公司工程部运行管理手册

公司工程部运行管理手册This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.三亚万达娱乐文化管理有限公司工程物业部运行管理手册公司质量方针2．工程部物业质量目标3．工程物业部组织机构图4．工程物业部部门职能5．工程物业部作业指导书1公司质量方针1.1质量方针质量是立身之本质量是支撑万达事业大厦的磐石。

我们质量的内涵包括工程质量、管理质量及其它工作质量。

树立让一切工作成为精品的质量意识。

通过严格和规范的过程管理和关键环节控制，确保产品和服务的品质。

我们对客户坚决履行质量承诺。

高质量是我们选择合作者的首要标准。

2工程部质量目标2.1质量目标公司按照旅游涉外公司评定标准规定的内容，确定与本公司相适应的设施设备、消防安全、重大责任事故为工程物业部四个方面的质量目标。

1）设施设备完好率≥95%2）消防安全=100%3）重大责任事故为0质量方针和质量目标是实施、保持和持续改进公司质量管理体系的指导原则，也是质量管理体系有效性评价的依据。

公司各级领导、各部门和全体员工应认真学习、理解质量方针和质量目标，并在实际的质量活动中贯彻实施。

公司的质量目标在公司各相关职能和层次上进行了展开，并定期进行评审和考核，形成了自上而下的展开和自下而上的保证系统。

3．工程部组织架构图4．工程物业部部门职能4.1. 负责公司所属房屋建筑、公共设备、机电设备的保养、维修、运行的技术管理工作，负责公司工程维修工作的发展规划。

4.2 . 制定和完善本部门的各项管理制度及应急措施，对重大事故组织调查、分析及处理。

4.3 . 负责制定下达年度维修保养计划，全过程监督、检查落实情况，并做好存档。

4.4 . 负责公司水、电、空调费用的管理及（安全、节约、计划）节能工作方案的制定，并组织落实。

负责公司水电能耗费用分摊，工程维修材料申购数量合理性审定。

4.5. 负责公司新项目开发前期参与，后期的验收交接工作，组织新设备的调试运行。

4.6. 负责公司装修、改造工程、大型设备采购等招标工作的方案制定及技术性能把关。

4.7. 负责各工程开发项目结尾工程质量的验收把关及提供发生费用的依据。

4.8. 负责公司的工程更新、改造、完善方案的制定与监督实施。

负责工程开发项目遗留问题的跟踪与处理。

4.9 负责公司公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。

4.10 负责公司公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾收集清运。

4.11 负责公司消防安全保卫工作，保证客人生命、财产安全，维护公司良好的经营和秩序。

4.12 负责本部门文件、资料档案的管理。

1.层级关系1.1直接上级：分管副总经理；1.2直接下级：部门内各级成员。

2.岗位职责在分管副总经理的领导下，全面负责工程物业部的工作。

制定工作计划及预算计划。

提升服务品牌。

与相关部门沟通协调，确保各项指标的完成。

遵守党规国纪，遵守当地政府的法规法纪。

3.工作内容3.1负责组建物业部，建立健全组织架构及人员配备，制订管理方针、目标与计划、组织、指挥、控制和协调沟通；3.2起草制定岗位职责、层级管理制度、会议管理制度；工作执行、督导、检查、日记制度及程序；3.3掌控人员的招聘、录用、考核、奖惩、辞退工作，合理分配各部门工作任务并组织督导下属切实完成；3.4协调、理顺与公司各部门的工作关系；协调与有关协作部门的关系，保持良好的公共关系。

3.5物业管理前期参与规划、定位、施工，竣工验收等环节工作，并针对使用管理提出可行性建议、意见；接管物业并跟进各项整改措施；落实保修措施；理顺与开发商、施工方的工作关系；3.6指导、管理、协调物业部各业态的工作，监督各项规章制度、工作程序、任务的执行与落实；定期和不定期检查各业态、岗位、设备、环境等，及时发现问题并解决；召集和主持部门例会，及时解决管理中出现的问题；保证部门各项工作能顺利进行；3.7以身作则，关心员工，提高部门凝聚力和员工工作积极性、能动性和创造性，培养员工以自觉性、责任感完成本职工作；定期或不定期听取员工的意见，建议，不断完善部门的管理。

3.8监督本部门各业态的培训工作，提高部门整体业务与服务标准；3.9完成上级交办的其它任务。

4.任职条件4.1工民建、工程管理或相关专业专科及以上学历；4.2八年以上工作经验, 其中2年以上工程经理职位工作经验；4.3对工程管理的各个环节有深刻的了解和独到的见解，具有多年酒店工程部工作经验，熟悉酒店、会所硬件设施设备的运行及人员管理；4.4有较强的沟通、协调能力，会项目管理，有处理突发事件的应变能力1.层级关系1.1直接上级：部门经理；1.2直接下级：弱电技工、强电技工、综合维修工、暖通技工。

2.岗位职责负责公司设备的维护及保养计划的制定；定时保养设备，确保设备开机和关机作业；每周将相关处理事项记录呈报店长签发及上报；初审保养合约，送店长审核核定；安排维修人员工作、排班及记录考勤；执行新进员工培训和辅导；指导相关部门人员机器设备操作训练。

3.工作内容3.1能制定、完善各项设备管理规章制度，建立并贯彻落实各项设备管理规范；3.2及时、高效地诊断并解决使用设备故障，保证设备的正常运行并做到预防为主；3.3主持设备的日常维修工作；3.4支持与协调本部门其他业态之间的工作，配合相关部门完成公司相关技术资质的认证；3.5定期对运行设备进行巡检。

