【房地产进入性研究】2018年毕节房地产市场调研报告

宗地总面积 30566.22㎡
容积率 大于1并且小于或等于2.5
起拍价格 8430万元
起拍地价 1091.4
1091.4 元/㎡
挂牌开始时间
2019年2月11日
挂牌截至时间
2019年2月22日
七星关区德溪街道后河社区
0%
3
宗地编号 七星关区2018-CR-091
宗地总面积 64303.28㎡
容积率 大于1并且小于或等于2.5
3 在售项目
德溪片区 仅为部分典型项目，2019年可供货竞品项目15个
江天云筑九洲
山语城
华垠 雍豪府 中铁西
派澜岸
德溪片区
德溪府
中梁 国宾府
碧桂园 玖玺台
中鼎华府
兰台府 中鼎华城
德溪大院
在售项目-中鼎华城二期（德溪片区）
开发商 销售状态
贵州中鼎华城房地产开发 有限公司
在售
占地面积 79107.88㎡
暂停企事业 单位在限购 区内买房
贵 首套首付3成 二套首付4成
无
购房3年内 贵阳市土地
无
不得转让 出让将采取
无
无
阳 （认贷不认房）
“地价熔断”
利率1.1-1.4倍
方式。
2018 贵州市场炙手可热，千亿房企争相涌入
1月3日
海伦堡地产确定 进入贵阳市场
1月中旬
远洋集团正式进 入贵阳市场
1月29日
龙湖地产将进入 贵阳
总建面积 350701.12㎡
总户数 1900
容积率 3.44
主力户型 120-140㎡
社区规模 6000人
2019年预计 推货量
约8万㎡
开盘时间 首次开盘套数
2017-10-12 264
首次开盘去化率 76%
一年推案次数 月度平均去化 整体去化率
均价 营销动作
5次 80多套 64.7% 5400元/㎡（含车位） 轿厢、户外
项目优势：项目一期已售罄口、碑较好，二期每月加推一 栋，工程进度迅速，临近第四实验学校；
项目劣势：普通容积率高，建筑密度大、楼间距小。
在售项目-中鼎华城二期（德溪片区）
产品 高层 合计
房型 A1 四室两厅一厨双卫 A2 四室两厅一厨双卫 C1 五室两厅一厨双卫 C2 三室两厅一厨双卫 F1 四室两厅一厨双卫 F2 五室两厅一厨三卫 A2 四室两厅一厨双卫
交一万抵三万 锁房未定 价
项目优势：紧邻德溪湿地公园、自然环境优越，品牌开发商。
项目劣势：项目过小，无法形成大中庭。
在售项目-中梁·国宾府（德溪片区）
产品 高层
洋房 合计
房型 A 四房两厅双卫 B 三房两厅双卫 A2 四房两厅双卫 B2 四房两厅双卫
-
建面面积（㎡) 126 97 135 138 -
建面面积（㎡) 130.68 118.16
146.6-149.2 122.59 156 196 133.49
套数配比 4.17% 8.34% 25% 25% 16.67% 16.67% 4.17%
供应套数 33 66 198 198 132 132 33 792
成交套数 27 63 181 198 124 108 26 727
规模约99.18万㎡，已开发仅占1/3。
区域定位
碧海 新区
老城区
德溪 新区
南部 新区
金海湖 新区
毕节为贵州省下辖地级市，拥川、滇、黔、 渝结合部区域性中心城市定位。 城市发展功能定位：
六大板，形成1+5城市功能分区体系
老城区：传统成熟商住区 ； 南部新区：政治、经济、文化、商业中心； 德溪新区：商贸、金融、生态住区； 碧海新区：城郊改造新老结合区； 金海湖区：新型产业发展聚集区
2
毕节市场概况
MARKETING
成交情况—量价齐升
年度 2016年 2017年 2018年
近三年七星关区住宅成交情况
成交面积 （万㎡）
98.86
成交均价 （元/㎡）
3584
124
3977
155.12
4324
成交金额 （万元） 354341.49
505843.74
670748.79
毕节房地产市场快速增长，商品房销售面积平均增长25%以上，销售金额平均增长38%以上。
利好消息
毕节市全市与省同步开工建设的 补短板强基础项目共24个，总投 资70.54亿元，投资总量全省排 名第四。此次集中开工项目涵盖 了国家明确的脱贫攻坚、交通基 础设施、水利基础设施、生态环 保设施、城市基础设施、教育卫 生等公共服务设施等6个短板领
域
