融化在红树林的绿波中，和着那份对 生命的感动，慢慢呼吸，静静思考。。。
主体功能区规划
特色小吃坊规划 红树林主体景观道规划
亲子游规划 红树林栽种区
自由划船码头 员工宿舍
主体功能区规划
ห้องสมุดไป่ตู้提供项目思路的简明摘要及其主要收益
可行性分析
项目投资环境 分析 • 经济环境分析
项目自身情况 分析
•项目概况分析 •选址条件分析 •旅游资源分析
项目SWOT分 析 • 优势 • 劣势 • 机会 • 威胁
一、项目基本情况介绍
项目名称 项目选址 项目选址理由
项目名称：红树林生态休闲度假村 项目选址：东寨港 红树林东寨港国 家级自然保护区 的三级规划功能 区内，核心区域 位如图所示
项目选址理由：
资源优势： 1、项目所在区位于海南省海口市东寨 港红树林自然保护区外围。东寨港素有“一港四河 、四河满绿”之说。是演州河，三江河（又称罗雅 河），演丰东河、西河和众多小溪的入海口。具 有独特的淡、海水景观及丰富的水产品。 2、区内拥有全国最大面积的红树林自然保护区， 红树林占地面积达1578.2平方米，有红树植17科 33种。保护区内统计有鸟类185种，区内的昆虫以 蝶类较具特色，有6科27种。另有鱼类记录103种， 其中大多具有较高经济价值，如鳗鲡、石斑鱼、鲈 鲷鱼等。还有大型底栖动物92种。
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
境外游客
16.24
16.35
16.44
16.53
16.60
16.66
16.72
16.77
国内游客
394.39
395.63
396.67
397.57
398.35
399.04
399.64
400.19
总游客
410.63
411.98
413.11
414.10
414.95
415.70
416.36
416.96
2009年至2011年组 境外游客预测模型 5.770000000000005 +5.339999999999997 *（ x-2008） +0.7899999999999995 * (x-2008)*(x-2008) 国内游客预测模型 648.5199999999998 -10.27999999999963 * (x-2008) + 23.7199999999999 *( x-2008)*(x-2008)
项目消费群体定位
以中青年国内游客为主，具体为： 1、渴望短暂逃离快节奏强压力的上班族 2、文艺工作者（希望捕捉红树林美景变化 的摄影爱好者，作家等） 3、希望让孩子亲近自然，了解红树林知识 的受过高等教育的家庭 4、学生旅行族 5、单纯住宿需要的人
项目形象定位
鉴于红树林度假村所处地理位置，我们度假村 将形象设定为原生态旅游度假村。 在与红树林自然环境最大融合的前提下，在不 破坏原有生态系统的基础上，合理开发利用其现 有资源，让更多的人通过切身领略红树林带给的 震撼心灵的美，从而激发其内心自觉保护红树林 的欲望。我们是红树林自然保护区的利用者、受 益人，但同时我们更是红树林原生态环境的守护 者和宣传者。美好的资源需要大家的共享与珍惜， 这是我们的宗旨。
3374.48
3896.93
（1）项目位置：
核心区位于：
（2）规划目标：
建立完善的垃圾处理系统，实现度假村与红树林 最大限度的契合。 实现度假村“休闲、娱乐、宣传“三大功能的有 机结合，同时加大红树林特色资源的挖潜及与海 南文化的融合，力争做到以最佳及最全面的视角 向游客凸显红树林的美，并借助于度假村优越的 地理位置及全面建设海南国际旅游岛的东风，力 图将度假村打造成为海口航空出入口上的第一张 名片，打造成为海口旅游之路上的难忘序曲，完 成红树林资源的全民共享。 携手红树林，全面提高演丰镇的区域吸引力，从 而提高经济收益，实现提供AA工作岗位的目标， 以此达到与演丰镇的和谐共同发展。
经济环境分析：
工业：工业生产较快增长。全年全市完成工业总产值