3.6每日首先阅读需经工程总监查阅的各类工作报表，并作出分析，提出处理意见，传交工程总监。

3.7安排月、季度员工技术培训、考核活动。

3.8随时掌握每日维修工作情况，保证各业态及其他公共区域对客服务的设施维修，满足宾客要求。

3.9每日巡查预防性维修、设备大修、更新改造等施工点的工作进展，监督、检查工程施工质量，在工程施工影响对客服务时，及时与有关部门协调，妥善调配。

3.10直接掌握维修配件供应和储备情况，对紧缺备件，应及时提出采购需求，满足供应要求。

3.11经常与市政供能部门及酒店相关部门保持联系，在供能发生困难时，及时赴有关部门请求协助，保证公司正常运转。

3.12编制每月能耗表及编制全年预防维修计划草案和全年能耗草案，提交工程物业经理审定。

4.任职条件4.1中技以上学历，5年以上物业工程工作经验，担任工程主管3年以上；4.2能看懂相关图纸，熟悉物业设施设备维修养护的实施过程及质量标准；4.3熟悉建筑结构、设备设施基础知识，熟悉机电、电梯、给排水、弱电系统设备的运行维护要点；4.4具团队意识、责任心强、工作细致有条理。

1.层级关系1.1直接上级：部门经理；1.2直接下级：保安员。

2.岗位职责负责商场设备的维护及保养计划的制定；定时保养设备，确保设备开机和关机作业；每周将相关处理事项记录呈报店长签发及上报；初审保养合约，送店长审核核定；安排维修人员工作、排班及记录考勤；执行新进员工培训和辅导；指导相关部门人员机器设备操作训练。

3.工作内容3.1负责制定保安、消防年度、季度工作计划。

3.2负责维持秩序,协助、配合公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。

3.3妥善处理有关安全方面的各种投诉。

帮助寻找在公司丢失的物品,努力改善良好的安保环境,让客户具有安全感。

3.4督促检查各重点部位安保工作，确保重点部位的安全。

3.5负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，确保夜间财产、人身安全。

3.6负责制定保安监控的管理规定和操作程序,确保监控范围内的防火、防盗安全。

3.7适时完善、健全安全应急措施,并负责督促属下严格执行和演练落实。

3.8定期检查各项保安措施,并做好记录,确保消防设备、设施完好,以备查考。

3.9负责对保安员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。

3.10完成上级交办的其他任务。

任职条件4.1高中及以上学历，年龄28-38岁，持保安培训合格证和消防培训合格证；4.2三年以上保安主管职位任职经验；4.3具备基本的安全、法律知识，精湛的业务技能及较强应变能力；4.4具备较强的工作责任心、人际沟通协调能力、良好的职业操守、善于调动下属，能承担一定的工作压力。

1.层级关系1.1直接上级：部门经理；1.2直接下级：园林绿化、日常保洁。

2.岗位职责在工程管理部经理的指导下，负责工程管理部办公室的有关事务性工作并接待来访客人。

整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等填报有关报表，经工程管理部经理签字后上报总经理办公室。

负责工程管理部内部的文件、资料、通知的传阅和回收负责现金报销和支票的办理。

参加工程管理部例会，做好会议记录并整理下发。

负责技术档案的整理存档。

8．每月负责负责对各业态水、电、空调分摊及资料回收，并做好存档。

9．完成上级交办的其他任务。

3.工作内容3.1向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各本部门各业态工作执行情况。

3.2负责安排物业部各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。

3.3加强与本部门各业态的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。

3.4加强业务学习，提高能力，促使部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向部门领导提出合理化建议。

3.5恪守保密原则，加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属部门尚未正公式布的决定、决议、指导等，无权传播。

3.6负责对本部门的申报修和投诉问题的处理，监管物业资料的整理及保存。

3.7监督外包保洁、绿化工作的现场管理，及时了解工作人员的思想和生活动态，解决疑难问题。

3.8严格按保洁、绿化管理作业程序和保洁、绿化及检查考核评分标准，实行工作检查制度。

3.9坚持每天巡视1—2次，有效制止各种违章现象，现场督导保洁工作。

3.10每周组织召开保洁情况分析会，总结一周保洁、绿化工作。

3.11按照公司规章制度，检查督促考核外包保洁、绿化单位工作，落实奖罚措施。

不断提高服务水平。

4.任职条件4.1大专以上学历，五官端正，形象良好，年龄22-28岁；4.2一年以上物业工程部工作经验，物业管理专业及相关资格证书者优先考虑；4.3具有良好的职业道德，责任心强，有较强的沟通、协调能力，有团队协作精神。

层级关系1.1直接上级：工程主管；1.2直接下级：无。

2.岗位职责熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

服从主管的工作安排，保证按质完成工作任务。

按照主管/领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。

维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。

严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。

3.工作内容3.1对物业工程主管负责，并完成交办的各项任务；3.2熟悉和遵守国家有关电气设备管理、运行等方面的法规、规范及安全规程；3.3负责协助公司对本项目新增项目的接管及验收工作；3.4负责公司内所有强、弱电设备、系统的正常运行、管理、维户、维修、保养，全面掌握公司强、弱电系统及其设备的性能和使用方法；3.5负责向物业管理部主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，向公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。