2018年毕节市纳入“千企改造” 工程企业109户、项目128个， 1至10月完成投资175.84亿元， 产业集聚发展支撑能力日益增 强，示范引领能力明显提升， 瓶颈难题破解进展成效明显。
毕节市场小结
1、七星关区房地产市场已连续多年快速增长，成交量、价激增，住宅库存不足，去化周期较短； 2、但潜在项目较多，未来供应量较大，市场难以持续多年快速增长，未来市场不乐观；根据开 发商拿地到入市销售周期预判，2019年商品房供应量将大幅提升。 3、从土地供应来看，2019年南部新区暂无新项目推出，且尾盘销售接近尾声。德溪新区竞争 较为激烈。金海湖新区发展势头迅猛。
毕节房地产市场
2018年调研报告
目录
1
宏观环境
MACRO-ENVIRONMENT
2
毕节市场概况
MARKETING
3
竞品监控
COMPETITION MONITORING
1
宏观环境
MACRO-ENVIRONMENT
贵州GDP增速连续多年位居全国前列
经济增速一枝独秀
贵州经济自2003年开始，已经持续15年保持两位数增长。 2018年贵州固定资产投资比上年增长15.8%。
起拍价格 14760万元
起拍地价 918.14
918.14 元/㎡
挂牌开始时间
2019年1月30日
挂牌截至时间
2019年2月15日
七星关区观音桥街道五里坪社区
4
宗地编号 七星关区2018-CR-077
宗地总面积 33936.62㎡
容积率 大于1并且小于或等于2
起拍价格 6230万元
起拍地价 917.89
3月3日
旭辉集团正式宣 告进入贵阳
3月7日
宝能城发集团透 露贵阳市已落地3 个项目
5月22日
金辉集团确定进 入贵阳市场
4月19日
中南置地正式落 地贵阳
4月13日
华侨城贵阳首个 项目确认落户南 明区
4月初
雅居乐拟建田园 综合体项目
3月9日
佳源国际控股成 立贵阳合资企业
5月26日
新城控股正式进 入贵阳市场
库存套数 16 3 17 0 8 32 7 83
去化率 81.81% 95.45% 91.41% 100% 93.94% 81.81% 78.78% 91.79%
在售项目-中梁·国宾府（德溪片区）
开发商 销售状态
贵州毕节梁轩置业有限 公司
未取得预售许可证
占地面积 23089.16㎡
总建面积 61472.87㎡
土地市场—2018年土地成交数据
据毕节市公共资源交易中心网站统计2018年毕节市七星关区、金海湖新区出让商住用地
53宗，同比2017年增长53.7%，72.8万㎡，根据最大容积率推算可建体量约211 万㎡，出让土地绝大部分容积率2.5以下，楼面价约1000-1500元/㎡。
土地市场
近期部分挂牌地块一览——近期成交地块多以底价成交
2018 相比全国政策明显宽松
限
限
限土
限
限
限
贷
价
售地
购
商
企
全
首套首付3成 二套首付4成
国 三套部分停贷
利率1.1-1.3倍
因城设定区 域最高销售 价格稳房价
购房后取得 房产证后 2-5年才 可销售
限价竞自持 溢价熔断 竞配建
外地户籍普 遍限购1套， 本地户籍 以限购2套 为主
商业、办公 类项目不得 将房屋作 为居住使用
917.89 元/㎡
挂牌开始时间
2019年1月18日
挂牌截至时间
2019年1月30日
市场库存—短期库存较小、今年供应激增
住宅库存：七星关区近期库存48.55万㎡，去化周期约4.5个月。近期供 应量不足，但潜在项目较多，预计市场后半年集中推货。 非住宅库存：七星关区截至2018年年底非住宅（商业、公寓为主）库存 120万㎡，去化周期约63个月。商业库存积大，未来商业去化压力大。 据住建局统计，2019年在建、新建项目住宅入市面积约304万㎡，加 49万㎡库存，预计2019年预计住宅供应量约353万㎡。
七星关区市西街道翠西社区
成交楼面价 溢价率
宗地编号
宗地总面积
容积率
起拍价格
起拍地价
1 七星关区2018-CR-062
2868.76㎡
大于1并且小于或等于6.2
2360万元
1326.86
1326.86 元/㎡
挂牌开始时间
2019年2月21日
挂牌截至时间
2019年3月6日
七星关区鸭池镇甘海子社区
2
宗地编号 七星关区2018-CR-067
套数配比 供应套数 成交套数 库存套数 去化率