539.33亿元，比上年增长14.7%。全市规模以上工业 企业实现产值504.25亿元，增长15.6%。其中轻工业 产值222.92亿元，增长12.8%；重工业产值281.34亿 元，增长17%。工业对GDP增长的贡献率达到17.5%， 直接拉动GDP增长2.2个百分点。 对外经济：据海口海关统计，2011年海口市外贸进出 口总值39.4亿美元，比上年下降0.3%。外商投资企业 为进出口主力。外商投资企业进出口21.9亿美元，占 同期进出口的55.7%。欧盟为第一大贸易伙伴，对欧 盟进出口为11.4亿美元，增长39.8%。以一般贸易为 主，完成进出口29.3亿美元，增长0.8%，占同期海口 市进出口总值的74.4%。
（3）规划原则
保护与开发相结合 原生态的同时凸出特色
（3）规划思路
整个度假村项目预计6年内完工，分三期逐步完善。 第一期：2013年至2015年 完成度假村主体居住区（客房及员工宿舍楼的建 设）、地下车场及特色小吃街的建设。 第二期：2016年至2017 完成红树林景观回廊的修建、红树林泛舟线路的建 立及亲子游项目的开发。 第三期：2018年 进一步完善基础设施建设，提高服务质量，保障游 客的舒适安全，全面加大度假村的宣传
• 政策分析
• 市场分析 • 城市条件分析
1.项目投资环境分析
经济环境分析：经济状况如何，将影响着当地
旅游房地产业的发展。经济环境分析主要指分 析生产总值、财政收 经济 入、三大产业发展状 结构 况、居民消费水平等。 工业
对外经 济
金融
农业
居民消 费水平
旅游业
经济环境分析：
经济结构：2011年海口全年全市实现地区生产总值
总游客预测模型 654.2899999999997 -4.93999999999991 *( x-2008) + 22.92999999999999 *( x-2008)*(x-2008) 结果汇总如下：2013年到2020年过夜游客
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
712.75亿元，按可比价计算，比上年增长12.3%。其 中，第一产业增加值48.16亿元，增长6.5%；第二产 业增加值177.91亿元，增长13.5%；第三产业增加值 486.68亿元，增长12.4%。三次产业所占比重由上年 的6.4∶23.9∶69.7调整为6.8∶25.0∶68.2。第一、二、 三产业对GDP增长的贡献率分别为3.4%、26.2%和 70.4%。人均地区生产总值34404元，比上年增长 9.5%。产业结构没有发生明显变化，说明在国家日益 趋紧的宏观调控下，海口市经济运行质态良好，抵御 风险的能力增强。
境外游客
52.22
66.25
81.86
99.05
117.82
138.17
160.1
183.61
国内游客
1150.62
1383.88
1661.42
1983.24
2349.34
2759.72
3214.38
3713.32
总游客
1202.84
1450.13
1743.28
2082.29
2467.16
2897.89
项目人口规模预测
2003年到2008年组 境外游客预测模型 exp( 2.870028324266622 -0.9107473173478358 / x-2002 ) 国内游客预测模型 exp( 6.014851938072276 -0.4126334643081356 / x-2002 ) 总游客预测模型 exp( 6.056094713506281 -0.4281720749148629 / x-2002 ) 汇总结果如下：2013年到2020年过夜游客
项目功能定位
在功能定位上，本项目定位为： A、风景面呈条状分布的茶座 B、海南特色小吃街（重点突出红树林的海 鲜，及淡水产品） C、红树林观光游（特色亲子游、菠萝岛、 垂钓） D、红树林科普知识回廊
项目名称定位
利用红树林奇景，打造产品唯一性，增加 吸引力 揭示项目 “生态，休闲，度假” 主题。
过夜游客总量
286.6 326.84 362.89 362.15 395.66 434.1 672.28 736.13 845.84
项目人口规模预测：
