工商管理专科---毕业论文

洪客隆“第一街区”公寓营销策划方案江西洪客隆集团是按照现代企业制度建立的集团化公司，对外投资额30亿元，以百货零售业、房地产业、酒店业为主要投资对象，目前，洪客隆集团旗下拥有十八家全资、控股、参股和关联企业。

集团公司以资本运营和投资管理为核心，秉承“资源获取最大化、资源利用最大化”战略原则，使企业快速与稳健的发展。公司贯彻“以人为本、以客为尊”的经营理念，并聚集了一批高素质的经营管理人才和专业技术人才，有独特的管理体系、灵活的运作机制和经营风格。

集团所属的洪客隆百货经营面积为25万平方米，拥有大型零售网点20家，年销售收入近30亿，以南昌市为中心逐步辐射江西省各地市。洪客隆地产开发面积约150万平方米，已形成地商合一的开发模式。2008年集团实现销售35亿元，连续两年进入“中国服务企业500强”、“江西省企业100强”。

其旗下投资开发的房地产之一就是洪客隆“第一街区”，主要开发的就是小户型公寓，针对开发的品种，设计了一套洪客隆“第一街区”的营销售策划方案。

一、“第一街区”公寓在南昌地产市场销售的SWOT分析

1、优势

（1）品牌优势

第一街区是由洪客隆集团投资建设，占地2.01万平方米，总建筑面积约5.67万平方米，将建设成为集商业、住宿、办公、酒店、休闲娱乐等为一体的城市钻石商圈，规划业态有大型超市、SOHO、酒店式公寓、金钻商铺等。洪客隆集团是江西本地有名的企业，旗下的“第一街区”公寓在南昌房地产行业也是颇具盛名。

（2）资金优势

第一街区有着雄厚的资金优势，开发商的实力也很强，是江西的知名企业。

（3）地段优势

“第一街区”位于红谷滩中心区主干道红谷大道与春晖路交汇处，处在八一桥北端与南昌市行政中心的中间点，是未来南昌CBD真正的核心所在。

（4）发展潜力优势

市政府坐落于此，城市的发展也在这里焕发的新的动力。随着洪都大桥的开通，以及地铁线的开工，成为了一条新的城市纽带，牵动着整个红谷滩新区的发展。还有数不尽的高楼林立，住宅区、写字楼、酒店、商业中心，必将带给红谷滩新的活力。

（5）设计优势

“第一街区”由美国TONTSEN建筑设计事务倾力设计，在建筑造型的设计上注重塑造群体形态的可识别性，设计中注重建筑的细致刻画，同时通过与周边项目群体空间组合体现整体造

型艺术美，使第一街区成为南昌城市中的一个新的建筑景观示范区。在建筑上独具特色，围合而成的欧式古典院馆，有着公馆式的质感。中庭园林更是如画龙点睛，草地绿树等各种景观让人在城市中心无限接近自然，为商务精英量身订造的奢享产品，在工作和享受之间，回归自我，实现自由精神。

(6)高得房率

在住宅型楼盘里,82%的得房率不算高的,可是对比公寓来说,82%的得房率可以是相当高的,在同类型的公寓里,可以说是一枝独秀的.

2、劣势

（1）产权70年，商业用地

虽然对于公寓来说，市场上大多都是商业用地，但是也有着许多拥有着70年住宅产权的公寓。除了产权年限问题，还有着许多的联系，例如：用水用电，商业就水电就比住宅的贵的多了，长年下来是一笔不小的开支。而且还少了以后还牵涉到很多层面，有着不一样的地方。

（2）首付高

因为属于公寓商业性质，需要首付50%。对于买房者来说是一笔不小的付出，拿出这笔钱来说压力比较大，尤其针对每一次置业想买小房型公寓的年轻来说更是困难。但是公寓的主要对像还是第一次置业的客户，所以无形中就影响了销售。

（3）户型结构不理想

楼盘当中的复式结构不是很想想，二楼没有设计卫生间，窗户只有天窗，不利于居住。

(4)贷款利率高,年限短

因为属于商业性质的,所以贷款利率比普通住宅要高的多,而且也没有什么优惠利率可以享受.这样一来成来就比较高,每个月的压力也就比较大了.而且最长只能贷10年,只样月供算下来,每个月的还款压力就比较大了.

3、机遇

（1）贷款利率下降

2009年以来，因为国家的数次调息，利率相比以前房地产顶峰时已经下调了许多，同样数额的贷款，每个月相差数百元。对于购房都来说，压力也减少了很多，也愿意贷款买房，经济上也能够付担的起。目前情况下，买房不能不说是一个良好的机会，对房地产企业来说也是促成了一个良好的销售环境。

（2）取消二套房限制

国家取消了二套房的限制，解决了首付问题及利率问题，拥有二套房或都以上购房者再次购房的话也就减少了经济压力，贷款的话按基准利率结算月供，促进了购房决心。对房地产企业来说，多了一部份原本并不会打处买房的购房客户，有力的促进了销售。以及国家二套房的认定标准，由以前的按家庭划分到现在的按个人划分，以及由原来只要买过房就算二套房到现在只要目前没有贷款，已经还清就算第一套。并且享受第一套的优惠利率，下调30%。有力的促进了购房者的购记决心。

（3）鼓励买房，发放购房补贴

针对房地产的萎靡不振，以及许多低收入家庭，企事来单位的福利，发放购房补贴。只有满足国家政策的条件，都可以申请住房补贴。同时解决了许多不同家庭的住房问题，刺激了房地产行业的市场环境，促进了销售量。

（４）面积低于90平米以下的只要交一个点的维修基金

针对面积低于90平米以下的户型,从以前的交两个点到现在交一个点的维修基金,节省了不少钱,也促进了购房者的购买快心.

（5）经济环境对房地产行业的促进作用

经济的发展有利于房地产行业健康发展，在大好的经济环境下，人们对于住房的需求都是越来越大，尤其新的一代年轻，逐步走了工作的岗位，即将面临的就是住房问题。对住房的需求越大，房地产行业的发展也就越大。

4、威胁

（1）小户型偏多

目前光是在红谷滩新区公寓就有不少，还有靠近赣江边上几个公寓型号楼盘都有着各自的优点。景观上的不足，没有大的环境。竞争压力比较大，。

（2）没有大的社区

因为楼盘主要是精装小户型号公寓，缺乏大的社区环境。相对于同是红谷滩新区的其它楼盘，如：梵顿公馆、世纪中央城、TOP公馆```等几个大型楼盘内的小户型等缺乏大的社区环境。

二、营销策划方案设计

1、产品定位

（1）精装修、高配置

均配有豪华电梯，内部设计宽敞精美，外立面通体采用天然石材干挂工艺，突出了高贵、精致、古朴的建筑风格。内部拥有2000平米的中庭苑园，形成了绿色生态的购物办公环境。房间内部全精装修，配备的都是名牌，例如：欧派整体厨柜、美的电磁炉、格力空调、蓝光双层中空玻璃、香港星晨水晶吊灯或西班牙雪花吸顶灯、TCL牌开关及插座面板```等等。以及低于市场销售价提供给业主的家具家电，提供给你一个高品质的生活。

（2）地段

地处于市政府规划并忆初步形成的中央商务区的核心位置，东南有洪客隆投巨资打造的南昌第一高楼216米高的国际金融中心以及200米的联发大厦，西北为红谷凯旋的高档写字楼和住宅，东北面为大型的综合项目。交通亦十分使得，距离秋水广场车程仅需5分钟左右。公交车也非常便利，有17路、229路、204路、228路、旅游2线、209路等多路公交车到达，到市内只需10分钟左右。