19.54% 68
68
0
100%
18.96% 66
66
0
100%
40.8% 142
52
90 36.61%
20.68% 72
27
72
37.5%
348
213
162 61.2%
在售项目-德溪大院（德溪片区）
开发商 销售状态
贵州闽湘房地产开发有限 责任公司
在售
占地面积 59978.16㎡
总建面积 260844.79㎡
6月20日
东原地产正式进 入贵阳市场
9月30日
泰禾集团进入贵 阳
11月19日
金地集团进入贵 阳
2018 楼市持续增长，量价齐升
2018年贵阳房价走势
元/㎡ 12K 10K 8K 6K
根据贵阳市统计局公布的房地产投资数据，20 18年1至11月（1至12月数据尚未公布），贵 阳市房屋销售面积980.28万平方米，同比去年 微涨0.8%，住宅销售面积832.23万平方米， 同比上涨4.2%；房屋销售金额911.64亿元， 同比上涨29.8%，住宅销售金额730.54亿元， 同比上涨40.8%。
高层单价：5100元/㎡ 洋房单价：6200元/㎡ 主力面积：110-125㎡
区域内典型项目：碧海雅苑
金海湖新区
年度成交面积：约40万㎡
年度成交套数：约3000套
高层单价：4300元/㎡
洋房单价：-
主力面积：110-140㎡
区域内典型项目：拓海·学府新城、 生态丽景、四季首府、凤凰城、 碧阳信达未来城
未来供应—未来可建体量800余万㎡
住建局统计数据显示： 2011-2018年，七星关区出让土地132宗，出让面积约473.66万㎡，可建体量约1596
万㎡，已出让土地未建项目约71个，可建体量约678万㎡。 2017-2018年金海湖新区出让土地25宗，可建体量约342万㎡，但仅7宗地在建设中，
总户数 348
容积率 1.998
主力户型 97Leabharlann Baidu138㎡
社区规模
2019年预 计推货量
1000人 5.5万㎡
开盘时间
预计4月下旬开盘
首次开盘套数 248套
首次开盘去化率
高层全部锁定，洋房锁 定三分之二
一年推案次数 -
月度平均去化 -
均价 营销动作
高层：5800~6200元/㎡ （含 车位） 洋房：6700~7300元/ ㎡ （含车位）
成贵高铁贵州段正线 目前已铺轨260公里
（按复线算） 预计2019年12月底开
通运营
成贵省际开放大通道 泸州古蔺至金沙（四川境）高速 公路该项目建成后将成为成都至 贵阳间 最便捷的一条高速大通道 行驶时间较现有高速缩短1小时
宏观环境小结
小结
1、近两年贵州经济形势较好，加之房地产市场政策利好，扭转了贵州多年“神盘低价” 的房地产市场环境，成为一个合理、有吸引力的市场； 2、无论是全国品牌房企的战略布局，还是省内知名房企的降维竞争，遵义、毕节均将 成为重点房企必争的热点区域； 3、毕节人口基数大、城镇化率低，房地产投资门槛相对较低，市场增长较快、存量不 足，是吸引拓海持续投资的逻辑也是容易吸引大型房企布局。
区域价格
德溪新区
年度成交面积：约50万㎡
年度成交套数：约3000套
高层单价：5300元/㎡ 洋房单价：6800元/㎡ 主力面积：105-135㎡
区域内典型项目：中鼎华城/华府、 德溪大院、万晟阳光城、远航·七星 万象城、海信一品、瑞丰名城
南部新区
年度成交面积：约30万㎡
年度成交套数：约4000套
高层单价：5800元/㎡ 洋房单价：8000元/㎡ 主力面积：125-140㎡
区域内典型项目：南光新城、六合 御庭、樽憬财富广场
老城区
年度成交面积：约30万㎡
年度成交套数：约2000套
高层单价：4500元/㎡
洋房单价：-
主力面积：120㎡
区域内典型项目：毕节1号、国林 春天、
碧海 新区
老城区
德溪 新区
南部 新区
金海湖 新区
碧海新区
年度成交面积：约1.8万
年度成交套数：约144套
毕节城市定位—区域中心城市
毕节市，川、滇、黔、渝结合部 区域性中心城市，西南地区区域 性重要综合交通枢纽，珠三角连 接西南地区、长三角连接东盟地 区的重要通道。
2018 毕节宏观经济
2018年毕节市GDP位于贵州各州市第三名，占比约13%，增速10.2%； 增速高于全省平均水平，经济增长势头良好！