以2003年到2011年数据做基础数据预测得出2015年 过夜游客总量为：576.0734虽然sig=0.05 R2=0.691在0到1之间 ，但预测数据与海口市旅游 发展总体规划的1200万人相去甚远，考虑到2009年 海南国际旅游岛的建设对海南旅游人数的影响，故 将将数据分为2003年到2008年和2009年到2011年 两组，算起平均值。具体计算如下：
策 划 人 ： 王 秀 丽 赵 婷 孙 祥 彬
红 树 林 休 闲 度 假 村 策 划 案
项目目录
项目基本情况介绍 1 2 项目定位 项目规划建议 可行性分析 项目整合推广策划
3
4
项目基本情况介绍
项目名称
项目选址
项目选址 理由
项目 基本 情况
是对项目的基本情况进行的简单 介绍，使大家对它有初步的了解
项目选址理由：
区位优势： 1、项目位于海口与文昌市的交界处，即海南岛东线 滨海景观线，未来必将成为海南国际旅游岛重点 建设项目，海文高速的建设和旅游4号线的开通， 缩短了度假村与海口CBD的交通时间，增强了红 树林的可达性。 2、红树林位于美兰机场附近，是岛外游客进入海口 的一大门户，随着海南岛国际旅游岛形象的树立， 红树林因其独特的自然风景必将吸引大批慕名而 来的游客，依托与红树林而建的度假村成为其出 行首选。
（1）项目位置
项目人口规模预测：
年份
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
境外过夜游客
7.32 10.12 14.03 13.11 14.95 15.87 10.32 13.29 14.68
国内过夜游客
279.28 316.72 348.86 349.04 380.71 418.23 661.96 722.84 831.16
三、项目规划建议
项目规划建议
项目总体规 划
主体功能区 规划
项目总体规划
1 2
3 4
项目位置 规划目标 规划原则
规划思路
（1）项目位置：
项目区的具体位置及范围介绍： 根据2000年海南东寨港国家级自然保护区 的功能区的三级规划，结合度假村自身各 项服务观光和最大限度合理开发红树林独 特旅游价值的需要，在不干扰红树林自身 生态系统的前提下，拟将度假村修建在III级 保护区即实验区的生态旅游小区的临水地 带，以期给游客营造最佳原生态体验。
1.项目投资环境分析
政策分析
2009 年，国务院41 号文件《关于加快发展旅游业的 意见》赋予了旅游产业新的定位，即要成为“国民经 济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务 业”；国务院44 号文件《关于推进海南国际旅游岛建 设发展的若干意见》，则将海南国际旅游岛建设上升 为国家战略。2010 年《海南国际旅游岛建设发展规划 纲要》将海口国家地质公园、海口国家湿地公园列入 全省17 个重点旅游景区和度假区之列。
经济环境分析：
金融：金融服务功能不断增强。2011年末，全
市金融机构本外币各项存款余额2354.12亿元， 比年初增加115.19亿元，比年初增长5.1%，其 中，个人人民币存款余额847.69亿元，比年初 增加84.65亿元，比年初增长11.1%；单位人民 币存款余额1364.45亿元，比年初增加1.49亿 元，比年初增长0.1%。本外币贷款余额 2461.19亿元，比年初增加523.57亿元，比年 初增长27%。其中，中长期贷款余额1950.58 亿元，比年初增加388.61亿元，比年初增长 24.9%；短期贷款余额345.54亿元，比年初增 加54.58亿元，比年初增长18.8%。
二、项目定位
1
项目主题定位
2 项目功能定位
3 4 5
项目名称定位 项目消费群体定位
项目形象定位
项目主题定位
鉴于项目所处区域特殊的旅游价值,本度假村 拟将主题定位为“闲生活、慢呼吸、静思考”。 以期将海南人闲适的生活态度融入到度假村的 每一个角落，让游客在轻松、愉悦的状态下感受 海南人特有的慢节奏，伴着柔柔的清风，听着脆 脆的鸟鸣，融化在红树林的绿波中，和着那份对 生命的感动，慢慢呼吸，静静思考。。。
主体功能区规划
特色小吃坊规划 红树林主体景观道规划
亲子游规划 红树林栽种区
自由划船码头 员工宿舍
主体功能区规划
ห้องสมุดไป่ตู้提供项目思路的简明摘要及其主要收益
