某集团住宅销售价格制定指南

{定价策略}某集团住宅销售价格制定指南

1.目的

旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。

2.适用范围

适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。

3.术语和定义

3.1公寓：是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。

3.2别墅：是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。

3.3总销金额：是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。

3.4总销面积：是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。

3.5平均价格：简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/总销面积，单位为元/平方米。

3.6价格系数：简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。

4.价格制定步骤与方法

4.1价格制定步骤如下：

4.1.1确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。

4.1.2制定价格系数（包括楼栋系数、垂直系数、水平系数）。

4.1.3制定一房一价。

4.2确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。

4.2.1整盘平均价格的确定方法：

1）以本项目的单位成本和目标利润作为定价的参考依据依据；

2）以目前市场上临近区域、同类型项目的总平均单价和市场发展趋势做为定价的参考依据；

3）将以上两项综合分析，确定本项目的整盘平均价格。

4.2.2有的项目规模较大，会分期进行开发，这就需要在整盘平均价格确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在整盘平均价格的基础上确定各个分期的均价。

4.2.3对于公寓和别墅混合的项目，由于两者产品、成本、目标客户差异较大，销售价格也会有较大差异，因此在确定均价时，应将公寓和别墅的均价单独制定，使不同产品形态之间保持合理的价差。

4.2.4项目的单位成本可从公司成本部、财务部获得，目标利润由公司经营管理层制定。根据临近区域、同类型项目的价格作为定价参考依据的方法参见附件例1。

4.3制定价格系数

4.3.1楼栋系数用于区分各幢楼在小区里的位置优劣，计算方法参见附件例2。

感谢阅读

多年企业管理咨询经验，专注为企业和个人提供精品管理方案，企业诊断方案，制度参考模板等

欢迎您下载，均可自由编辑

{薪资管理制度}某股份公

司薪资制度

3．员工宿舍、伙食费、工作服个人负担部分。

4．公司内部定期优惠存款。

5．工会会费。

6．员工向公司贷款及利息。

7．其他按法令定期优惠存款。

第九条除法令规定的扣除额外，劳工组织协定规定下的特别扣除额。第十条领取工资时，必须依照规定的手续，在支薪簿上盖章以便查核。第十一条因计算错误或业务过失造成工资超领时，应立即归还超出额；否则，可以在下月发放工资时直接扣除该超出部分。

第十二条员工对工资产生疑义时，可以提出书面申请，行使工资请求权，但自发生日起两年内未行使时，则视为弃权。

二、工资的计算及支付

第十三条

1．工资计算期间为前一个月的16日到该月的15日；并于该月的25日支付。

如遇支付工资日为休假日时，则提早于前一日通知员工。

2．公司因不可抗拒事件不得不延缓工资支付时，应提早于前一日通知员工，并确定延缓支付的日期。

第十四条员工或依靠员工收入维持生计的抚养家属，遇到下列非常情况时，可以向公司申请预支工资，但以已出勤的时间应得工资为限。1．生育、受伤、疾病，或意外灾害。

2．结婚或死亡等。

第十五条员工死亡、离职或解雇时，本人或其抚养者可以向公司提出申请给予工资事宜，从请求日起七日内，公司应支付该员工已出勤工作日数的工资。

第十六条计时工资通常作为计算起时勤务津贴的依据。计时工资的基准额（即小时工资额）等于每月基准内工资的总和除每日勤务时数。每月勤务时数的计算方法为：

每月勤务时数=[1年（365日）-休假日（101日）]×8小时÷12（月）=176小时/月

第十七条1．凡符合下列规定的员工工资，按日计算：

（1）新聘者；（2）离职或遭解雇者；（3）停职而复职者；（4）其他。

2．按日计算工资方法

（1）符合上述（1）、（2）、（4）项规定的员工工资=基准内工资×

（该月应出勤日数-停职日数）/该月应出勤日数

第十八条该月津贴领取的资格有所变更时，则按下列规定办理：1．房屋津贴、抚养津贴、交通津贴等发生变更时，根据该月月底前领取的资格给付。

2．特殊作业津贴、工作津贴、特殊勤务津贴及调职津贴等发生变更时，

则根据该员工出勤日数依下列基准给付。但年度带薪休假均视为出勤。（1）该月的出勤日数为该月应出勤日数的四分之三以上时，则给付100%的津贴额。

（2）该月的出勤日数为该月应出勤日数的三分之二以上时，则给付50%的津贴额。

（3）该月的出勤日数未达该月应出勤日数的二分之一时，则不给付津贴。

第十九条依人事管理规章的规定，休假时的工资规定如下：

1．因年度带薪休假而缺勤时，应按平常勤务时的工资给付。

2．员工申请特别休假（如婚假或丧假）时的工资，可按平常勤务时的工资给付。

3．因生产而休假时，公司须按劳动基准法所规定的产假（56）天，按平常出勤时的工资给付。

第二十条员工请假时的工资规定如下：

1．因业务上的负伤疾病而缺勤时，对于缺勤未满一个月的,应予以支付基准内工资。

2．因业务外负伤疾病而缺勤持续达一个月以上的，该部门主管对于该停职的员工，除代为申请劳保医疗给付及团体意外除给付外，还要向人事部门申请留职停薪。

3．因私人事由向公司请假时，其工资按下列方式扣除：

缺勤工资扣除额=基准工资×缺勤日数/30

4．迟到、早退及私自外出缺勤时，以30分钟为单位，当缺勤次数达10次以上时，则扣除一日的工资。

第二十一条试用时期的员工工资，按基准内工资的80%给付。

三、基准内工资