万科TOD产品模型建立 天空之城·产品创新奖-案例分析

规划原型
功能配比
居 住
生 活
商
公 共
办车
服
业
空
公站
务
间
徐泾老城 工业区
N
大居
天空之城项目
总建筑面积：60万㎡ 住宅：24万㎡ 商业：10万㎡ 办公：9万㎡ 幼儿园：6000㎡
徐盈路站
待出让 住宅用地
仁恒西郊
立体交通系统 公共空间系统 复合商业系统 家庭成长系统 精工住宅系统 艺术文化系统
交通换乘 无缝衔接 绿色出行 立体停车 优化步行
立体城市界面 多重公园 滨水步道 立体绿化
体验商业 集中商业 街区商业 创客空间
学习中心 公民学堂 颐养中心 创客沙龙
紧凑城市生活的融合
ຫໍສະໝຸດ Baidu
恒温恒湿 智能家居 可变空间 抗震减噪 轻奢时尚
社区图书馆 精神会所 艺术装置 艺术空间
公共空间策划
高差 8.4m
高差 8.85m
高差 4.75m
高差3.1m
高差 13.6m
更具可持续发展能力： 生态紧凑城市
更富魅力： 宜居公共体系
以国际经济、金融中心为支撑 ，建立上海在世界城市体系中 的领先地位。
提升上海作为国际门户和国家 交通枢纽的功能，强化综合交 通服务能力。
聚焦全球性的科技创新中心建 设，以科技创新为核心带动城 市全面创新。
创新生活、出行、交流交往模 式，建设高效互联的智慧城市
整体
家庭型活动容器
定位
聚集的、整合的、活力的、张扬的
产品 功能 定位
区域商业 垄断化
消费场景 场所化
室内规划 百货化
整体经营 降维化
消费人群 圈层化
规划 形态
站前广场 +
绿轴
+ 多层次商业空间
定位
万圣节
SOHO策划
规划条件
地块编号：01-06F2-03 用地面积：28729㎡ 用地性质：C2C8 (C2≥20%； C8≤80%) 容积率： 1.96（由于申通车场办公 楼占用，实际容积率为3） 计容面积：56308.84 ㎡ 建筑高度：80m
丰富公共空间的文化艺术内涵 ，塑造兼具历史底蕴和创意时 尚的现代都会
拿
技术壁垒
强技术性 高门槛
地
限
制
超大体量
整体性 高容积率 超大体量
TOD是土地资源 获取的利器
城市型TOD——核心站
城市核心区、老城区或重要交通枢纽等 住宅比例较低
社区型TOD——沿线型
轨交非重要中间站、郊区、净地等 住宅比例较高
一网
生活轴
知识轴
生态轴
三轴
形成“一网 三轴 五道 十二园 “的规划格局，在地块内疏导地铁集散人流，并解决地块竖向高差。 ”一网”:落实网格化小街区理念，完善城市慢行系统。每个小街区约200m距离设置景观节点。 ”三轴”:是指生活轴（绿）、知识轴（光）、生态轴（水）。 ”五道”:指5条连接地块各功能空间的街道，作为特色打造。 ”十一园”:指十一个节点景观，分为站前广场型、服务功能型、形象绿化型、休闲娱乐型4种主要功
都心TOD ⇔ 城市枢纽
内部交通 +外部交通
内部交通
车 金 酒 办 商公 站 融 店 公 业共
车 金酒 办 商 站 融店 公 业
生
公活 共服
务
• 大体量公共建筑，车站空间大 • 开发强度高 • 内外交通换乘，交通高度便捷 • 工作人口＞生活人口
• 大体量公共建筑 • 开发强度高 • 交通便捷度高 • 工作人口＞生活人口
强调城市机能
沿线TOD ⇔ 城市节点
内部交通
车办 商
公
生活服
居
站公 业
共
务
住
• 与生活区联结紧密 • 与步行系统联结紧密 • 生活人口＞工作人口
强调生活机能
2. 城市共同体 区位及项目定位
天空之城——社区型TOD
轨交非重要中间站，住宅比例较高，强调 生活机能
社区型TOD特征：与生活区联结紧 密、与步行系统联结紧密、生活人 口多于工作人口
保障城市水源、能源和生命 线系统安全，提高城市智能 化运行水平。
从人的需求出发，营造更加便 利舒适、充满关怀的人居环境 ，增强归属感、认同感和幸福 感。
培育和发展城市的高品质文化 休闲功能和旅游服务功能。
建立健全城乡公园体系，为市 民和游客提供更多的区域公园 、城市公园、绿道、广场等可 供游憩的空间，
（鈴木博明/世界银行主席都市专家）
绿色交通
土地高度且多功能利用
紧凑城市
效率
匹配都市圈空间成长过程： 从“一极集中”到“多心多核”，且沿城际和轻轨展开
满足人口密度增长需求： 新城建设主要沿着城际和轻轨向边缘线状展开。人口向都市圈郊区集中，轨 道交通是最优选择。
土地出让：城市中心区域土地越发稀缺， 新出让宅地多处于距离远、对轨交系统 依赖强的郊区地带·
打造新型产业体系和良好创新 体系，建设适合各类人才成长 创业的城市。
发展绿色产业和绿色建筑， 提高城市环境质量，切实维 护生态环境安全。
严守生态优先的发展底线， 锚固自然生态格局和基底， 形成集约紧凑的大都市区空 间格局。
贯彻公交优先与绿色出行理 念，优化和提升慢行交通品 质，率先建成公交都市。
能，作为特色打造。
五道
服务功能型 形象绿化型
站前广场型
休闲娱乐型
十二园
商业策划
规划条件
地块编号：01-06F2-01 用地面积：51011㎡ 用地性质：C2C8 (C2≥20%；C8≤80%) 容积率： 2.41 计容面积：122936.51 ㎡ 建筑高度：100m
地块属性 商场，客户以家庭型消费为主 地铁站接入口
中心城区趋于饱和，新出让宅地多在距 市中心较远区域，对轨交系统依赖性更 强，TOD模式将成为未来支撑城市扩 张的主流。
单位： （万方）
近3年上海外环内住宅用地出让量
300
200
100
0 2014
2015 2016年1-10月
上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要
更具竞争力： 强化枢纽功能
TOD产品模型建立
天空之城·产品创新奖
1.TOD概述 2.区位及项目定位 3.TOD设计导则 4.安全边界 5.产品呈现
TOD is…
新一轮拿地利器
1. TOD概述
更多人在公共交通的车站附近居住、工作、购物、娱乐，也就是通过所谓的绿色交通（徒步、自行车、公共交通）可以 减少空气污染，地球变暖及废气排出等公害。通过对土地高度且多功能利用，可以保全绿地，并增加公园及运动文化设 施等，创出适合居住的环境和公共场所。TOD使紧凑的城市空间得以可能，对基础设施投资不是以线的扩展而是以面的 集中，提高了投资效率，且缩减了运营维护费用。在紧凑的城市空间里，地域冷暖房的导入和太阳能发电通过智能网的 能源连接使高效利用成为可能。市民交通的改善使医疗保险福利等政府服务也得以财政消减。