可行性分析
项目投资环境 分析 • 经济环境分析
项目自身情况 分析
•项目概况分析 •选址条件分析 •旅游资源分析
项目SWOT分 析 • 优势 • 劣势 • 机会 • 威胁
一、项目基本情况介绍
项目名称 项目选址 项目选址理由
项目名称：红树林生态休闲度假村 项目选址：东寨港 红树林东寨港国 家级自然保护区 的三级规划功能 区内，核心区域 位如图所示
项目选址理由：
资源优势： 1、项目所在区位于海南省海口市东寨 港红树林自然保护区外围。东寨港素有“一港四河 、四河满绿”之说。是演州河，三江河（又称罗雅 河），演丰东河、西河和众多小溪的入海口。具 有独特的淡、海水景观及丰富的水产品。 2、区内拥有全国最大面积的红树林自然保护区， 红树林占地面积达1578.2平方米，有红树植17科 33种。保护区内统计有鸟类185种，区内的昆虫以 蝶类较具特色，有6科27种。另有鱼类记录103种， 其中大多具有较高经济价值，如鳗鲡、石斑鱼、鲈 鲷鱼等。还有大型底栖动物92种。
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
境外游客
16.24
16.35
16.44
16.53
16.60
16.66
16.72
16.77
国内游客
394.39
395.63
396.67
397.57
398.35
399.04
399.64
400.19
总游客
410.63
411.98
413.11
414.10
414.95
415.70
416.36
416.96
2009年至2011年组 境外游客预测模型 5.770000000000005 +5.339999999999997 *（ x-2008） +0.7899999999999995 * (x-2008)*(x-2008) 国内游客预测模型 648.5199999999998 -10.27999999999963 * (x-2008) + 23.7199999999999 *( x-2008)*(x-2008)
项目消费群体定位
以中青年国内游客为主，具体为： 1、渴望短暂逃离快节奏强压力的上班族 2、文艺工作者（希望捕捉红树林美景变化 的摄影爱好者，作家等） 3、希望让孩子亲近自然，了解红树林知识 的受过高等教育的家庭 4、学生旅行族 5、单纯住宿需要的人
项目形象定位
鉴于红树林度假村所处地理位置，我们度假村 将形象设定为原生态旅游度假村。 在与红树林自然环境最大融合的前提下，在不 破坏原有生态系统的基础上，合理开发利用其现 有资源，让更多的人通过切身领略红树林带给的 震撼心灵的美，从而激发其内心自觉保护红树林 的欲望。我们是红树林自然保护区的利用者、受 益人，但同时我们更是红树林原生态环境的守护 者和宣传者。美好的资源需要大家的共享与珍惜， 这是我们的宗旨。
3374.48
3896.93
（1）项目位置：
核心区位于：
（2）规划目标：
建立完善的垃圾处理系统，实现度假村与红树林 最大限度的契合。 实现度假村“休闲、娱乐、宣传“三大功能的有 机结合，同时加大红树林特色资源的挖潜及与海 南文化的融合，力争做到以最佳及最全面的视角 向游客凸显红树林的美，并借助于度假村优越的 地理位置及全面建设海南国际旅游岛的东风，力 图将度假村打造成为海口航空出入口上的第一张 名片，打造成为海口旅游之路上的难忘序曲，完 成红树林资源的全民共享。 携手红树林，全面提高演丰镇的区域吸引力，从 而提高经济收益，实现提供AA工作岗位的目标， 以此达到与演丰镇的和谐共同发展。
经济环境分析：
工业：工业生产较快增长。全年全市完成工业总产值
539.33亿元，比上年增长14.7%。全市规模以上工业 企业实现产值504.25亿元，增长15.6%。其中轻工业 产值222.92亿元，增长12.8%；重工业产值281.34亿 元，增长17%。工业对GDP增长的贡献率达到17.5%， 直接拉动GDP增长2.2个百分点。 对外经济：据海口海关统计，2011年海口市外贸进出 口总值39.4亿美元，比上年下降0.3%。外商投资企业 为进出口主力。外商投资企业进出口21.9亿美元，占 同期进出口的55.7%。欧盟为第一大贸易伙伴，对欧 盟进出口为11.4亿美元，增长39.8%。以一般贸易为 主，完成进出口29.3亿美元，增长0.8%，占同期海口 市进出口总值的74.4%。
（3）规划原则
保护与开发相结合 原生态的同时凸出特色
（3）规划思路
整个度假村项目预计6年内完工，分三期逐步完善。 第一期：2013年至2015年 完成度假村主体居住区（客房及员工宿舍楼的建 设）、地下车场及特色小吃街的建设。 第二期：2016年至2017 完成红树林景观回廊的修建、红树林泛舟线路的建 立及亲子游项目的开发。 第三期：2018年 进一步完善基础设施建设，提高服务质量，保障游 客的舒适安全，全面加大度假村的宣传
• 政策分析
• 市场分析 • 城市条件分析
1.项目投资环境分析
经济环境分析：经济状况如何，将影响着当地
旅游房地产业的发展。经济环境分析主要指分 析生产总值、财政收 经济 入、三大产业发展状 结构 况、居民消费水平等。 工业
对外经 济
金融
农业
居民消 费水平
旅游业
经济环境分析：
经济结构：2011年海口全年全市实现地区生产总值
总游客预测模型 654.2899999999997 -4.93999999999991 *( x-2008) + 22.92999999999999 *( x-2008)*(x-2008) 结果汇总如下：2013年到2020年过夜游客
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
712.75亿元，按可比价计算，比上年增长12.3%。其 中，第一产业增加值48.16亿元，增长6.5%；第二产 业增加值177.91亿元，增长13.5%；第三产业增加值 486.68亿元，增长12.4%。三次产业所占比重由上年 的6.4∶23.9∶69.7调整为6.8∶25.0∶68.2。第一、二、 三产业对GDP增长的贡献率分别为3.4%、26.2%和 70.4%。人均地区生产总值34404元，比上年增长 9.5%。产业结构没有发生明显变化，说明在国家日益 趋紧的宏观调控下，海口市经济运行质态良好，抵御 风险的能力增强。
境外游客
52.22
66.25
81.86
99.05
117.82
138.17
160.1
183.61
国内游客
1150.62
1383.88
1661.42
1983.24
2349.34
2759.72
3214.38
3713.32
总游客
1202.84
1450.13
1743.28
2082.29
2467.16
2897.89
项目人口规模预测
2003年到2008年组 境外游客预测模型 exp( 2.870028324266622 -0.9107473173478358 / x-2002 ) 国内游客预测模型 exp( 6.014851938072276 -0.4126334643081356 / x-2002 ) 总游客预测模型 exp( 6.056094713506281 -0.4281720749148629 / x-2002 ) 汇总结果如下：2013年到2020年过夜游客
项目功能定位
在功能定位上，本项目定位为： A、风景面呈条状分布的茶座 B、海南特色小吃街（重点突出红树林的海 鲜，及淡水产品） C、红树林观光游（特色亲子游、菠萝岛、 垂钓） D、红树林科普知识回廊
项目名称定位
利用红树林奇景，打造产品唯一性，增加 吸引力 揭示项目 “生态，休闲，度假” 主题。
过夜游客总量
286.6 326.84 362.89 362.15 395.66 434.1 672.28 736.13 845.84
项目人口规模预测：
以2003年到2011年数据做基础数据预测得出2015年 过夜游客总量为：576.0734虽然sig=0.05 R2=0.691在0到1之间 ，但预测数据与海口市旅游 发展总体规划的1200万人相去甚远，考虑到2009年 海南国际旅游岛的建设对海南旅游人数的影响，故 将将数据分为2003年到2008年和2009年到2011年 两组，算起平均值。具体计算如下：